多地取消購房鼓勵政策 鄒城等三四線城市開始「搶房」

進入2017年,「買房」突然成了三四線城市居民談論的熱點。包括臨沂、濰坊、棗莊在內的多個城市,都出現了市民「搶房」的現象。根據山東省統計局的數據,當前省內現房庫存已經降到了2015年後的最低水平。這其中,三四線城市在去庫存方面發揮了不小的作用。

【臨沂出現「搶房」現象，齊河鄒城也供不應求】

（臨沂某樓盤一期推出的洋房很快售罄，僅有部分高層住宅在售）

在前幾年,臨沂這樣的三四線城市出現「搶房」幾乎是不可想象的。但如今,不僅臨沂、淄博、濰坊、棗莊以及德州齊河、濟寧鄒城的房價都出現了漲價和「供不應求」。其實,進入2017年,全國範圍內不少三四線城市都出現了一輪去庫存熱潮,山東省內的情況並不例外。

今年5月,臨沂市普通住宅市場整體成交均價為6252元/平米,同比、環比分別增長16.29%、1.38%。其中北城新區成交均價為9620元/㎡,同比增長57.11%,比全市平均水平高出一大截。這固然有北城新區是行政中心所在地的原因,但也與臨沂樓市整體火熱分不開。

而在省內其他三四線城市,根據調查,房價也在今年出現了不小幅度的增長。濰坊房價在近三個月漲了10%-20%,濰坊高新區的房價3個月漲幅在1100元每平米左右。而濱州濱城區的房價也已超過了6000元,比去年同期增長了1000元每平米,部分地區2年翻了一倍。

與房價上漲同時到來的,還有房屋銷售面積的增長和庫存量的下降。根據山東省統計局提供的數據,截至五月底,山東省房地產市場現房待售面積3940萬平方米,待售面積下降14.5%,降幅較1-4月擴大0.3個百分點,較去年同期擴大37.3個百分點,現房庫存已降至2015年來最低水平。

【去年還在鼓勵購房，今年政策都已取消】

就在一年之前,濰坊、鄒城等地還出台過各種鼓勵購房政策以「去庫存」,但隨著房價的上漲和庫存量下降,各地政策紛紛轉向,轉而通過規範房地產市場來抑制房價過快增長。

2016年之前,濰坊的房價一直處在3000-4000元/平方米的水平。即使在全國房價普漲,各種調控措施都難以控制的背景下,濰坊樓市的平淡讓很多人匪夷所思。

2016年6月,濰坊市出台了購房補貼政策,規定在奎文區、濰城區、濰坊高新區等地購房,會給予契稅補貼、營業稅補貼等優惠。同時,濰坊還對三種在高新區買房的情況,分別給出鼓勵並享受不同的財政補貼。

而進入2017年,濰坊部分區縣房價出現近千元的上漲。相應的,之前鼓勵購房的政策在2017年也大都被取消。濰坊市住建局一名工作人員介紹,政府不鼓勵房地產市場過火。而為了抑制房價過快上漲,濰坊市住建局於今年5月25日發布了文件,重點打擊房企無證預售。同時,相關部門還要求當地房地產開發企業預售商品房,已備案的應按照申報價格銷售,3個月內不得漲價;3個月後需調整價格的,應報價格主管部門批准。

與濰坊類似,濟寧鄒城市也曾出台過類似的「去庫存」政策。去年3月15日,鄒城也對購房者實行每平米100元補貼政策。8個多月里,鄒城城區規劃區內商品住房共備案7380套,同比增長2369套,增長了47.27%。該政策已於去年年底取消。

【原本沉寂的三四線房源為啥會變火？去年埋下的種子】

其實,這輪三四線城市的去庫存加速的種子,是在去年被「埋下」的。由於樓市政策、金融政策鬆動,房地產市場供需兩側均出現火爆。隨後一二線城市限購,更為三四線城市引來部分「遊資」。加上各地城市化進程的推進,以及舊城改造工作的持續,本地外地購房者也非常充足。這些因素,都助推了當地房價的上漲。

【需求旺盛貸款方便，三四線跟著濟青火】

「短期看金融,中期看土地,遠期看人口」。從目前來看,導致三四線城市房地產火熱的直接原因,還是去年下半年開始的中央與地方的去庫存政策。2016年以來,國家連續出台降低首付比例、降低交易契稅等一系列有利於商品房消費的政策措施,加快了剛性需求與改善性需求的住房消費。

而在需求增加的同時,部分三四線城市也因2015年之前的房地產市場不景氣而減少了供地。這更造成了短時間內房屋的供不應求。

以淄博為例,該地2015年新開工面積比同期降低了50%左右。這是因為經歷多年的市場波動洗禮,大部分開發企業變得理性、成熟,不再盲目擴大投資。這客觀上有利於減少代售庫存,緩解供過於求的矛盾。

同時,濟南青島在去年年底到今年年初密集出台調控政策,不少購房者將目光轉向了臨近的城市甚至區縣。一位在齊河縣從事房屋中介的人士表示,2017年春節假期的購房者中,有至少三成是從外地過來的。

據了解,由於齊河臨近濟南,加上其與濟南之間的交通愈發便利,濟南樓市的外溢效應也影響到了齊河。「就齊河房地產市場而言,今年上半年幾乎沒有現房,市民都在等下半年的房子,我們樓盤的房子在今年2月份就已經全部售罄,銷售價格目前處於正常波動範圍內。」齊河縣北國之春樓盤的銷售人員說。而在德州經濟技術開發區的康博公館售樓處,樓宇模型幾乎都掛上售罄的標牌,房價也是持續增長,目前均價為8300元。

【城市化進程加快，市轄區人口購買力強】

當然,對於三四線城市來說,去庫存的實現依然主要依賴購房者的增加。在調查中發現,對不同的城市來說,其購房者的構成也存在不同情況。

今年年後,淄博市桓台縣小李的父母就一直計劃著幫已經就業兩年的小李買房子。小李家住農村,父母想著為了小李能有一個更好的發展環境,小李的孩子能接受比在老家農村好一點的教育,就計劃在張店城區買房。

像小李這樣的購房者,在淄博和其他省內三四線城市並不少見。「淄博市這樣的城市,外來人口較少,商品房需求以剛性需求和改善性需求為主,投資投機性需求較少,商品房消費是合理的、真實的。」一名淄博當地房地產業內人士認為,當前,淄博市正處於新型城鎮化迅猛發展的時期。至少在5-10年內,隨著農村人口向城鎮流動帶來剛性需求和改善性需求以及舊城拆遷改造需求,住房仍是消費的熱點。

【新城配套設施完善，帶火熱點區域市場】

而對一些三四線城市的熱點區域來說,區域內配套設施的提升,可以在短時間內拉動該地區的房地產成交量。這些區域大多是城市新區,而其中也往往少不了外地大型地產商的影子。

作為未來的濟寧城市主中心,在太白湖新區一家樓盤售樓處內,由於一座新學校即將在附近落戶,這裡的房子也進入了「快消通道」,並且房價也上漲了10%左右,均價達到了5800元/㎡左右。「現在太白湖新區雖然房價不及中心城區,但早就擺脫了『價格窪地』的帽子。」該樓盤的銷售負責人介紹,之前這一樓盤除了個別單位團購外,個體成交的量一直較為低迷。

一直以來,濟寧市的房產開發企業多以本地和省內企業為主。今年,恆大的進入帶動了太白湖新區,碧桂園的進入則帶動了濟寧西北部樓市。「尤其去年四季度起,受新區建設加速、配套完善以及學區房的動工建設等利好因素影響,太白湖新區房產市場在一定程度上被激活,整體成交持續攀升,繼續成為濟寧市新一輪房地產價格上漲的引領者。」該工作人員說。

該地區市場火熱,同樣得益於在這裡入駐的眾多政府機關、事業單位以及60餘家企業和高中院校。這些單位的職工,也是購房的主力軍之一。

而在臨沂北城新區,多個樓盤售樓處工作人員表示,北城新區作為臨沂市的行政中心,聚攏效果明顯。再加上超前的建設規劃,讓北城新區相較於老城區而言完全變成了一座新城,街景、公共服務設施等與國內一線城市沒有任何區別,還有魯南高鐵的臨沂站就建在該區域,這些綜合因素吸引著購房者不斷湧入。

據了解,隨著今年一線城市樓市政策的調整,不少大型房企的目光聚焦到三四線城市,近期陸續有20多家外地開發商到臨沂考察、洽談拿地,其中多家是國內排名前50的企業。

【三四線城市投資現象增多，山東樓市未來怎麼走?】

在這輪去庫存的過程中,不少投資者面對濟青等一二線城市相對嚴格的調控措施,轉而將目光投向三四線城市。不少當地居民看到當地量價齊漲的現象,也想出手入市,期待獲得回報。對於省內三四線城市來說,投資當地房地產是否合理呢?未來這些城市的樓市能否持續今年年初的火爆呢?

【有市民擔心未來更貴，現在便急於出手】

今年年初以來,濱州房價出現了一波上漲。因為濱州目前沒有房屋限購的政策,所以有一部分人不再單純選擇把錢存進銀行,反而投在房地產上買了房子。「二手房更是供不應求,只要有房子就被一搶而空。」濱州某個樓盤的銷售顧問表示,目前市面上新房已經不多了。

濱州市民劉女士說,自己也看了一段時間的房子了,雖然現在有一套房子住著,但是看到如今房價這個走勢,還是決定先買一套。目前先用作投資,以後孩子長大了,可能就給孩子。而市民王先生則表示,自己買的房子剛開盤的時候房價是4000多元,位置稍差的甚至3000多元,「現在剛開盤的房子價格已經翻了一番,漲到8000元,而且來買房的比房子還要多。」王先生說道,實驗學校的學區房更是非常搶手,往往好幾個人會同時看中一套房子,為了買下來,還會加價購買。

而在濟寧太白湖新區,前來購房的外地人也是不少。「預計用來投資的購買量能佔到30%。」一家樓盤負責人表示,很多購房者如今並沒有住房需求,但是擔心未來這裡的房子更買不起,於是就提前出手。

【舊城改造正在進行，將帶來充足土地】

三四線的房子值得投資嗎?這恐怕還得回到「金融、土地、人口」這三個關鍵因素上。目前,國內防範金融風險、去槓桿任務較重,央行堅持穩健中性的貨幣政策,一二線城市房貸利率已幾乎沒有折扣,甚至還要以1.1倍的利率放貸。隨著不少三四線城市也出台限購限貸政策,金融很難再成為拉動樓市的因素。

在這輪三四線城市去庫存中,不少城市出現供不應求的狀況,與2015年供地減少有關。目前,住建部要求庫存消化少於6個月的城市應加快供地,大於36個月的城市應停止供地。而目前,臨沂、聊城、濟寧等地由於舊城拆遷基本完成、外地房企扎堆拿地等原因,未來兩年土地供應相對充足。以聊城為例,2018-2019年,僅通過棚改推出的商品房源就接近1500萬平米,完全可以滿足廣大市民的購房需求。

而從人口方面來說,省內大部分三四線城市並沒有濟青這樣能夠持續吸引外地人大規模湧入的能力,其未來主要購房需求要靠市轄區縣農業人口城市化拉動。有分析認為,這種三四線城市在未來很難保持房地產市場整體高漲,易出現部分熱點區域和其他普通區域分化的現象。

【一段上漲之後，樓市發展或放緩】

以濟寧太白湖新區為例,其作為未來的濟寧城市主中心,已經扔掉了先前「價格窪地」的帽子。新區不僅有恆大等大型房企入住,其基礎設施、生態環境等都得到了認可。從一個小區域看,它可能會成為未來的人口凈流入地,但這並不代表濟寧整座城市的房地產市場都具有極高的投資價值。

而對於臨沂來說,由於其地理位置和產業結構,其房地產市場也有自己的特點。「臨沂的商貿、物流等第三產業發達,對外地購房者的吸附能力較大,購房者既有剛需也有改善需求。」世聯行臨沂市場研究部研究員陳建雪說。

即使如此,陳建雪也認為,臨沂樓市只是會在今後一段時間內還有上漲的後勁,將來會逐步放緩。據了解,近期陸續有20多家外地開發商到臨沂考察、洽談拿地,其中多家是國內排名前50的企業。從他們拿地到供應市場大約需要半年的周期,過了這個周期后就會改變市場緊張的局面。

因此,對於三四線城市樓市的前景,更要仔細分析其是否帶來城市價值的提升。特別是在供地增多、競爭力並不突出的城市,投資買房並不被專家所鼓勵。