【克而瑞南通】2016年全國樓市50強城市排行榜

近期，上海易居房地產研究院發布了《2016年全國樓市50強城市排行榜》，據相關統計數據顯示，2016年深圳新房成交均價最高，成都則在成交量方面居於首位。

這一榜單顯示的是2016年新建商品住宅成交面積排行前50的城市。2016年，這50個城市新建商品住宅成交面積約佔全國總成交面積的38%。從成交量來看，去年成交量排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。

報告稱，成都房地產市場納入統計的區域相對較多，近幾年新房的供應量也較大，所以市場交易規模也較大；武漢城市規模較大、城市投資價值不斷提升，住房交易規模也較大；而受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2016年天津房地產市場成交行情火爆。

從成交反彈的速度來看，2016年50個城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%.值得注意的是，三個城市均為三線城市。這幾個城市成交行情較火爆，主要受到周邊熱門二線城市溢出效應的影響，如鎮江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加之，三線城市大多不限購不限貸，市場交易易現反彈。

從房價來看，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京。三個城市的去年新房成交均價分別為每平方米53774元（人民幣，下同）、38283元和33412元。深圳此前房價不及上海，但經歷了一輪大漲后，去年深圳成為了一手房價最貴的城市。但受2016年第四季度政策調控的影響，這三個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。

從房價上漲最快城市的排行來看，前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。房價上漲較快的地方正在不斷出台調控收緊政策，為市場降溫。

一、 2016年TOP50城市的成交面積排行

1、城市排行

2016年TOP50城市的成交面積排行中，排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。（註：本報告的房地產量價及同比數據均做過四捨五入的處理。）成都房地產市場納入統計的區域相對較多，近幾年新房的供應量也較大，所以市場交易規模也較大。武漢城市規模較大、城市投資價值不斷提升，住房交易規模也較大。2016年天津市場快速崛起，趕超重慶市場，成為排行第三的城市，其個別月度成交面積甚至超過了300萬平方米的水平。受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2016年天津房地產市場成交行情較為火爆。

2016年TOP50城市的成交面積排行中，排行后三位的城市分別為蕪湖、呼和浩特和洛陽，成交面積分別為381、409和418萬平方米。蕪湖房地產市場受到了周邊城市南京的影響，雖然在TOP50排行中相對靠後，但對比同類的三四線城市，蕪湖樓市表現強勁。呼和浩特屬於省會城市中排行相對靠後的城市，當然這兩年樓市基本面總體處於改善的狀態。而洛陽也受到了鄭州房地產市場的影響，市場交易較為活躍。

2、城市分類

基於不同的成交面積，以及考慮到2016年房地產市場較為火熱的因素，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、超重量級城市：成交面積超過2000萬平方米。2、重量級城市：成交面積介於1000-2000萬平方米之間。3、中量級城市：成交面積介於500-1000萬平方米之間。4、輕量級城市：成交面積低於500萬平方米。

1、城市排行

2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%。此類城市均為重點三線城市，其成交行情較火爆，受到了周邊二線城市的影響，比如鎮江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加上此類城市本身不限購不限貸，市場交易容易反彈。

2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為深圳、蘇州和烏魯木齊，同比增幅分別為-37%、-23%和-18%。包括深圳和蘇州在內的城市，市場交易面積不增反降，說明處於樓市降溫期，這和此類城市新房庫存不足的因素有關，同時潛在的供求矛盾以房價上漲的形式體現出來。而對於烏魯木齊房地產市場來說，2016年市場表現較為平淡，成交面積呈現同比下跌態勢。實際上另外一個指標也印證了這一市場特點，2016年國家統計局公布的70個大中城市房價指數中，烏魯木齊的房價屬於省會城市中相對疲軟的。

2、城市分類

基於不同的成交面積同比增幅，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、強勁反彈：同比增幅超過50%。2、積極活躍：同比增幅超過全國平均水平(2016年全國商品住宅成交面積同比增幅為22.4%)，我們將其定義為30%-50%的區間。3、略偏溫和：同比增幅介於0%-30%的區間。4、略顯疲軟：同比增幅低於0%。

三、2016年TOP50城市的成交均價排行

1、城市排行

2016年TOP50城市的成交均價排行中，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京，成交均價分別為53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房價不及上海，但經歷了一輪大漲后(個別月份均價已超過6萬元/平方米的水平)，成為了房價最貴的城市。上海和北京則處於3萬元以上的水平。受2016年第四季度政策調控的影響，這幾個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。

2016年TOP50城市的成交均價排行中，排行后三位的城市分別為洛陽、清遠和呼和浩特，成交均價分別為5284、5338和5407元/平方米。此類城市的房價水平和實際感受總體一致，相對偏低，這和此類城市經濟相對落後，或者不是熱點的房地產投資目的地等因素有關。

2、城市分類

基於不同的成交均價，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、超高房價： 成交均價高於3萬元/平方米。2、高房價：成交均價介於1-3萬元/平方米的區間。3、中等房價：根據國家統計局數據，2016年全國商品住宅成交均價為7203元/平方米，我們將其定義為7000-10000元/平方米的區間。4、低房價：均價低於7000元/平方米。

四、2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行

1、城市排行

2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。對於深圳和蘇州兩個城市來說，房價過快上漲的態勢也是倒逼其出台嚴厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預期的影響，購房者積極入市，房價也隨之快速上漲。

2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為溫州、台州和淮安，同比增幅分別為-9%、-5%和-1%。溫州和台州房價實際情況是溫和復甦，統計數據可能存在結構性偏差。對於淮安來說，市場供應量一直較大，為積極去庫存相關房企主動降價，希望達到以價換量的效果。另外該數據和現實中的感受情況略有差異，或存在數據異動的情況。

2、城市分類

基於不同的成交均價同比增幅，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、房價過熱：同比增幅超過20%。2、房價偏熱：同比增幅介於10%-20%的區間(2016年全國商品住宅成交均價同比增幅為11.3%).3、房價合理：同比增幅介於5%-10%的區間(其中2016年GDP的同比增速為6.7%).4、房價偏冷：同比增幅低於5%。

注意：由於這是年度數據所在，而且涉及成交結構變化因素，個別城市的房價漲幅存在異常，比如深圳、蘇州存在高估現象，杭州、鄭州、武漢、珠海、淮安存在低估現象。

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