個人房貸市場是央行注水的大水池

的M2很長一段時間處於兩位數的增速，速度遠超CPI及GDP。大多數人一直認為M2的增長，意味著貨幣在持續增發。M2增長導致了很多資產價格飛漲。M2是廣義貨幣，包含了由信貸／外匯等方式投放到市場的貨幣。大部分時候大家會認為M2投放的資金達多進入了企業，但實際上近年隨著房地產市場的亢奮，流入住戶部門的貸款在持續增加，佔總放貸額的比例日益增高。

2016年金融機構信貸數據顯示，金融機構的各項貸款從2016年1月的101.86萬億增加到2016年12月的112萬億，全年貸款增加約11萬億。其中住戶貸款從27.6萬億增加到了33.37萬億，增加了5.7萬億；非金融企業及機關團體貸款從70.5萬億增加到了74.5萬億，增加了4萬億；可以看到新增的住戶貸款佔總新增貸款超過50%。此外，進一步分析，可以知道住戶部門貸款中的中長期貸款下的消費貸款額（主要是房貸）從總貸款額的比例從15.00%增長到了17.95%，絕對額上從15.27萬億增加到了20.11萬億，增加了4.84萬億，佔到全年新增貸款的44%；而非金融企業及機關團體貸款則從69.26%下滑到了66.46%。

從央行公布的金融機構貸款投向報告看，2016末個人購房貸款餘額為19.14萬億，比2015年末的14.18萬億，新增了4.96萬億。佔全年總新增放貸額的比例高達45%。

同期M2從2016年1月的141萬億增加到了2016年12月的155萬億，增加了14萬億。2016年全年新增的貸款11萬億佔了M2新增的大部分。考慮到外貿近年增長的速度以及外貿順差的縮小，順差帶來的貨幣投放實際在減少。這麼看來，M2增長的主力之一即是個人購房貸款部分。

再來看看基礎貨幣的變化，2016年全年基礎貨幣從1月的29.04萬億僅增加到12月的30.23萬億。基礎貨幣增長極其緩慢，但貨幣乘數即M2／基礎貨幣，這個乘數卻在2017年3月達到了歷史新高5.29，表明基礎貨幣衍生的信用擴張再次突破歷史，央行在通過信用擴張來提供市場流動性／為市場提供資金或注水。央行貨幣投放的路徑基本是市場有增加的貸款需求，銀行需要放貸款支持市場及經濟需要，銀行資金不足的時候就會向央行尋求資金支持，央行目前主要通過各種所謂的便利化工具對銀行再進行房貸，從而實現央行資金的市場投放。基礎貨幣極少新增的情況下，央行以有利率成本的方式放大了對銀行的信貸，銀行從而放大了對市場的信貸。信用在這個過程中極度擴張，並且層層槓桿。

2015年下半年以來到2017年初，房地產市場發展迅速，住房銷售火爆，絕大部分房子都是通過貸款來實現購買的，住房市場的火爆直接推動了住戶部門貸款的大幅增加。這個過程在當時，央行基本是沒有控制的，基本上是住房市場需要多少貸款就放多少貸款，銀行對房貸利率是各種折扣。住房市場的貸款一部分流入房地產公司，一部分在二手房市場流入了房屋消費者，這部分最終會提振居民的消費力或購買力；流入房地產公司的資金又相當一部分以土地競拍的方式流入政府，所以在2016年土地價格頻頻走高。流入政府的這部分錢可能相當部分會再次投入基建（政府也基本只會做這些）。可以看出央行對住戶部門信貸的「支持」實際上也是對各級地方政府財政的支持，能有房屋出售的基本可謂是有產者，央行通過信貸投放實現了有產者的增值，使有產者更富。而無產者或無法獲得信貸支持的則不能更直接的享受到央行的福利。

很多時候我們都把M2視為貨幣發行，並且認為近年來M2增長太快，導致物價騰躍，導致房價飛漲。實際上如上分析從貨幣需求端來看，住房市場拉動了貨幣投放。房價飛漲，信用就會膨脹，有針對性控制信貸可能是最直接的控制房價的手段，沒有新增房貸，就會抑制M2的增長，就會抑制其他資產價格上漲。但這種方式也會抑制消費。

2017年Q1以來，央行開始嚴控信貸，尤其3月份以來，限制對地方地產的貸款投放，並且還限制對銀行的資金投放。其結果是央行總資產在3月底的時候縮減到33.73萬億，回到2016年10月的水準；基礎貨幣縮減到30.23萬億，比2016年12月少了幾千億。M2增速也減緩。

以上的簡單分析，可以看出個人房貸的規模及新增對金融市場的影響是巨大的，對現實經濟的影響也是巨大的。個人房貸或住戶部門的貸款成為信用擴張的主力。房地產市場如果不改革或調整，隨著房價持續走高，信用擴張會繼續加大，因為居民購房需求不可能完全抑制，所以會導致貨幣投放量持續增多。信貸雖多但卻不一定會支持到實體經濟，如果實體經濟不行，未來個人斷供，則信用體系就會崩塌。