我看你骨骼清奇，必是環京最有希望的城市

每年的9月是開學季，也是地產圈的大考季。

「金九銀十」是所有地產人最重視的兩個月。下半年的市場怎麼樣，甚至全年的收成怎麼樣，都要看此時的表現。但今年十分特殊，一個月後還有「大會」要開，調控力度不減，長效機制頻出，就怕市場一翹尾巴就被潑冷水。

不過緊箍咒不能總戴，最近樓市確實有讓人喘息的空檔，趁此機會所有地產營銷人們應該加倍努力。

北京市場的活躍，往往很快會傳導至環京。時刻保持對環京的關注，才能全面把握市場的行情走勢。

眾多「衛星城」片片相連構成了環京區域，這一年也算經歷了大起大落，如今被同業形容為「冰封」狀態，含蓄的說是因「封」而「冰」，很多項目取不到證，賣不了，也就無從談房價的波動。

『地產營銷人』認為，這是一個暫時的周期，北京可能需要長效機制，但環京遠沒到這個地步，難道京津冀城市圈也要白茫茫一片大地真乾淨？不可能，也沒必要。

所以，對環京樓市存在的機會還是要時刻留心的。

那麼，這些京津的衛星城哪些有價值？尚有多大的發展潛力？我們今天就來聊聊這個話題。

衛星城作為一種積極的城市規劃理論出現，最早是由美國學者泰勒在1915年提出的。它是現代化大城市發展到一定階段的產物，它可以分擔中心城市的一部分功能，是中心城市職能的延伸，與中心城市密切相關，又具有相對獨立性。

作為一個有發展前景的衛星城，應該滿足以下幾點。

衛星城之所以存在，首先是為了疏解核心城市過剩的人口，所以城市不能太小。

規模太小，難以有效發揮疏解主城人口和功能的作用；過大的城市體量又會帶來布局上的困難。一般能容納30-50萬人口城市為佳。

衛星城與主城的距離要適中。太近容易與主城相連，難以保證足夠的生態空間，最終形成「攤大餅」式發展；太遠難以與主城形成緊密、便捷的聯繫，難以接受主城的輻射帶動。衛星城就失去了效率和吸引力。

依國外的發展經驗，一般30—70公里範圍最好，既能有效疏解主城的人口和城市功能，也便於主城與衛星城建立友好的交通關係，留下了足夠的生態和產業發展空間。

衛星城作為與主城依存又獨立的存在，能滿足一部分人的就業需求，但是還有另外一部分要到主城去上班，這就要求交通效率要高，方式選擇要多。最可行的方案就是快速鐵路系統和高速公路的雙向保障。

有人問：捷運連接算不算？其實和高鐵想比還是有差距。

捷運站點多、車速慢，如果再是跨區域乘坐，到達城市核心基本都要一個多小時的時間，比如現在的北京捷運15號線，從順義城區（順義站）到清華東路西口途徑18個站點，列車運行需要60分鐘，這個效率還真不如有的環京地域的高鐵方便。

再以日本東京為例，東京橢圓形捷運線JR山手線環繞市中心，串聯起新宿、池袋等幾大副中心，再以各副中心為起點，建設眾多呈放射狀、向近郊或鄰近城市延伸的高鐵，這種方案就明顯更加科學。

作為一個有發展前景的衛星城，留得住人是關鍵，不然談何發展。

而要想留的住人就必須擁有豐富的公共配套，諸如醫院、教育等，還要有商場、超市等齊全的生活設施，只有這樣才能吸引人來聚居。

記著前一段『地產營銷人』引用的李忠先生的觀點嗎？「城—人—產」模式的精髓就是先建出好城市，再吸引好人才，最後自然生成產業聚集。同時，讓資源分散化布局，城鎮之間各有特色，從而形成共融的城市圈效應。

在環京區域當中，天津武清倒是一個符合各方面條件的標準衛星城，其城市基礎和樓市潛力都有待挖掘。

天津武清與通州、廊坊相鄰，位於京、津兩大直轄市的中心點，素有「京津走廊」、「京津明珠」美譽，是京津冀三省市的交匯點，是國家「京津冀一體化」戰略的重要核心區和橋頭堡。

武清距北京市區71公里，天津市區25公里，北京首都國際機場90公里，北京新國際機場45公里。得天獨厚的地理條件，使其在京津冀一體化的發展中佔據重要位置。

今年2月4日，通武廊三地在通州簽署了《推進通武廊戰略合作發展框架協議》，著力於三地的聯合發展，武清迎來莫大的發展機遇。

京津城際鐵路作為連接北京和天津兩大城市的重要交通幹線，縱貫武清區。武清站是京津城際鐵路天津段的唯一經停站，從這裡乘車到北京只需19分鐘，到天津市區只需11分鐘。

由此使武清融入了京津的「半小時交通圈」，實現了同城化，成為京津兩地的「雙城衛星城」。

此外還有京津城際、京滬、京山、津薊鐵路過境；103國道、京津高速、京津塘高速、京滬高速等國家級交通幹線遍布全區，構建武清域內「九橫九縱」的通達路網。

臨近京津城際武清站出口是武清知名的購物休閑地，佛羅倫薩小鎮（奧特萊斯），這裡集購物、美食於一體，設有奢侈品、國際名品、運動和戶外以及休閑四大特色主題區，由159家品牌門店組成。

總建面約30萬平米的瑞安威尼都是「京津意式食尚購樂園」，時尚購物、饕餮美食、休閑娛樂、兒童親子、浪漫婚慶、優雅家居六大板塊為武清人提供了一個購物休閑、家庭聚餐的好去處。

此外還有凱旋王國遊樂場、全球首家NBA中心、天際線國際賽車場、全球商品博覽會等大型綜合商業體，形成華北地區1小時購物休閑集中地。

作為雙城衛星城，武清3年來累計引進首都項目5351個、引資到位額436億元，中鐵二十局二公司、中鐵二十二局四公司等央企國企二三級總部實現整建制入駐，新增總部項目50個。

如：京東商城、酒仙網等眾多北京電商巨頭紛紛落戶成立華北運營總部，形成高端製造研發和現代服務業聚集區。

2016年，武清實現地區生產總值1145億元，除濱海新區外在天津各區中排名第一。憑藉優質的綜合服務環境，武清在京津冀產業轉移和升級中發揮了重要作用。

作為一個交通便捷，配套完善，經濟發展日新月異的衛星城，區域價值無需多言，未來也自然會有越來越多的高端人才擇居此地。

全國龍頭房企恆大更是看重武清的價值，在這裡傾力打造恆大山水城項目，滿足了北京、天津和武清高端人群的宜居所需。

恆大山水城位於龍鳳新城，是武清區四個重點開發的項目之一，天津市重點建設項目。到2020年，龍鳳新城將建成一座生態宜居小鎮，是武清新城的次中心。

項目享有五維路網，京津高速、京津塘高速、京津城際、103國道彙集，交通便利。20分鐘城際、30分鐘高速可直達北京，暢享20分鐘京津生活圈。

得天獨厚的區位環境，自然生態環境優異。東臨京杭大運河，北有龍鳳新河，西有龍鳳河故道，中間鑲嵌著美麗的天鵝湖，還有大黃堡濕地、萬畝森林公園環繞，整個區內綠化率達高40%以上，空氣和水質優於國家標準。

6年醇熟積澱，成一期之美，所見即所享，項目承載京津精華資源，購物中心、金融銀行、兒童樂園等醇熟配套，盡享便捷生活。

不僅如此，恆大山水城繼續延續自己品牌房企的實力，給整個社區打造了30000㎡的超大中央湖景，20萬㎡的歐陸園林，3000㎡的鉑金會所和5000㎡的商業中心，只為給自己的業主帶來獨享尊貴的無憂居住體驗。

恆大山水城此次推出的產品有高層、洋房和別墅全系產品，採用恆大的9A精裝體系，配套智能家居和新風凈化系統。

近日據悉，該項目精裝三居首付只要15萬起！無論對於自住，還是投資的購房者，都是寶貴的入市機會。

別管市場怎麼變，北京疏解，環京承接，這個邏輯沒毛病。短期波動賜予你的只是時機的挑選，但長期趨勢是無法撼動的。

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這個豪宅有點超前