TOP影響力|25城普宅投資回報率排行榜：北上廣深該賣了！

繼各地密集限購、限貸、限價之後，「限售」正成為潮流。

6月28日，西安出台新政：4月18日以前在限定區域內購房滿5年才可上市交易，二手房滿2年才可交易。此前，保定曾出台所購新房10年內不得上市交易嚴規。這些意在通過拉長房產在持有者手中年限降低市場交易，穩定市場的做法，正被越來越多的城市效法。

在新的市場環境下，哪類物業值得投資？在哪些城市置業房產最保值增值？如何獲得合理租賃和投資回報？

按照25個典型城市普通住宅的靜態租賃、長期租賃、5年租賃後轉售三類投資指標進行綜合分析，結果顯示：鄭州十分適宜投資；重慶適宜長期資產持有；北京、深圳、廈門適宜短期持有售出；相比較而言，寧波是不適宜投資的城市。

北上廣深囤房難有收益

從租金及房價走勢兩項指標看，北上廣深普通住宅5年租賃後轉售回報率將進入下行通道，囤房轉售時代將終結。

對於投資者而言，2017年是北上廣深最佳出手時機，若今年不打算出售，如果等到3年後的2020年出手，只能小賺一筆。如果是2017年購入，持有直至2022年，5年租賃後轉售的回報率則不容樂觀，收益將非常微薄。

鄭州最具潛力 寧波最該捨棄

綜合靜態租賃、長期租賃、5年租賃後轉售三類投資指標看，鄭州是最具投資價值城市。無論是租賃回報率，還是5年租賃後轉售，鄭州都是最具成長性和穩健的城市。

從當前房價走勢看，鄭州作為中部地區重要的中心城市，國家重要的綜合交通樞紐，近年來房價保持平穩。目前房價雖在監測的25個典型城市中處於中游水平，但漲幅卻僅次於北京，位居第四位，價格同比上漲31%，且未來價格仍存在較大上漲空間。

而寧波普通住宅價格雖高於鄭州，但其房價漲幅相對較低，由於民營企業發展及城市定位原因，在此輪長三角房價上漲中處於落後地位，未來隨著城市集群效應的增強，房價上漲動力不足。

從靜態租賃回報率看，目前鄭州為2.4%，寧波為2.2%，均低於國際合理水平，說明房地產市場還未出現泡沫，具備較好的投資潛力。

從長期租賃投資回報率看，盤活存量將成為建立房地產健康發展長效機制的重要組成部分，未來長期租賃模式將成為房地產投資市場的重要組成部分。

鄭州長期租賃投資回報率為6.4%，在25個典型城市中位列第二位。該項投資回報率高於五年期貸款利率4.9%，且環比保持上漲趨勢。

寧波長期租賃回報率在25城市中居倒數第20位，且環比變化率呈下降趨勢。

對於投資者而言，最關心的是租轉售回報率。目前，鄭州轉售回報率在25個典型城市中排名第7位，為16.2%。未來預測（2017-2022年）轉售回報率在25城市中排名為第6位，為6.5%。雖然未來預測回報率有所下降，但在各城市中排名保持穩定，投資風險相對較小。

寧波轉售回報率在25城市中，居倒數第二位，僅為2.9%。未來預測轉售回報率更是跌為負值（-3.1%），居25城市末位，投資前景堪憂。

綜合而言，鄭州雖在長期租賃方面回報率不及重慶，在轉售回報率（預測）方面不及太原，但綜合實力為最優，適宜長期租賃和5年後轉售雙重投資模式，投資風險較小。

寧波在房價上漲空間、長期租賃回報率水平和5年轉售回報率方面均表現較差，故不建議投資。