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2021/12/25
2017年上半年，北京西單大悅城、成都IFS、廣州太古匯、上海恆隆廣場、上海徐匯綠地繽紛城等66家標杆購物中心首層租金/出租率/租金收入大曝光！
■ 商業地產雲智庫原創 / 唐榮榮
2017上半年，66家標杆購物中心中，88%的項目租金收入呈同期上漲態勢，其中有27%的項目漲幅超過20%，典型如青島萬象城、成都大悅城、上海虹橋天地租金收入分別同期上漲35.7%、30.7%、27.2%。
從首層平均租金來看，上半年有超過23%的項目首層平均租金在1000元/月/㎡以上，其中上海恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場首層平均租金最高，約為2900-3425元/月/㎡；其次為上海新天地、成都遠洋太古里、上海興業太古匯，首層平均租金為2150-2500元/月/㎡。
從出租率來看，73%的購物中心出租率超過90%，其中有27%的購物中心處於基本滿租的狀態（出租率為99%以上），如廣州太古匯、深圳萬象城、上海新天地項目出租率分別達99%、99.2%、100%。
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01 萬象城
首層平均租金為500-1700元/月/㎡
2017年上半年已開業13個萬象城，除鄭州、無錫、溫州3個萬象城出租率低於90%，其餘萬象城項目出租率均在90%及以上，其中以深圳萬象城、瀋陽萬象城、南寧萬象城出租率最高，基本實現滿租狀態。
萬象城商鋪首層平均租金約為500-1700元/月/㎡，深圳萬象城仍然是最賺錢的商場，上半年租金收入達4.4億元，商鋪首層平均租金約為1700元/月/㎡。
到2017年下半年至2018年，上海萬象城、江蘇泰州萬象城、南通萬象城、杭州蕭山萬象城、廈門萬象城、深圳南山萬象城、廣西柳州萬象城、太原萬象城、濟南萬象城均將投入運營。
西安西咸萬象城
2017年4月同期開業率近95%
西安西咸萬象城是國內第13座開業的萬象城，位於號稱「西安陸家嘴」的西咸新區，該區2014年正式成為第七個國際級新區。項目總建面積42萬㎡，其中購物中心面積23.6萬㎡，2017年4月21日開業當天，品牌與項目同期開業率近95%。
整個項目擁有220餘個優質品牌，60家不同風格的食肆：
西安最大的陝味美食街區：規劃了超過25%的餐飲業態，內含45個陝西非遺美食品類，吃小吃、逛集市的同時，還能感受傳統陝西文化——做花饃，畫臉譜，剪皮影，聽老腔。
聚合了100個時尚零售品牌：以快時尚、國際休閑品牌為龍頭。包括H&M、UR、UNIQLO等快時尚品牌，及Tommy Hilfiger、三葉草首個neighbourhood全新形象店等時尚品牌；
西安最齊全的兒童成長一站式體驗中心：面積約10 000㎡，彙集了30多家兒童品牌，涵蓋兒童服裝、玩具、大型主題樂園、親子兒童餐廳、游泳、理髮、繪本館、芭蕾舞、爵士舞培訓、美式早教等。
此外，還引入了包括西西弗書店&矢量咖啡、MELAND西安首店、西安首家帶恆溫泳池的健身中心——威仕頓健身、五環novo西安首家購物中心店等特色品牌。
02 龍湖天街
首層平均租金為750-1250元/月/㎡
2017年上半年，龍湖天街系購物中心租金收入仍保持全線上漲，同比增長31.2%，總租金收入達9.9億元，占龍湖整體租金收入的87.1%。較為突出的有重慶時代天街B館（2期）、北京長楹天街、杭州金沙天街，租金收入同比漲幅均超20%。
13個已開業天街項目首層平均租金約為750-1250元/月/㎡，重慶北城天街、重慶時代天街租金水平要高於其他項目，首層平均租金分別達1250元/月/㎡、1150元/月/㎡。從出租率來看，有9個項目出租率均超過99%，其中成都時代天街1期出租率達100%。
重慶源著天街
開業首日客流量16萬人次，開業率達99%
龍湖源著天街位於重慶三北區域核心，於2017年6月16日開業，解決了周邊人群跨區消費的尷尬境地。整體出租率達99.3%，品牌同步開業率達99%，開業首日總客流量16萬人次、總銷售額達到812萬；開業三天總客流量40萬人次、總銷售額近2200萬！
圖片來源：西南商業地產匯
在業態配比上，零售業態約佔4成，大量空間讓位於親子、餐飲、運動等服務性業態，其中親子業態是龍湖重慶源著天街的一大亮點，共集合了超過30家兒童品牌，特別把3F打造成了兒童專屬的主題購物樓層，從座椅、雕塑、燈飾，到衛生間通道、壁畫都以可愛卡通形象呈現，還有搖搖馬、哈哈鏡等遊樂元素。
每個樓層都設置了飲水處，母嬰室，以及殘疾人衛生間、免費輪椅等，布局了重慶天街系中首個香氛系統、首個可以自動探測二氧化碳、一氧化碳等氣體的車庫。
03 九龍倉IFS
首層平均租金達1250元/月/㎡
九龍倉目前投入運營的IFS項目僅有成都IFS，未來還將有重慶IFS計劃2017年三季度開業，長沙IFS計劃2017年第四季前開始交付予租戶；蘇州IFS預計2018年竣工。內地的IFS項目均以香港海港城為模板，目前成都IFS已成為因地制宜的典型案例。
2017年上半年，成都IFS租金收入達3.67億元，同比增長了18%，商鋪基本滿租，首層平均租金約達1250元/月/㎡。
成都IFS
2017年上半年銷售額同比上升30%
2017年上半年，成都IFS商場租金收入增長 18%至3.67億元，出租率達 99%；租戶銷售額同比上升30%，客流量增加22%。
成都IFS目前整體的業態分佈為奢侈品牌15%，中高端時尚品牌34%，輕奢品牌18%，以及餐飲娛樂及生活方式品牌33%，零售業態仍為主力業態。共彙集近300個頂級品牌，超100個為首次進駐華西地區，其中服飾類商品是消費者購買得最多的商品。
成都IFS一直在持續引進特色品牌，2017年新引進了超20個國際知名品牌，包括Andrew Mackenzie、Joseph、Ports1961、Brioche Doree、the Simpsons、Monnalisa、REC等西南區首店；Neil Barrett、Chickeeduck等成都首店；Under Armour西南區旗艦店、Moynat中西部首店、Air Jordan亞洲最大旗艦店。
不斷通過特色推廣活動來吸引大量人流，提升客戶黏性，如與巴黎左岸聖日耳曼德佩委員會設立「國際友好街區」，以促進兩國在藝術、文化、商業及旅遊等領域的交流合作。
全球首創的聲光藝術大道亮相，長達180米，在項目名店街現場演繹科技與藝術互相輝映的聲光聖境等。
成都「紅星路三段」路牌與巴黎左岸「聖日耳曼大道」路牌
圖片來源：微成都
Sonic Runway聲光藝術大道
04 恆隆廣場
平均出租率低於83%，部分商場需下調租金
2017年上半年，除上海的2個恆隆廣場外，恆隆地產在內地的高端商品消費仍然較為低迷，其中瀋陽、濟南、無錫、大連、天津5個城市的6個恆隆廣場上半年總租金收入同比減少了3%，部分商場需下調租金，同時優化租戶組合及提升出租率。
目前上海恆隆廣場的優化工程（對地庫翻新並調整了40多個品牌）已大致完成，於2017年上半年即開始帶來較為可觀的租金收入及零售額增長，上半年租金收入達7.1億元。上海港匯恆隆廣場於2017年年初開始大型資產優化工程，工程期間將對其租金收入造成一定程度的短期影響，上半年租金收入同比下降7%至4.5億元，商鋪出租率為81%。
在已開業的8個恆隆廣場項目中，上海的2個恆隆廣場首層平均租金遠超過其他城市恆隆廣場，約為2900-3425元/月/㎡。其次為天津恆隆廣場，首層平均租金約達1130元/月/㎡；其餘城市恆隆廣場項目首層平均租金為400-700元/月/㎡。
上海港匯恆隆廣場
改造工程將於2019年中完成
上海港匯恆隆廣場的大型優化工程已於2017年初啟動，整個工程將分期進行，至2019年年中完成。優化工程包括：新增購物中心全新主入口、鏈接捷運9號線的全新地下通道及商場一樓和地庫的布局進行大規模調整等。
正門廣場改造效果圖
圖片來源：贏商網
2017上半年，上海港匯恆隆廣場已關閉了19%的可租賃面積，正在進行優化和翻新，導致其出租率下降15%至81%，租金收入同比下降了7%，部分受影響區域完成優化后將於2018年起分段重開，以盡量減少對租金收入的影響。
從樓層來看，B1層、6層的改動較大：
B1層：預計增加一個新的捷運入口，同時擴大輕餐飲、運動健身、彩妝品牌的布局；
6層：將原本3樓的兒童業態現已集中搬到了6層，現有包括kidsland、jnby by JNBY、Lollipop、LEGO等12個嬰童零售品牌。
此外，7樓也將改造為Lifestyle主題，主打瑜伽、SPA，並增加體驗式業態。
05 大悅城
項目平均租金最高達1121元/月/㎡
2017年上半年，大悅城地產租金收入達17.3億元，同比上漲了30.8%，其中上海靜安大悅城、煙台大悅城的銷售額與租金收入均實現兩位數增長；成都大悅城通過優化品牌組合、拓展客群來源，業績大幅增長，銷售額同比上漲61.6%，租金收入同比提升30.7%。
已開業的7個大悅城項目出租率均高於93%，項目平均租金為123-1121元/月/㎡。其中西單大悅城平均租金要遠高於其他大悅城項目，平均租金達1121元/月/㎡，其餘大悅城項目整體平均租金為122-424元/月/㎡。其中朝陽大悅城、上海靜安大悅城、成都大悅城平均租金上漲較為明顯，均同期上漲15%以上。
成都大悅城
租金收入同比上漲30.7%
2017年4月27日，成都大悅城被成都市武侯區文體旅遊局正式授牌為「國家AAA級旅遊景區」，由購物中心成功升級成為旅遊景區。此次升級，與旅遊、觀光結合起來，形成了獨特的文旅主題型商業模式。
圖片來源：成都商業發布
上半年成都大悅城通過優化品牌組合、拓展客群來源等方式，使得業績大幅增長，銷售額同比增長61.6% ，租金收入從2016上半年的0.51億元上漲至0.67億元，同比提升30.7%。
品牌調整方面，成都大悅城在原本集合了近80家兒童品牌的基礎之上，又引入了近4000㎡的最IN菲克城、2000㎡的成都新世紀婦女兒童醫院等，並在六一期間推出了「悅寶兒童卡」，僅2017年六一兒童節當天，成都大悅城就實現12萬客流、超700萬元銷售、環比600%銷售增長率。
圖片來源：成都大悅城
此外，還通過「Wonderland-如夢似幻」2017大悅城春夏時尚周、成都大悅城瘋搶節、《吾皇駕到—傲嬌萌主覲見大會》IP展等特色的主題推廣活動、具有冬粉號召力的IP活動，實現了客流與銷售業績的有效轉換，在2017年4月22日成都大悅城瘋搶節開幕當天，客流量突破13萬人次，營業額超1600萬元。
06 太古里/太古匯
首層平均租金為1150-2500元/月/㎡
2017年上半年，太古地產內地零售物業組合的租金收入總額為9.06億港元，同比上漲13%。
從銷售業績來看，上半年太古地產在內地已運營的商業項目中，成都遠洋太古里、廣州太古匯銷售業績均大幅度增長，分別同比上漲了47%、30%。
已開業的4個太古里/太古匯項目首層平均租金約達1150-2500元/月/㎡，其中以北京三里屯太古里租金水平最高，首層平均租金約達2500元/月/㎡。上半年除新開的上海興業太古匯外，其他成熟項目出租率均在94%及以上。
成都遠洋太古里
銷售額環比上漲47%
2017年上半年，成都遠洋太古里租金收入呈上升態勢，銷售額環比上漲47%，出租率達94%。為給市場帶來「新鮮感」，成都遠洋太古里持續引入各類首店、IP店：
英國高街品牌Superdry.極度乾燥全國首家旗艦店；
戴爾旗下Alienware全國首家直營店；
小眾家居品牌集合店SORT西南首店；
Arc'teryx始祖鳥西南首家體驗店；
Gentle Monster西南首家旗艦店；
韓國造型沙龍By Miga西南首店；
「無敵家拉麵」西南首店；
甜品店「客從何處來」成都首店；
帶玻璃房咖啡廳的innisfree成都旗艦店；
此外，還引入了GENTLE MONSTER、Queemi、bymiga、鹿港小鎮、SCENT BOUTIQUE、蘇坦·中東料理、Will』s威爾士健身等品牌，國際奢侈品牌Delvaux也即將進駐。
戴爾旗下Alienware、帶房咖啡廳的innisfree、「客從何處來」甜品店
圖片來自：成都生活
07 瑞安天地
首層平均租金最高達2500元/月/㎡
2017年上半年，瑞安天地系列購物中心中，上海新天地與上海新天地時尚項目出租率達100%，其中上海新天地租金收入最高，達1.98億元，同比上漲了20.7%，首層平均租金約達2500元/月/㎡。
佛山嶺南天地嶺南站、武漢天地壹方、上海瑞虹天地月亮灣三個新開業的物業活動強勁帶動下，已落成零售物業組合出租率明顯上升，出租率分別達89%、85%、82%。
08 綠地繽紛城
首層平均租金為400-900元/月/㎡
目前，綠地繽紛城是綠地控股旗下社區商業產品線，現已布局北京大興、北京房山、長春、西安、合肥、上海等地，商業影響力逐漸擴大。2017年上半年新增了上海徐匯綠地繽紛城，接下來待開業籌備項目主要包括北京大興綠地繽紛城2期、武漢綠地繽紛城。
已開業的4個綠地繽紛城項目首層平均租金約達400-900元/月/㎡，其中上海徐匯綠地繽紛城作為綠地商業集團首個升級后的項目，2017年上半年租金收入約為0.22億元，首層平均租金約為850元/月/㎡。
上海徐匯綠地繽紛城
開業6個月租金收入達0.22億元
徐匯綠地繽紛城是綠地商業集團升級后的首個項目，繼去年12月試營業之後，2017年4月27日全面開業，開業率達80%，定位為集文化、美食、藝術、親子、時尚、娛樂為一體的品質生活方式中心。
項目餐飲佔比40%，服裝零售28%，兒童業態及影院20%，文化娛樂8%，健身美容及教育5%。
其中餐飲和兒童業態是項目非常重視的兩大業態：
共有50多家餐飲品牌，包括粥星星、蘭庭·爐端燒·酒、櫻吹雪、漁⁺Ryoplus日式餐廳、味妙烤魚吧、綠氧廚房、delimuses西餐咖啡、蟹的岡田屋等特色餐飲；
項目3層北側整個區域均是兒童親子品牌，如童夢奇園、星控大師美術、彩虹鳥日式早教、芭蕾世紀、蟲蟲繪本館、城市輪滑等。
粥星星、蘭庭·爐端燒·酒、櫻吹雪
圖片來源：龍華小鄰通
此外，還引進了主攻國畫壽桃的劉洪傑藝術館、證件照界的網紅店天真藍、鐳戰闖關遊戲考驗玩家綜合能力的黎耀之界、「最美書店」之稱的鐘書閣、主打山東魯系菜式的老山東餐廳等多種特色業態品牌。
09 新城吾悅廣場
首層平均租金為115-450元/月/㎡
2017年上半年，新城控股租金總收入達2.08億元，大幅增長58.2%。已開業的12個吾悅廣場項目首層平均租金約為115-450元/月/㎡。
最賺錢的依舊是大本營常州的兩個吾悅廣場項目：其中常州武進吾悅廣場上半年租金收入最高，達0.67億元，首層平均租金達400元/月/㎡；常州吾悅國際廣場上半年租金收入達0.53億元，首層平均租金達450元/月/㎡。同時位於海口、張家港、金壇的吾悅廣場也表現良好，上半年租金收入分別達0.28億元、0.27億元、0.23億元。
從出租率來看，已開業的吾悅廣場項目平均出租率達97.6%，大多數項目出租率超過98%，其中成都吾悅廣場、桐鄉吾悅廣場、衡州吾悅廣場商鋪出租率均達到100%。
下半年將會有8座吾悅廣場陸續開業，到2020年新城開業及在建的吾悅廣場將超過100個。
海口吾悅廣場
開業首日客流30萬，銷售突破2300萬元
2016年10月28日，新城控股華南首個吾悅廣場——海口吾悅廣場開業，開業首日客流30萬人，銷售突破2300萬元。
2016年聖誕狂歡
圖片來源：贏商網
項目彙集了155個品牌，涵蓋零售、服飾、休閑娛樂、餐飲、兒童等各種品類，包括62家特色餐飲：蛙小俠原創功夫主題餐廳、香港深井陳記燒鵝、萬歲壽司、蛙小俠、老西安、豬哥牛姐、奧賽奧韓國年糕料理、匠子烤魚、拾味館等餐飲品牌；及星軼國際影城、東方金櫃KTV、多奇妙兒童樂園、華錄樂園、潮庭健身會所等體驗類品牌。
其中，星軼國際影城是海口第一家擁有IMAX和D-BOX雙特效影廳的現代化輕奢影院，面積約8000㎡，開業當天擁有1.8萬客流，銷售額達到15萬元。
10 證大大拇指廣場
首層平均租金達450-600元/月/㎡
證大大拇指廣場是較為典型的社區型購物中心產品線，目前證大已開業的大拇指廣場項目只有上海浦東證大大拇指廣場、青島證大大拇指廣場；
其中，上海浦東證大大拇指廣場運營較為良好，是早期社區型購物中心開發的典型案例，上半年租金收入同比上漲17.3%至0.31億元，出租率達98%，首層平均租金約達600元/月/㎡。
商業地產雲智庫原創稿件，如需轉載，請知會
撰寫 / 唐榮榮
時間：2017年10月19-20日
地點：深圳福田香格里拉大酒店
諮詢熱線/媒體合作：020-37128283
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