嫌貴？買不起房？任志強又有新建議！

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前幾天，任志強接受採訪說：樓市限制政策，一年半后可能被收回。淘哥轉發后，反響很熱烈，大家如饑似渴的閱讀任總的最新發言。

可惜的是，任總只簡單回答了幾個問題，朋友們讀得不過癮，意猶未盡。

因此，淘哥周末找到了任志強今年的另一場重磅問答，與朋友們共享。

這是今年3月底，「我的住宅我的金融」全國巡展北京首展揭幕式上，任志強的答記者問環節，當時正是今年調控政策出台最密集的時刻，關於房價是漲還是跌，什麼時候買房合適，任總都是知無不言。

城市資源決定房價的高低，你見過哪個有戶口的要逃離北上廣深？

任志強：

房價漲和跌的問題，是市場決定的，不是誰說和不說。一個城市的房子漲和跌，和一個國家的房子漲和跌是兩回事。現在房價在漲，只能說在某些城市在漲，說現在房價在跌，是因為某些城市在跌。

一個城市為什麼會漲?是因為這個城市有巨大的資源，這個資源可能是氣候，可能是環境，可能是金融，可能是權利，可能是人文，可能是藝術，可能是文化。

比如我要想要陽光和海灘，我就去海南，海南有的房子，天天在漲價，賣光了，也有買不動的房子。但是你要是想要霧霾的話就到北京，看你需求什麼?

你要要金融的話，北京的金融是最多的，因為北京的金融佔比是最高的，第三產業中金融佔比是最高的。

這個房價之所以高是因為都來佔有這些資源，你那個城市不高就佔有不了，比如說教育，醫療等等的，你就佔有不了。

但是這個房價是什麼?

房價是當你擁有這些資源的成本，過高的時候，人就不來，當你佔有這些資源，買一個房子不管有多貴，你還有餘額，為了獲取這些資源，我還有餘額，人們繼續進來，這個房價就漲了。

最古老的時候有一個傳說，叫孟母三遷，為什麼要三次搬家？就是尋找資源。尋找個她認為是對子女教育、或者是對孟子教育最好的一個資源環境，所以她就搬了三次家。那麼搬家每一次都有成本，你到這個程度上，這個房價是這樣。

但是如果扣除房價成本和生活成本外，你還有獲得餘額，那你會更多地往這個城市去。反之，你獲得這些資源的成本已經不值得了，那個房價過高，人就跑了，就這麼簡單。

所以房價漲和跌，先問獲取這個資源的利益和房價成本之間的關係是什麼。你們看有這麼多文章都寫逃離北上廣深，請問哪個是戶籍在這個城市的人說我要逃離我的戶籍所在地？不到北上廣深了？你們都是媒體的，你們動動腦子。

為什麼？因為有特殊性，剛才他說建立租賃市場，為什麼租賃市場不行？租賃市場不行是因為租賃上不了戶口。為什麼這個城市人不逃離北上廣？因為我的戶口在這裡。

醫療資源我可以占，所以逃離北上廣的戶籍不在這兒，他天生不擁有這些資源，所以他必須進來花一個生活成本，花一個買房的成本去佔有這些資源。

所以這一定是一個資源轉換的過程，你們理解資源轉換的過程，就用不著算房價的漲跌。你們算一算大概就可以算出來，為佔有這些資源所需要的房價成本值不值？不值就房價高，值就繼進來，你不買別人就買，你買不起不等於別人買不起。

如果還有餘額，如果北京獲取的資源的收益更大，或者說你更有機會，比如我一個月掙 20 萬，只有在北京可以掙到，其他地方不可以。

那房價就越來越高了，就是資源佔有的獲利水平和你的生活成本房價成本之間的比較，所以你們別問我，所有動動腦子看看就知道了。

我有了北京戶籍，所以我也沒法調走。但是我又想上車，因為現在房價漲得太快了，從大學的時候上升，一直嫌貴，現在上不了車。您覺得現在我應該在什麼時機選擇?

嫌房價貴，你先買一個8平米的小房子行不行？

我覺得主要是因為你笨。我們可以看看這些所謂的有北京戶籍的外地人，老覺得我應該有 60 平米的房子，所以我只看 60 平米或者以上的，你得看看 10 平米的房子。先買一個 8 平米的好不好?然後再買 15 的，15 換成 30 的，30 換成 40 的。

根本就不懂什麼叫投資，投資是什麼?投資就是沒錢的時候先買一個，買最便宜的股，然後才越來越多。

你們看看巴菲特，巴菲特能不能說先把比爾蓋茨買了？根本不可能，今天你想買 150 平米的房子？門都沒有。所以你錯就錯在自己笨了，和買不買房子沒有關係。

你先買一個 8 平米的小房子行不行？別買學區的，你要說房子漲了 10 倍的，你是不是漲成了 80 平方米?這個問題我覺得寒磣。

每一次房價的變化，包括市場的火熱還有降溫，其實我自己感覺都是跟房貸的這個槓桿的使用程度是相關的。這個您是不是可以說說?

胡說八道！房地產和整體宏觀經濟相關

任志強：

這是胡說八道，你們可以查一查，統計局公布的數據，2016年房貸佔全部銷售額的比重是多少?按照統計局的報告，大概房貸只佔全部一手房的 21%。我們將近 12 萬億的銷售額，只有21%。

你們再查查 2015 年，是 23%，25%，2014 比這個還高。還可以查今年1到 2 月份，是 31%，去年930出台了很多加槓桿率，為什麼去年的槓桿率只有 21%？

今年到了二月份怎麼變成 31%？31%不高，這個石總剛才說一個數。美國個貸相當於 80 萬億人民幣，將近 13 萬億美元，才 1.3 萬億美元，我們大概相當於 12%，很低很低。

人沒習慣，人沒有習慣在哪？人就是大概還貸是 8.5 年左右。人不習慣負債，為什麼？

原因就在於稅，美國人是按什麼計算的?一個納稅人扣 50 萬的個人所得稅，兩個要扣 100 萬。相當於多少？相當於所有的利息。

今年你還完了，明年趕緊繼續付，不付利息，50 萬稅用不完。一生是 7 到 8 年，爭取把 50 到 100 萬的免稅額用掉。我不自己住得好一點?

所以人不是，人反正繳稅，那我還不是儘可能還清，越有錢越早還。所以這個背景，稅收現存的歷史背景決定了人們的動靜，於是你就願意早還。

但是，其二是什麼?本來個貸是什麼?我把未來 30 年的錢拿到今天用，越不還賺得越多。因為今天的 1 塊錢和 30 年以後一塊錢，只值 3 毛，但是把 30 年以後的 3 毛錢放到今天來用，是不是賺大便宜了？

可是人不懂，人想的是今天還了今天沒事明天再去做其它的。所以傳統意識和沒有稅收減免的過程造成的情況是不一樣的。為什麼有人會用離婚的方式? 離婚政策以後告訴你離婚也不行，就是政府和市場之間進行博弈的過程。

美國人哪花這個心思?從來就不想這件事，但只有有。所以現有的政策就是，可能會存在一些為調整短期宏觀經濟的運行情況而決定出台政策。

歷史上我們的說法就是房地產和的整體宏觀經濟是密切相關的，所以我們過去歷史的說法就叫房地產和的整體宏觀經濟是相關的，增長過高就不能用了，歷史上有過無數次。

這次不知道，我沒說這次，這都是以前歷史的事，你們愛用以前的文章也可以。但是這次只是說歷史上，這次的事得你來說，我沒說。

問一下任總哲學的問題，到底是住宅成就金融?還是金融成就住宅?比如說我們現在的銀行最優勢的信貸業務，都基本上是房地產、住宅，70、80%的銀行是這樣。現在我們的房地產商大概負債有 80%、90%，所以我想問一個哲學的問題。它倆誰最重要?和它倆之間的關係。

高房價會讓窮人的房產增值縮小差距

任志強：

你這個理解不太對，數據也弄得不太對。我們的個貸是因為有 30、40、50、60、 70%，當然不同了。首付很高，給個人貸款的比例槓桿率很低。70%就是 30%，我前兩天問他們要一些二手房交易的數據，石總說建委收拾他們，不讓他給我數據。

我拿到了數據，二手房交易裡面，如果把四成，五成，六成，七成算上，他們是七成首付比例高。最低的是四成，三成二成幾乎沒有。也就是說首付的錢很多，所以在個貸的壞賬率平均在 0.25%左右。有的壞賬可能就是老公撞車死了，沒有人付錢了。

北京銀行總共加起來的個貸壞賬率不到一個億的人民幣，但是全部壞賬有多少?將近160億，你說這個比例，因為單位的特別是上下游的。所以個貸在，不會像目前出現刺激貸，因為美國是 5%的首付，相當於我付了租金，全是稅，我個人一分錢都沒掏。所以跟完全不一樣，這是第一個概念。

第二個概念，開發商有 70%、80%的負債率，你搞錯了。開發商有三個負債率，第一個負債率是你要把絕對負債率，就是 80%都是負債率，把銷售房子的扣掉。因為在我預售的房子里都叫應付款。

但是我還你房子，我不會訛你的錢，因為你已經買了房子。那麼這個錢，我的負債率已經投在了鋼筋水泥上，你要把這個扣掉以後，這個分為兩類，一個是銀行，另外一個是股票、發債券，這兩個是不同的。

有一些是滾滾滾滾的根本不用還的，比如說普通貸款。所以這 80％如果切完了以後，大部分財產的負債率是 30%。他銷售額越高的時候，你把銷售額都計算成負債的時候，他負債就高了，銷售額給扣掉，這是應付款，這些錢我在兜里。因為我要還鋼筋和水泥，計算的時候我們常常把這三個誤解了。

你們就屬於那誤解的，老說 80%的負債率，哪有那麼高?你算起來，我們鋼鐵企業、民航快 120%了，海航 120% 多。

但是飛機呢？有沒還清的錢，但是飛機在那兒。所以你要從這種情況下計算 120% 的時候，用我的資產或者其他情況比對，就不一樣了。

在座的媒體都算上，你們沒有一個人能說清楚很多問題。我舉一個例子，房價收入比多少多少，都用的是平均價格。你們知道什麼是前提嗎?在座的媒體裡面，沒有一個人可以說出來。

第一是收入中約數，第二是房價中約數，第三是戶籍面積，在國際上里看美國，美國一公布，一公布房價，沒有弄平均數的。如果用平均數，是 0，為什麼?海南正 28 度，東北負 28 度，一平均不就沒有了嗎?你們是巨大的錯誤。

第二是收入，在美國的收入裡面分工資收入多少、財產收入、金融收入，在所有的收入裡面沒有計算房子的收入。在美國，為什麼說它在房價上漲的時候，個人消費不一樣? 是因為房價上漲是因為我到最後把房子賣了可以賺很多，或者房子抵押貸款就沒有問題。

人弄成了平均數，你們算房價是 0 嗎?沒有吧，所以你們媒體老說，房價高會導致貧富差距大大拉高，嚴重了。高房價會讓窮人的房產增值縮小差距。所以我的思想和你們的思想不一樣，因為你們不了解實際情況。

為什麼?最低收入人群，根據調查，人口普查調查，最低收入裡面6%以上的家庭有第二套住房。你就可以想像，七個分類，最低、低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。

你查任何一個，都是七個分類，但是我們最低收入家庭70、80%有房。最高收入是 88%有房。和最低收入大概差 10 到 12 個百分比。

所以低收入家庭不等於沒有房。原因第一福利分房。老北京的窮人都是福利分房，基本上都有房子。第二，拆遷，第三舊城改造，第四是經濟適用住房等等等等。

最低收入家庭不等於沒有房，最低收入家庭和最高收入家庭在比如說美國，可能擁有住房率差 30%到 40%，你們沒有算過。

他給我的報告，可以看到二手房裡面的房改房比例非常大。我問他要，他不給我，數字巨大是什麼？就是把二手房賣掉，獲得的巨大的收入以後，換一個新房子，我還有一大筆存款。

舉個例子，你們都看到清華大學有一個老師，被電信詐騙了 1680 萬人民幣，一套房。這個老師平時的房賣了才有這麼多錢，這就是我們最典型的所謂低收入家庭或者窮人，他可能算中等收入，一個月一萬塊錢是有可能的。

但是通過房改房獲得家庭收入而且暴富的有，我們就按高房價，1680 萬是不是可以買？買10 萬一平米的二手房？是不是還可以剩400、500 萬，夠花了。所以你們不要這樣算，你們是錯的。

所以我特彆強調，流入到北京來的人，因為高房價被阻斷了，所以我認為，出台的這些相關政策，最重要的是讓非本地人失去了佔有這些資源，我們叫公共資源。

但是實際上這個是讓公共資源更加不均勻。所以我跟你們看的房價不一樣，你們老覺得房價是限制，我個人看的更重的是，城市的發展過程中，是不是因為政策阻斷了城鎮化的需求？以及阻斷了讓公共資源，讓更多人能共同擁有和共享的階段？

如果這個阻斷的話，那就這些人永遠沒有資源，外地人不能用北京的資源，還包括其他的地方。那麼怎麼能進步?

我沒法接受最好的科技，改革的高度發展，其中一重要的是城鄉差距，讓所有人都能無條件地享受城市的資源。但是現在這個很多城市的限購，讓這個東西，遇到了很多障礙。

所以下一步是不因為它會影響的經濟，我覺得不會，因為大家都不能利用這些最好的資源，就像我們本來古代叫做科考。科考取消了，沒有科考了。我和你們眼睛里看的不一樣，你們老看的是房價高。

我替我姑媽問一個問題，她是您的冬粉，她聽說我要來特別激動。她北京房票用完了，燕郊的嫌貴，您覺得下一步應該買哪的?

你問的問題和剛才的問題是一樣的，要投資絕不買最貴的房子，你買一個 17 萬美金的房子，怎麼能翻一倍？你買一萬一平米的很快就兩萬了，這麼簡單。我覺得你上學也白學了。

您剛才說的由小房子換大房子， 您的多年教育之下，我發現市場上現在有這種觀念的人已經很多了。就是這個金融真的是變成了普通買房子的人的這種理財的方式。

尤其是現在，因為我了解到我周邊好多的朋友他們不是為了炒房之類的，他們就覺得在這種情況下自己手裡那點錢越來越不值錢，房子成為了他們在理財方面上的一個考慮。

我不知道您對這種觀念的轉變，您覺得它是好的方向嗎? 您的評價是什麼?謝謝。

所有的財富都在地上，因為永遠有收入

任志強：

的古話說，戰時黃金平時地，就是歷史上說，只要沒有戰爭時，所有的財富都在地上，因為永遠有收入。到打仗的時候就不行，地搬不走，你把黃金放在兜里跑吧。所以的古話是有一定道理的，這個道理到了今天也一樣。

還沒有完成一個重大的任務，就是城鎮化。你肯看日本，日本泡沫的時候城鎮化 78%，到了嗎?出現泡沫的城市基本上都是城鎮化率超過 70%。

現在能超過 70%的城鎮化率的不太多，按照北京的算，上海的也不多，在 63％。換句話說，的古人早就告訴你了，固定資產增值是最好的。

從的改革你們可以看到，為什麼一開始公私合營先沒收了生活資料和固定資產?因為它最值錢。那你投資投什麼？所有的媒體有一個重大錯誤，就是搞不清楚什麼是投資。

如果說國家投資，開發商的一手房叫投資，因為影響到了 GDP。私人與私人之間，包括買股票，在很大程度上不叫投資。我們可以換句話說叫金融投資或者個人投資，和股價沒有任何關係。

你買了他的房子，他買了他的股票，他買了他的債券，那不是私人之間換來換去?漲了 1000 倍都沒有用。最多是提供點稅收。

但是開發商是一手房，買鋼鐵，買水泥，買門窗，就變成了 GDP。幾乎所有的媒體，你們都用了一個詞語經濟從實向虛，尤其是投資從實向虛。你們所有的媒體都用錯這個詞了，什麼叫投資從實向虛？人與人之間的金融投資叫虛，因為個人與個人之間交換。

你把股票變成債券，債券變成儲蓄，都和 GDP 沒有一分錢關係。開發商有。所以我們現在有一些政策，不能給開發商貸款，這個一下就混了，不能混。

給開發商的貸款一定算到了 GDP，給個人的貸款，我的金融就不是 GDP。和國家經濟增長沒有任何關係，這兩個觀念你們作為媒體人都搞不清楚，你們寫的文章臭的不行，都是錯的。

我說這個沒有道理？你們去查經濟學，經濟學大字典把這個問題說得非常清楚。增加未來收入，而且減少當期消費就叫投資。而轉換就是把存款變成債券不叫投資，叫做金融投資或者個人投資，這是兩個概念。

你們如果做媒體的搞混了，就欺騙了全人民。甚至把我們的頂層設計搞混了，他們也覺得這兩個投資是一塊的，錯了。你提的問題就是這個問題，要搞清楚，這兩個問題不是一個事。

所以談我的住宅我的金融，我們只說我們發展的一個過程，告訴大家怎麼判斷對錯。但是經濟學的最基本規律的東西，你不能違反，你們不能搞混。

如果你們做記者的搞混了，我們老百姓就慘了，天天被你們騙，我們怎麼活?所以我覺得你們要做好，否則你們提的問題我就說你提的錯了。老提錯誤問題，我天天得罵你們。