商辦新政效果考：「冰封」成交 利好租賃

商辦新政效果考：「冰封」成交 利好租賃

作者：法治周末記者 肖莎 來源：法治周末

7月23日，三伏天中的北京在前幾日的降雨之後，並沒有那麼悶熱難耐。

即便如此，上午十點半左右，位於通州區京杭大運河河畔的通州富力中心項目也只有兩組訪客，偌大的售樓處停車場，只零星地停著幾輛車。

「最近市場形勢不太好，一天差不多共有十多組客戶來訪。『3·26新政』之前，每天都忙不過來。」通州富力中心的一位銷售人員告訴法治周末記者。

然而，在整個北京城的商辦項目中，通州富力中心還算是銷售情況較好的一個。

根據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向法治周末記者提供的數據，新政以後，北京商辦市場的成交情況斷崖式下跌，6月份全北京的商辦項目新盤中，成交量只有兩套，其中一套就出自通州富力中心。

法治周末記者從北京市住建委查詢到的數據顯示，「3·26」新政后，截至7月22日，北京共有21個非住宅項目取得22個商品房預售許可證(通州富力中心取得兩個預售許可證)，其中14個項目處於零成交狀態，佔比超過六成。

成交不理想 價格尚堅挺

嚴躍進統計的數據顯示，今年3月，北京商辦市場的成交量為4552套，3月26日北京出台《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確在建、在售商辦類項目禁止賣給個人，同時未經批准，不得擅自變為居住等用途，隨後，商辦市場成交量一路狂跌。

「4月份成交139套，5月份成交39套，6月份成交2套。」嚴躍進統計的數據顯示。

從嚴躍進統計的商辦項目成交均價來看，市場成交均價從3月份的44068元/平方米降到3月份的30907元/平方米。

但是，從記者實際探訪部分項目的情況來看，在售的商辦項目價格並未直接下調。

通州富力中心的銷售人員告訴記者，3月份成交的那套單價在3萬多的房子，是下沉式底商，在整個項目中，這一類商品的價格本來就是偏低的。

「成交均價主要取決於成交結構，單個項目我目前沒有看到有降價出售的案例。」亞豪機構市場總監郭毅告訴法治周末記者。

通州富力中心的銷售人員也表示，在售商鋪的均價在72000元/平方米，寫字樓的均價在50000元/平方米左右，而這一價格從去年起就是如此，並未降價。

「市場不好，為什麼不降價出售？」記者問到。

「我們根本不愁賣啊。」該銷售人員稱，一是因為項目地段稀缺，位於北京市副中心，且緊鄰捷運站，二是因為目前在售的項目，都是面積相對小的，比如在售商鋪的面積有70平方米左右的，寫字樓的面積有90平方米、120平方米的，而新政要求未來商辦項目單個分割面積不得超過500平方米，未來小戶型肯定是稀缺。

法治周末記者也諮詢了大興區幾個商辦項目的價格情況，銷售人員的回答均和通州富力中心的情況類似，只不過某一個商辦項目在單價不降的情況下，允許總價打折。

「現行政策下，降價也沒用，因為即便是降價了，現在也不能馬上賣掉，現在市場整個處於觀望期，有購房資格的人也不多。」郭毅說。

而且郭毅分析，開發商降價無非幾個原因，要麼是缺錢了，需要通過迅速推盤迴籠資金；要麼是對區域不看好，認為市場需求不能夠支撐房價。但是在北京，開發商經歷了去年的市場火爆，現金流都是相對寬裕的。

「此外現在的地價越來越貴，拿地已經不容易，所以開發商從去年開始已經開始改變快進快出快周轉的邏輯，考慮對於手裡既有土地的價值進行深挖。」郭毅說。

如果政策一直持續呢？

中原地產首席分析師張大偉認為，新政后目前市場庫存大約商業6萬套(其中2.3萬套為商住類物業)只能出售給企業，而之前90%為個人購買；潛在供應還有超過15萬套商辦類物業受到影響。

「過去這部分物業中的90%為個人購買，未來將全部納入限購或者企業購買。」張大偉說，所以在這一政策打擊下，未來商辦項目房價大跌還是板上釘釘的。

租賃價格有望下降

在整個商辦項目市場上，除了銷售業務外，還有相當一部分商辦類項目是靠租賃回籠資金。

「3·26」新政后，商辦項目的租賃市場是否受到了影響？

北京市房地產中介行業協會商業辦公分會秘書長李勃告訴法治周末記者，目前，北京有六七百家專業從事商辦項目經紀業務的中介公司，從業人員在15000至20000人左右，目前這一規模並未發生變化。

「新政對商辦項目的租賃業務影響比較有限，因為商辦項目的租賃情況好壞主要受到經濟形勢的影響。」李勃說，北京的商辦項目租賃市場從2012年開始至2016年上半年有一個較快的上升期，從2016年下半年至今發展相對平穩。

商辦項目租賃的價格情況是否有所下滑？

北京睿信致成管理顧問有限公司合伙人郝炬則告訴記者，CBD、金融界、中關村等核心的商圈，租賃價格相對較為穩定，一方面是因為地理位置好，另一方面是因為增量較小導致資源稀缺。

「核心商圈之外的商辦項目租金近期略有下滑。但這是結構類下滑，跟新政也無直接關係。」郝炬說，近些年企業出現外遷，因為核心區價格較高的緣故，從核心區遷往望京、通州、亦庄等新興的商圈或其他更遠的產業辦公區或文創園區，這些替代類產品的價格相對較低，這使得商辦項目的租金平均有所下調。

不過在李勃看來，長遠來說，由於新政打擊的主要對象之一是商改住，那麼原來改成住宅的商辦項目未來勢必要回歸商辦本質，這就會使得商辦類項目的供給量增加，可能會使得商辦項目租賃價格進一步下調。

「目前北京的寫字樓租金很高。商業地產服務和投資公司世邦魏理仕此前發布的《全球頂級寫字樓租用成本調查報告》指出，大中華區主導全球租用成本最貴寫字樓市場，在全球十大最貴寫字樓排名中佔五席，香港的中環、北京的金融街、香港的西九龍、北京的CBD排名前四位。」李勃補充道。

郝炬也認為，新政對企業運營來說是利好的，畢竟新政會使得商辦產品的供應量增加，但是至於租賃價格，幾大核心區的租賃價格受到的影響很有限，新政主要會影響區域商務氛圍不足的相關商圈的局部租金。

商業項目解套難度高於寫字樓

如李勃所說，未來很多原來把產品打造成住宅的商辦類項目要回歸商辦本質，那麼在當前市場庫存量並不小的情況下，這些回歸了商辦本質的項目如何去化？

「而且以前商改住的項目主要集中在大興、房山、順義、昌平等區域，這些區域的商辦類項目體量較大，但是商務氛圍又不夠成熟，去化起來可能面臨一定難題。」郝炬說。

在郝炬看來，商業類項目和辦公類項目相比，去化難度要更高一些，因為寫字樓還可以通過企業外遷等趨勢來去化，但是北京的商業類項目本身就存在局部區域過盛、布局不均衡的問題，且受到互聯網的衝擊很多特色不明顯的商場都在關停，那些商業立項的項目怎麼解套，還是需要開發商或運營商仔細考慮。

「目前那些特色不明顯的商場要想繼續存活，無非就是兩條路，一條路是改成辦公樓，另一條路是做商業升級。」郝炬補充道。

在接受法治周末記者採訪時，郝炬舉了兩個例子，一個是位於望京商業中心附近的華堂商場，由於運營不太好，已經關門，改成了寫字樓；另一個是位於十里堡區域的華堂商場，目前改造成了盒馬鮮生會員店，主要做生鮮類產品。

在當前國家提倡租購併舉、允許將商業用房等按規定改建為租賃住房的情況下，開發商是不是有可能改變運營模式，在市場銷售不好的情況下，自持商辦類項目，通過租賃的途徑解決資金回籠問題？

郭毅認為，如果新政一直持續，那麼這就要求開發商進行模式創新，通過自持或者其他方式來尋求變現。

不過郝炬提醒道，從商業模式上來看，銷售和持有是兩種完全不同的模式，從銷售到自持，意味著要從賺快錢改變為賺慢錢，這個過程可能會很痛苦，對開發商的運營能力要求很高。

「目前商業做的好的開發商並不多。如果開發商決定自持商辦項目，那就要考慮如何有效提升資產的價值。我認為未來長租公寓的市場空間足夠大，聯合辦公會成為辦公市場的較為主流的產品，佔比估計會達到市場的30%，這兩塊業務值得開發商考慮。」郝炬進一步提到。

「商辦項目最小分割單元能否從500平方米降低至200平方米」

法治周末記者 肖莎

「商業辦公分會成立之後，我們也在考慮，是否能跟政府部門就新政的一些細則進行溝通。」北京市房地產中介行業協會商業辦公分會秘書長李勃告訴法治周末記者。

李勃表示，他們希望溝通的細則主要是《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》中提及的如下內容：「開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米。」

之前，市場上的很多商辦項目面積都很小，有些項目的主力戶型就是在四五十平方米至七八十平方米之間，不限購，總價又相對較低，開發商通過各種途徑把這些項目做成住宅銷售，在限購的大環境下，吸引了相當一部分的購房者。

根據現行的政策，未來開發企業新報建的商辦項目的單戶面積不能再低於500平方米。

「我們曾經做過測算，以往北京的商辦項目銷售總量中，500平方米以上的戶型成交量在1%左右。新政要求未來市場所有的新產品都用來滿足1%的市場需求，這個邏輯我沒太想明白。」亞豪機構市場總監郭毅說，新政對於未來新建項目的影響還是比較大。

李勃也告訴記者，政府通過法律手段嚴控商改住是好的，因為這樣的產品形態從本質上市違法的。只是從政策執行的情況來看，當前的政策也使得購買商辦項目真正用於企業辦公和經營用途的需求受到了影響。

作出這樣的判斷，李勃的理由是：對於小公司來說，200平方米的辦公面積就足夠了，500平方米的辦公室已經足夠支撐一個中等規模的公司使用。目前商辦項目平均單價為每平方米4萬元至5萬元，如果是500平方米的辦公室，購買辦公場所的資金需求就會近3000萬元，這個資金體量對於很多企業而言，壓力是很大的。

「能否未來把商辦項目的最小分割單元從最低500平方米的標準，降低到200平方米的標準。因為現在商改住的面積都很小，200平方米的下限能在很大程度上卡死商改住，同時又能『救活』一部分真正的商辦需求。」李勃建議。

此外，李勃還表示，如果想要嚴控商改住，在前期規劃審批階段，相關部門從功能上堵死商辦項目的居住屬性，比如，有上下水和獨立衛生間或者煙道的堅決不批，並且在後期驗收環節嚴格根據規劃圖驗收，這樣也會比較有效。