投資札記:2017年前景樂觀 花樣年估值窪地的誘惑

2017/03/20

花樣年(1777)日前公布了2016年度業績,期內錄得合同銷售總額逾人民幣122.06億元,是集團全年銷售目標約101.7%。其中,人民幣60.28億元來自城市綜合體項目,占合同銷售總金額約49.4%;人民幣37.74億元來自精品高檔住宅項目,占合同銷售總金額約30.9%;人民幣24.03億元來自中高檔住宅項目,占合同銷售總金額約19.7%。集團今年年合同銷售目標為人民幣150億元,較2016年的實際合同銷售增加25%,在同業間應屬高指標,反映集團對2017年前景樂觀。

期內,集團收入由2015年的人民幣81.64億元增加33.8%至2016年的人民幣109.21億元,毛利約為人民幣35.3億元,同比上升40%;毛利率32.3%,;EBITDA達人民幣51.4億元,按年提升30.3%,過往四年年複合增長率達23.2%。期內利潤由2015年的人民幣14.03億元減少24.1%至2016年的人民幣10.64億元,主要由於匯兌虧損由2015年的人民幣2.34億元增加184.6%至2016年的人民幣6.66億元所致。若撇除匯兌虧損這個非現金流項目的影響,集團的凈利潤達人民幣17.3億元,同比增長5.7%。集團在2016年錄得每股基本盈利為人民幣0.14元,建議派發每股5.00港仙的末期股息,派息比率約32%,是集團連續8年派發現金派息。

在2016年度,集團的凈負債比率(即借款、優先票據及債券,以及已發行資產抵押證券總額扣除銀行結餘及現金及受限制已抵押銀行存款除以總權益)為83.0%,較2015年度75.8%上升7.2個百分點。負債率上升的原因是集團在2016年上半年償還了一筆7.1億元的永久資本工具(永續債),才令負債率先上升。若將7.1億永續資本工具還原為債務,則2015年年底凈負債率為86.5%,而2016年的凈負債比率是下降了3.5個百分點。

在土地儲備方面,集團在2016年度的規劃土地儲備建築面積約1,498萬平方米,其中已簽署框架協議的物業規劃建築面積為798萬平方米,90%的土地儲備位於一、二線城市。其中,一線城市(包括北京和大深圳)土地儲備面積佔總土地儲備面積的36.2%。

舊改項目也是花樣年的重點項目之一,集團在深圳共有5塊已簽訂框架協議的舊改項目,其中在葵涌的舊改項目預計在今年下半年可以有25萬平推出市場,後續預計每年都可以保持50至60萬平的貨量,為集團未來3至5年的合約銷售增長打下基礎,未來一兩年料有高速增長。

產業金融集團格局初現

期內,集團的輕資產收入約為25.55億人民幣,同比增加59.5%,佔比也從19.6%提升至23.4%,為集團發展提供持續性的現金流。彩生活(1778)是集團的輕資產業務,是全球最大的居住社區服務運營商。在2016年,彩生活的在管面積3.95億平方米,服務小區2,339個,與13家企業達成戰略聯盟,合作面積3.74億平方米,累計平台服務面積約7.7億平方米,規模效應進一步顯現。彩生活的財務數據表現良好,收入人民幣13.42億,同比增長62.2%;經營活動現金流3.22億,同比增長34.5%,表現甚佳。業務方面,彩之雲註冊用戶302.6萬,活躍用戶173.7萬,活躍度高達57.4%,這也為彩生活帶來1.57億元的增值收入,使得增值服務成為彩生活第二大收入和利潤來源。

生態圈建設方面,彩生活的兩大拳頭產品「彩富人生」與「彩生活住宅」均取得重大突破,「彩富人生」全年累計新增投資金額18.19億,同比增長7.4倍;「彩生活住宅」與27家開發商訂立合約,全年銷售4513餘套,彩飯票更將成為連接生態圈的核心紐帶。生態圈上各第三方垂直應用運營數據良好,為彩生活帶來利潤的同時也增強了客戶粘度,社區+布局、資本化疾進,產業金融集團格局初現,相信集團的收益也會水漲船高,帶來更可觀的業務收入。

有錯配、被低估,就有機會。事實上,在重資產和輕資產的相互配合下,花樣年未來業績豐收可期,收益增長速度未來還會進一步加。集團現時市盈率約5.3倍,並未反映旗下輕資產業務的估值,現價估值甚為吸引,值得伺機部署,作長線之選。

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