捆綁車位、陰陽合同規避限價，購房者賺、開發商虧，你信嗎？

河南省出台的最新樓市調控政策中明確：鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。商品住房實際銷售價格不得高於申報價格，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件。

而在鄭州市，備案價政策已在執行，有些開發商採取分拆房款、捆綁車位，做陰陽合同的方式規避限價。

比如，你購買一套100平方米的房產，認購價12000元每平方米，但是備案價只有10000元每平方米，那麼超出備案價的每平方米2000元（合計共20萬），你就得以各種名目直接支付給開發商。

如此一來，不但大幅提高了「首付」比例，額外交付的款項也不計為購房款，可能帶來無窮麻煩。

可如此「打擦邊球」，並未引發新一輪的地產維權風潮，甚至有從業者分析說「某種程度上，購房者賺一點、開發商虧一點」，你信嗎？

樓市調控新政出台的當下，「打擦邊球」被明令禁止，開發商們又如何應對？普通購房剛需又怎樣能得到實惠？

且看河南商報房產維權記者小高的分析梳理。

實例分析：「首付」多出十多萬，還不計入房款，如此房款分拆、陰陽合同，為啥不舉報？

類似這樣的購房者爆料，小高接到了不少，但最終願意帶小高去暗訪取證的卻寥寥無幾。

近日，小高有機會跟著一位購房者與鄭州某在售樓盤售樓部人員全程會談時，才明白此中利益博弈。

（為保護當事人隱私和利益，不發布暗訪取證內容，不透露具體房屋面積和單價，下文中提到的房產面積、備案價、銷售價、首付比例僅為舉例，便於讀者理解）。

以購買一套100平方米房產為例，認購房產時，雙方約定單價為15800元，購房者已按房款30%支付首付款47.4萬元，本來算著日子等網簽，沒想到，售樓部通知，網簽備案指導價定在了13600元，多出部分需要由購房者單獨支付。

多出部分為 158萬-136萬=22萬元。

對此部分，開發商給予八折優惠，實際多出部分為22萬×0.8=17.6萬元

按照房產總價136萬元計算，購房者需要支付的30%首付款為40.8萬元（總價減少，首付款相應減少），再加上多出部分房款，購房者實際應支出58.4萬元。

扣除此前已繳納的47.4萬元，購房者網簽時實際應多交11萬元。

利益博弈：各退一步后，購房者和開發商，誰賺得更多？

小高你糊塗了吧，怎麼算著算著，補款從22萬元到17.6萬元又到了11萬元？

這其中有兩點需要注意：

1.開發商為息事寧人，對多出的22萬給予八折優惠，相當於總房款減免4.4萬元。

2.此前按158萬房款支付30%首付是47.4萬，如今按照136萬元房款計算，30%首付是40.8萬元，由此對沖6.6萬元。

3.此兩項合計，共抵消11萬元，購房者實際多掏11萬元。

說「購房者賺、開發商虧」是有些片面了，利益博弈是雙贏，沒有誰贏誰輸。

河南商報小高（微信13783635192，公眾號hnsbpb）認為：採取任何辦法跟政策打「擦邊球」甚至違規，都是應該被禁止的，尤其在新一輪樓市政策出台的當下，尤其要保證政策的嚴肅性。

但就事論事分析此前這個個案，說「購房者賺、開發商虧」是有些片面了，利益博弈是雙贏，沒有誰贏誰輸。

但即便是借款11萬元，正常情況下，利息支出也到不了4.4萬吧。

此外，在政策一陣緊過一陣的當下，趕緊網簽備案定下房子，享受房屋居住、溢價帶來的額外收益才是正經。

開發商也不是只虧哦，在上述例子中，開發商在這一戶購房者身上少了4.4萬的貨值，但是多了11萬元的現金流，由此讓利化解矛盾，避免遭遇維權，早點收到銀行放款，也是蠻賺的。

事實上，在上述樓盤，相比分拆合同多付「首付」的問題，購房者們更關注樓道大白牆維權。

市場新常態：「低價」售房、備案價售房，開盤秒清的背後，你搶住房子了嗎？

在備案價開盤的問題上，在樓市調控新政出台之前，鄭州不少樓盤已經做出表率。

6月24日，融創美盛象湖一號高層住宅開盤，不少房源開到萬元以內的單價，高層住宅秒清之餘，也為項目在購房者心中形成正向口碑和購買期待。

6月25日，和昌林與城開盤，萬元左右的均價，「平價售房」的概念也讓購房者們歡欣鼓舞。

先有地產企業做表率，後有樓市限價政策出台，備案價售房售房，可能將成為新常態。

不過，當全款購房尚被瘋搶秒清的時候，準備了30%首付款，想在鄭州購房落戶的置業者，都能搶到房么？

河南商報小高（電話/微信13783635192，公眾號hnsbpb）想說：

開發商們，可能要開始過苦日子了。

購房者們，你們的好日子來到了么？

面對房價飛漲的態勢，政府部門出台政策，穩房價保民生，大大的給贊一個。

但是，房產價格的穩定，終究是一個經濟問題，要依靠急風驟雨般的政策調控，更要在源頭端把控，調節供求關係。如此次樓市政策中提到的：增加熱點地段土地供應量，捏緊開發商拿地熱錢的錢袋子。這樣，市場關注點會向更具品質的住宅傾斜。

當房產供應充足，地產商按備案價售房成為常態之時，搶房、秒清的新聞或許越來越少。

畢竟，房子承載著家的幸福，而財富不是。

隨著最新一輪樓市政策出台，樓市平價年代或將到來，在這個「房子是用來住的」時代，手中握款、仍有購房資格的人們，該如何做出置業選擇？新房價格平靜后，二手房價格是否會有變化，何時是入手時機？對於有多餘房子的老鄭州來說，哪個房子該賣，又該買哪家的房子實現改善？

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監製/張高峰 統籌/程時培 編校/馬聰

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