招銀國際：中國房地產上半年銷售增長放緩

上半年銷售放緩至21.5%。在一系列調控措施影響下，國內房地產銷售在2017 上半年開始放緩。2017 年 1-6 月份，全國商品房銷售額為 59，152 億元人民幣，同比增長21.5%，較 2016 年全年的 34.8%增長明顯放緩。除了對購房資格的限制外，我們相信不斷收緊的房貸政策同樣對銷售造成不利影響。三四線城市住宅平均售價明顯低於較一二線城市，使得在三四線城市購房可以不需要房貸，而直接通過現金或分期支付全款。

銷售增長加速放緩。2016 年全國商品房銷售額達 11.76 萬億元，創下歷史記錄。一般而言，下半年往往是房地產銷售的旺季。但在房地產調控措施以及去年高基數的背景下，2017 年上半年銷售額同比下滑了 14.2%（1H16： -8.2%）。我們相信銷售放緩的趨勢仍將持續。房價面臨壓力。統計局數據顯示，一二線城市房價在6 月份繼續受壓。如圖 1所示，6 月份 15 個一線和熱點二線城市房價的同比增速較 5 月份時均有所放緩。其中9 個城市錄得環比持平或下滑，其餘 6 個城市的環比增長均不超過0.5%。一方面，這 15 個城市房地產投資需求依然旺盛。但另一方面，若開發商大幅提高售價，政府將不會批出預售許可，因此房價升幅將受到一定限制。

去庫存仍在繼續。房地產庫存在2016 年 12 月至 2017 年 2 月錄得增加后，已經連續4 個月減少（2017 年 4 月-6 月）。 6 月末，商品房待售面積 6.45 億平方米，比5 月末減少 1，441 萬平方米。此外，6 月份存銷比為 5.2 個月，是自2014 年以來最低點。儘管銷售增長基本符合預期，但開發商們對投資開發仍然謹慎。

2017 年 1-6 月全國房地產開發投資 50，610 億元人民幣，同比增長8.5%，增速比 1-5 月份回落 0.3 個百分點。

房地產三巨頭將再次刷新紀錄。強者愈強，三大開發商在2017 年上半年銷售均超過2，400 億元人民幣。碧桂園（2007 HK， 持有）、萬科（2202 HK， 買入）和恆大（3333 HK， 未評級） 2017 上半年銷售分別為 2，890 億、2，770 億和 2，440 億元人民幣，同比分別增長131%、46%和 72%。按目前形勢看，三巨頭將在2017 年再次刷新銷售紀錄。總體而言，快速上漲的股價已經使得內房股的估值大幅上升，因此股價繼續上漲空間將不會很大。