除了落戶、學區，我為什麼不建議買一室

諮詢有三種，一種是本身很盲目，你推薦幾個方向可供選擇。一種是已經有了方向，期望得到你的肯定，當然，更多是處於糾結的路口上的人們更多，做機遇與風險的對比分析，輔助決策。對於第二種客戶而言，秘密君的肯定一毛錢不值，但是對於心裡惴惴不安的客戶而言，那麼一問一答，就是圖個踏實。

「我手裡的錢，滿打滿算只能投資一套100萬左右的房子。這個價格，只能買下東麗的一室。」秘密君說，個人不建議出手。這個兄弟急了，別的買不起，買的起的你不建議，那我拿著錢總不能不買房啊。對於我輩百八十萬的屌絲投資客戶而言，炒不熱市場，也左右不了大勢，無奈手裡資金有限，大戶型看不動，只好面向小戶型。一室產品有沒有結構性機會？

一室的市場分佈

在天津市場上，現在新房很少可以看到一室產品，除了公寓，秘密君個人的印象當中，最後見到一室產品的住宅項目是在東麗的華潤橡樹灣。近年來一般開發商選擇最小兩室作為產品配置，這與市場客戶緊密相關，以往人們想的是，做低總價，好讓更多的人買的起房子。而現在，人們想的是：房子本身就應該是給有錢人炒的，一室的純在反倒是容易影響社區品質，影響溢價。

秘密君用鏈家的網站做了一個簡單的數據收集：從房型上來看，一室在售房源全市大約8000套，兩室在售房源14340套，三室4300套。可以看到，在二手房市場供應上，主力是兩室房源，其次便是一室，換言之，一室的住宅出手慾望很高。另外根據我愛我家二手房市場成交數據顯示，截止2月19日，市內六區成交的二手房源中，50㎡以下的一室房源佔比達到42.2%；而另有數據顯示：近四個月70㎡以下的房源仍為市場的主力成交戶型。其中市內六區50㎡以下房源在2月份成交佔比達到33.4%，呈現持續上升趨勢。

換言之，在市場熱情高漲的形勢下，一室房源的成交十分活躍。對此，原因不外乎是幾個方面：總價優勢，小戶型房源總價相對較低，總價優勢明顯。急於出手的剛需客要求急迫、資金壓力大。當然，投資的規模低那價格下跌的時候，賠掉的絕對值更低。

從1到2的門檻

秘密君看到的兩室最低戶型在70平方米左右，而一室戶型最大的可以高達90平方米，最小的也就是10平方米左右，一般情況下，30到50平方米戶型較為常見。假設一室戶型的面積在45平方米，兩室在70平方米，房價25000元，那一室戶型的總價在112萬左右，70平方米小兩室戶型在175萬左右，反應到首付上，分別為33.6萬元與52.5萬元。相差約19萬元。對於百萬左右預算的投資客戶而言，首付首先是一個不小的門檻。除了首付，還有購房月供壓力。

換一個角度考慮問題，同樣112萬元房款想要買到70平方米的兩室戶型，就需要向城市外圍移動，找到均價大約1.6萬元的區域。根據2月份我愛我家發布的房價地圖來看，意味著，從津塘路、辛庄等熱點片區向鹹水沽、華明鎮移動。距離上大約意味著向外擴展10分鐘的車程距離。

20萬or10分鐘，一室與兩室客戶就在這個門檻上轉換。

誰買走了一室？

這個問題拋給一個有十餘年二手房交易經驗的二手房店長的時候，這個店長給出的答案是：剛需學區、剛需結婚、剛需落戶。之所以掛上三個剛需，是因為這些東西對於很多人來說，除了買房，別無他法。

學區政策不用詳細探討，房子本身只是考慮的一個很小的部分，甚至是一個微不足道的部分，一個過道可以賣出千萬的高價，對於購房的那位朋友來說，還在計算其升值潛力與租金收益么？

落戶一般是針對外來戶而言的，投入小、資產安全、滿足落戶需求是最為緊要的話題，至於區域選擇，更多人希望能夠為未來少點麻煩，畢竟，遠郊區縣想要遷入環城、或者是環城遷入市區都是個大問題，秘密君接觸過兩位朋友，80萬左右在市區買個一室立即出租，戶口有了著落，意味著以後孩子的上學問題有了著落，至於自己住的房子，可以略遠，甚至可以略偏。

但是對於剛需群體而言，一室戶型卻是越來越少人購買，畢竟，三口之家，一室來居住略顯憋屈，以後少不了換房，房價飛漲，大多數人的想法是：現在不勒緊腰帶換換房，以後恐怕更加換不起了。對於剛需而言，同樣如此，留給剛需換房的時間與空間已經十分渺茫。

但是前面的數據情況是：小戶型偏偏是最為火爆的一類，問題出在哪裡？

秘密君個人的看法是：問題出在恐慌之下引發的小規模資金投入到房產投資當中。2016年，天津人均可支配收入為34000元。按照這一數值來粗略計算，三口之家一年可以有10萬元資金可供支配。相比于飛漲的房價而言，這些收入杯水車薪，但是倘若手裡拿著這麼一筆錢干看著房價上漲明顯是沒幾個人甘心的，所以我們看到2016年，不管是有沒有條件，大家都加入了投資房產的大軍，有錢的多投資幾套，沒錢的投資一套，甚至是一套小的，但是如果沒有這一套，心裏面那個不是滋味。但是這麼盲目的量力而行的投資真的合適么？

迭代的終點

有人總結的很到位：現在全國最富裕的50、60后家長們刮干淘凈為80、90后的下一代在北京湊下100-200萬首付，孩子們貸上200-300萬貸款，在北京買下400-500萬的一居小房子蝸居。賣掉一居的北京小家庭，拿出攢了幾年的100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套800-900萬的兩居。賣掉二居的有娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1300-1500萬的三居。賣掉三居的二娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1800-2000萬的四居。這個過程說的很詳細，其實就是反映出一個邏輯就是：房子越換越大，債務越負擔越高。

這個遊戲有終點么？當然是有的，那就是換房、改善型需求逐步都滿足了。這個趨勢秘密君比較贊同開發商的觀點：剛需支撐的市場告別了，但是迎來了改善需求爆發的市場。改善需求主導的市場環境下，一室的產品是不是有市場這是個問題，人人都換向更大的，那小的誰來接盤？

有人說是外地客戶，也有人說剛需，有人說新一代年輕人，也有人說出租收益，但是就秘密君的看法而言，一室與兩室產品之間的門檻並不構成多麼大的市場區隔，房價持續上漲情況下，越來越多的人打破腦袋要實現短期內的一步到位，倘若房價下跌，一室產品的轉手效率與資產保障情況更是沒什麼優勢。那時候，手握現金的人會擁有更多選擇權，作為買方市場的一員，有誰甘心窩於一室呢？