想靠買房改變人生，買入3年就賣出，5年是持有的極限！

在股市和樓市裡都有這樣一句諺語：

會買的是徒弟，會賣的是師傅，會空倉的才是祖師爺。

過去，我們之所以一直在說如何買房，是因為在樓市整體上漲的大潮里，選一個差不多的城市，閉著眼睛買都能賺到。

但現在不行了，廣州「租售同權」的橫空出世，成都定義的人才「能夠以5年前的價格買自己住的人才房」，北京「共有產權房」驚爆眼球，上海「租賃用地」樓麵價只有過去的10分之一，等等這些消息如井噴一樣的出現，都在傳遞著一種信號，樓市的秋天已經到了，冬天也並不遙遠。

這個時候，相比於買房，我們必須得提前布局，開始了解如何賣房。

哪些房能賣，哪些不能賣，哪些必須賣，這其中都隱藏著陷阱和機會。

就像之前常說的，對於樓市，我們不需要準確的知道房價什麼時候會漲會跌，甚至不需要跑贏大盤和趨勢，我們只需要比別人快一步就好。

只要不是最後一棒，就規避了最大的風險。

今天，就讓我們跨出超前的第一步：

一套房子，買入3年最好就賣出，5年是持有的極限。

（賣房涉及的內容並不比買房少，今天先展開一小部分進行深入探討）

在開展話題之前，請先思考一個問題。

如果讓你重回2006年，給你100萬去買房，並告訴你未來房價平均每5年翻一倍。

在只有一張房票的前提下，你要多久才能成為凈資產千萬的富翁？

對於全款派來說，要17年。

對於貸款派來說，要10年-12年。

對於房投老炮來說，6-8年就足夠了。

本文就通過數據，告訴你如何做到7年資產翻10倍。

2017年如果你有100萬，2024年你也有坐擁1000萬凈資產的機會。

1

樓市有規律，3年一周期，5年一翻倍

不做那麼精細的計算，我們看看房價大致的規律。

2001年，深圳均價5.5千

2006年，深圳均價1萬

2011年，深圳均價2萬

2016年，深圳均價4.7萬

2001年，南京均價2.5千

2006年，南京均價4千

2011年，南京均價1萬

2016年，南京均價2.4萬

5年翻一倍，符合絕大多數城市的真實情況。

（下圖數據只統計到了2016年4月，僅作為參考）

這個圖上16年的房價數據只統計到了4月，所以很多二線城市那時的房價看起來很低。

實際大家想一想16年12月的房價，再對比以下11年的情況，就會發現翻倍依然符合大多數城市的真實行情。

同樣，在圖中也能看出來3年一個樓市周期的趨勢，周期論在過去的文章中說過很多次，在此就不過多贅述。

5年翻一倍（平均每年20%）是本文探討的小前提，未來到底會怎樣誰都不好說，設置一個符合歷史規律的前提，有助於學習方法，至於以後房價究竟能漲到多高，我們留著以後在說~

2

100萬變1000萬所需時間：

17年，11年，9年，6年半

夢回2006，如果讓我們拿著100萬重新開始，如何才能收益最大化？多久才能破1000萬？

選對城市，閉著眼買房，最慢要用17年。

極限操作，不斷加倉，最快只需6年半。

我們通過圖表來看個究竟。（假設每年增值20%）

全款買房：17年

對於全款流來說，這輩子都不能欠銀行1分錢，所以凈資產破1000萬，2006年買入，要等到2023年。

2006年100萬的房子，2016年漲到400-500萬，2023年漲過1000萬，再正常不過。

可是這個時間太久了，我們等不及怎麼辦？

很簡單，用槓桿，用貸款，壓縮時間。

普通人貸款買房：11年

根據當下信貸情況，全部按照40%首付來計算，更貼近實際

普通人貸款買房，中途是很少賣房的，這就錯失了非常大的機遇。

一是沒有滿倉的意識，二是不太喜歡一直承受滿額貸款的壓力。

2006年本金100萬，首付40%，貸款60%，可以買一個250萬的房子。

新的5年，參照物由250萬變成了500萬。

2006年深圳一套250萬的房子，2017年漲到1200萬+還是非常輕鬆的，刨去原有的貸款，凈資產1000萬+一點問題都沒有。

但是，這依然不夠快，11年太久，購房者只爭朝夕。

未來樓市再也沒有那麼多時間來讓房價上漲，我們需要更快的速度。

這個時候怎麼辦？

老手選擇每5年賣一次房，加一次倉。

老手貸款買房：9年

賣房，賣房錢當本金，再貸更多的錢買房，我們叫做加倉。

既然房價平均每5年翻一番，那麼老手就會不斷的加倉，將過去的盈利，以本金的形式重新投入進來。

5年加一次倉，安全又可靠。

2006年250萬的房子，2011年漲到500萬，還掉貸款350萬到手，重新做為首付投入樓市。

350萬做為40%的首付本金，可以買到875萬的房子。

2011年875萬的房子，2015年漲到1500萬是非常合理的，減去貸款525萬，凈資產達到1000萬，用時9年。

這個時候，如果還不滿足，想尋求最最最快的增值速度，該如何操作？

極限買賣，2-3年加倉一次，緊跟樓市小周期，低點買入高點拋出。

房投老炮：極限理論值6.5年

正常情況下，建議3年為一個周期進行操作，一是小周期內買賣安全性非常高，二是滿二唯一可以省很多稅，變相提升房產價值。

考慮到稅費影響，3年期買賣比較容易操作。

當然，這裡討論極限值，按照2年來計算。

2006年買入，2008年賣出，再加倉買入。

2010年賣出，加倉買入，2012年賣出，加倉買入。

2006年開始，用100萬本金，最快在2013年就可以完成凈資產1200萬的極限增長，用時7年。

也就是說，在理論上來講，你17年有100萬本金的話，合理操作，2024年你就可以坐擁1000萬凈資產。

之所以能實現倍增，90%的功勞，都要歸功於一個東西，那就是貸款。

3

始終保持一個較高的槓桿率

才是跑贏大多數人的關鍵

貸款的魔力，也就是槓桿的魔力。

極限獲取1000萬的原理，就在於始終保持一個非常高的槓桿水平。

全款流購房者，槓桿率是0。

只貸款一次的人，初期槓桿率高，房價增值快。後期槓桿率低，增速逐漸變慢。

就像開車踩油門一樣，只踩一腳油門，之後就不管了。

2006年，房價每漲100萬，60萬是槓桿來的，40萬是本金來的。

2017年，房價每漲100萬，13萬是槓桿來的，87萬是本金來的。

速度自然就降下來了。

每5年賣一次房，加倉一次的人，相當於每5年重新提高一次槓桿率。

這種就屬於是看汽車快跑不動了，再猛踩一下油門，隔一段距離再踩一下油門。

至於極限的情況，就屬於是一直踩油門了。

始終將槓桿維持在50%以上的均值，始終有一半的收益都是借別人的錢獲得的，整體收益率自然成倍提升。

當然，有利也有弊，這種玩法的弊端就在於，本身收入不足的人，還款特別緊張，流水不足的人，貸款也相當不容易。

不過這些問題都是可以解決的，並且現在也已經有了一套成熟的體系，不然通過買房改變人生豈不成了一句空話。

這也是我們未來會繼續討論的問題，如何養流水，如何巧用信用卡，這些都是解決貸款難點問題的關鍵。

最後，千言萬語彙成一句話：

這個周期即將結束，如果未來還有新一輪周期，請一定不要忘了賣掉全款的老房子，用貸款去買新房子。

低點買入高點賣出，加上銀行允許的合理槓桿，才是最佳的房產增值配置包。

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