2017 年全國房價會呈什麼趨勢？

櫻桃小房子註：鑒於讀者閱讀習慣，以及關心的幾個核心問題，我在知乎上找了一篇淺顯易懂的文章，看看別人的觀點是怎樣的。

關於房價前幾天聽到一個銀行的朋友說：銀行從16年起已經不再給房產商提供貸款，央企、國企除外。聽到這個說法時，我頓時覺得茅塞頓開。這也從側面印證了為什麼今年7月份人民幣貸款增幅高達98%為房貸,既然談論房價，就不能避開國家層面、銀行系統、地方政府、房產商開發以及購房主體，否則就是盲人摸象，國家現在要做的就是消滅市場上多餘的錢，就是說絕對不允許市場上的閑錢跑去兌換美元，目的是為了全力保證匯率穩定。銀行系統現在面臨最大的問題是不良貸款增多，特別是很多中小型開發商的貸款到期卻還不上，地方政府簡單點說就是沒錢了，並且從銀行借了很多錢，房產商面臨的就是資金鏈斷裂的問題，很多地產商準備跑路。（當然大公司目前的資金還是挺充裕的這也是為什麼銀行不再貸款給中小型房產商的原因）

那麼有沒有辦法解決上面所說的這些問題，實際上是有的，這也是我豁然開朗的原因。首先所有的消費者都是買漲不買跌的，高層是深知這一點的。首先央行印錢給銀行，銀行再把這些錢貸給央企國企，然後這些國家的乾兒子跟地方政府達成某種協議，大肆買地，造成地王頻出，這樣一來地方政府就有錢了，債務危機也暫時得以解緩解，在這種情況下很多人更加擔心如果現在不買房以後再也買不起了。房價上漲，本來一些準備跑路的中小型開發商也在這波行情中去掉一些庫存，賺到一些錢終於能夠還上銀行的貸款或者高利貸，而銀行在這波上漲行情中，把貸款從房產商轉移到購房者身上，致使銀行的風險大大的降低。要知道房產商是可以隨時跑路的，而絕大多數購房者是沒有能力逃往國外的。這麼一看簡直是皆大歡喜啊。當然國家在這波上漲行情中也是受益匪淺的，最後一波剛需入場，意味著市場流動性枯竭，那些大媽大叔們再也沒有多餘的閑錢去兌換美元，為國家保匯率免除了後顧之憂。

通過上面的分析，大家覺得以後房價會怎麼樣？我估計臨界點是快到了。具體是多久，大家仁者見仁智者見智。另外說一句，我的這個解釋反過來推理也是可以成立的。

至少有一點可以肯定的，國家後期一定會想辦法限制二手房的流動，直到房產稅出來為止，其實在不要輕易建議別人買不買房，如果房價漲了，你就是擋別人財路，如果房價跌了，你就是掃把星。當然如果是我至親的人，目前我不會建議他們買，至少也要等2年之後再買。畢竟不可能走俄羅斯模式，國家很多資源都需要進口。

最牛的就是既能看漲也能看跌的人，一味的看漲或者看跌都是一根筋，不可取。我跟絕大多數人看法最不一樣的地方是：我認為這場房產泡沫一定會由國家來刺破，讓美帝國主義來背黑鍋，比如說都是美國加息惹的禍。

不知道大家注意到沒有，今年房價的表現形式不同往常，往年都是先增量而後帶動房價上漲揚，然而今年的房價卻是硬生生的先漲價然後瞬間帶動銷量的增長，甚至造成恐慌效應。這個現象難道不耐人尋味嗎？

說實話我真心希望我的回答能夠被更多人的看到，即使我的想法是錯的，也至少能夠讓大家多一種思維視角。我的想法也很簡單，這樣精彩紛呈的經濟大戲在個人的一生中，最多也就能碰到那麼一兩次，我寫這些就是為了和大家一起見證精彩瞬間，哪怕只是寫寫評論也好，至少我們參與了這個時代。

現在正式表達我的觀點：討論房價，如果按照租售比，收入比，供需關係，人口曲線，貨幣供應，政策調控的標準來看，的房價恐怕已經崩了好幾回了。

如果經濟高速發展，什麼都好說。但是通縮就不一樣了，因為通縮能夠影響政策調控，貨幣供應也不敢大肆放水，因為通縮，人民的收入得不到有效增長，也不願生更多的孩子，上面所說到的幾大因素，統統被通縮限制住了。當然如果你認為今後的經濟形式仍然是通脹、貨幣貶值，下面所說的內容就不必看了。爆炒股市，房產救市，反腐，甚至土地流轉，在我看來都是為今後的通縮做準備。

有人可能會問為什麼在經濟下行的時候必然會進行反腐，這也是我自己猜測的，你沒看錯，我是猜的，或者像有些人說的那樣我在意淫。美國曾經也有過腐敗橫行，日本經濟大發展的時候黑幫勢力也是逐漸在做大，香港經濟騰飛的時候警察明目張胆的上街收保護費。

就像幾年前有一次出差坐火車，大家閑來無事說到腐敗問題，當時我就說，新領導上任可能要進行大規模反腐，當時大家都說不可能，豈不是自掘墳墓？時至今日我想說：今後的反腐一定會制度化，朋友呵呵一笑對我說：不可能。好吧，究竟會怎麼樣，其實我也不知道。

明明談房價，為什麼說反腐，答主跑題了？當然不是，因為他們深層的道理其實是一樣的，經濟上行的時候，每個人只要努力就能分到一杯羹，當然有人分的多有人分的少，至少大家還能接受，經濟下行的時候，大家覺得壓力越來越大，明顯的感受到不公平，整個社會處於不平衡的狀態，倒逼國家進行改革釋放紅利，（改革從來都是倒逼的，記住這句話，就像個人想要脫胎換骨一樣，不是逼不得已，不是下定巨大的決心，是很難相信他會有實質性的改變）使整個社會環境能夠重新達到一種新的平衡，而現在已經到了國家必須要面臨選擇的時候了，這也就是我前文說到感覺臨界點快到的原因，至少房產稅的推出我相信大家應該沒有疑義吧？（有人說個人第一套或者一定面積內免征房產稅，我個人覺得可能性不是很大）

結論：在經濟通縮的情況下再輔以房產稅，就憑這兩點就能解決房價問題，至少我是這麼認為的。雖然我也不喜歡房產稅，增加了百姓的負擔，但這不是以我們的意志為轉移的。房產稅的推出也有一點好處，以前政府只想著賣地賺錢，在房產稅推出后必須要想辦法賣掉房子，而想要賣掉更多的房子，當地的環境，當地的治安，當地的人文一定要加強管理，只有這樣才會有人願意在當地買房，只有買了房當地政府才有房產稅可收。而房產商也會更加註意商品房的品質建設。估計這一點很多人都沒有想到。

最後申明：我對未來的經濟並不悲觀，很反感所謂的崩潰論。我只是對房價後期的走勢不太看好。如果你仍然看好房市，我只想告訴你，既買之則安之。只是希望不要背負太多的債。

針對下面比較集中的問題，來進一步闡述我的想法，依然採用通俗易懂的表述方式，保證大家都能看懂。

1.國家不會放棄房地產，經濟已經被房地產綁架了，不可能降價。

2.很多人疑惑國家為什麼要保匯率？

3.如果不買房子，錢只會越來越不值錢，貶值了怎麼辦？

4.為什麼不能走俄羅斯模式，房產泡沫究竟什麼時候破，有沒有準備時間？

5.房價跌了，把房間扔給銀行，又能怎麼樣呢？

很多事情不要把它想的太複雜，大到一個國家，小到一個集團，甚至一個公司，他們內部的運行邏輯其實相差的並不大，如果大家這麼考慮問題，才更容易看到事物的本質，學習新的知識也會事半功倍。

前文說到今年的房價上漲方式不同以往，我每天正式工作前都會簡單的瀏覽一些新聞，（各大網站的新聞不要看的太多，且一定要抱著娛樂的心態去看，從中發現哪些說的是反話），從今年四月份開始我發現新聞媒體的風向開始變得前後矛盾，比如「樹不能漲到天上去」，「國家已經為房地產準備好了棺材」「房奴們：你的風險已經超過次貸危機的美國」，特別是國慶這兩天房市崩潰論已經出現在各大媒體網站，這在以往是很少看到的，但是另一方面卻大肆報道「地王頻出，日光碟」「飯都不吃了跑去買房，丟下高爾夫球杆跑去買房，打著飛的去搶房」，「50分鐘賣光一棟樓」「掛著點滴按手印」，人啊，一旦認定一個道理，都會在潛意識自覺的開始搜集能夠支持自己觀點的論據，自動過濾掉不認同的論據。因為我知道人性的這個弱點，所以正反兩方的論據我都會看。

看到前面說的這些，不知道大家作何感想，但是我基本上可以斷定國家要救的是地方政府，而不是房地產，可別一廂情願啊。再說偏偏在這個時候推出CDS,只能證明國家認為房地產快不行了，或者準確的說擔心樓市崩盤，提前為自己買了一份保險，僅此而已。CDS絕不像有些人說的那麼神，CDS本身與房價並沒有直接關係。當然我的認識也很淺陋，畢竟這是剛引進的新鮮事物，究竟能發揮什麼樣的作用，還有待繼續觀察。

如果你是一個集團或者公司的董事長或CEO,房地產這項業務曾經讓你一飛衝天，讓你的公司蒸蒸日上，但是現在呢？明知道這項業務已經到頂了，已經讓公司大量失血了，再這樣下去就要休克了？請你停下腳步仔細想一想，接下來你要怎麼做？如果你是一個有責任感的人，繼續想把公司做大做強，而不是做成朝鮮那樣的，那麼你的想法和國家的想法不會差的太遠。

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

國家為什麼要保匯率，為什麼不走俄羅斯模式？

這個問題可能很多人都懂，我就簡單說一下，首先俄羅斯資源型國家，而大量資源需要進口，就好比一個人如果沒有房子雖然是件很傷感的事，但是他可以用其他的方式睡覺，（跟房子比起來，睡覺才是真正的剛需），比如租房，睡酒店等，但是如果沒有錢，那可真是要了親命了。外匯沒有了或者嚴重貶值，我們可以不進口石油，不開汽車，甚至連一個筆記本電腦都做不出來，大不了不上網，可糧食怎麼辦，吃飯是硬剛需啊？（我在這裡造了一個詞；硬剛需，軟剛需）每年都要進口大量的糧食，這你不會不知道吧？難道又要重複六幾年的歷史？有人說了，實在不行，朝鮮模式，反正房價一定要保，我就呵呵了，朝鮮沒有商品房吧？在那個神奇的地方購房者花錢買的房是不是要無償上交給國家？什麼？不想上交，朝鮮的炮決你應該也聽說過吧？

其次，的機遇比俄羅斯要好，在全球化的今天，的經濟已經跟世界融合在一起。剛剛加入的SDR,是人民幣走向國際化的第一步，就好比你好不容易收到夢寐以求的大學通知書，我相信你絕對不會半途而廢的。

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

如果房價跌了，大不了斷供？

首先這個想法比較天真，就跟認為房產稅需要有專門的人員上門催收的想法有的一拼。首先如果你斷供，你和銀行的一切經濟活動都斷絕了。當你的欠債超過2萬元就可能提起訴訟。當然如果你只是斷供，恰巧你又不是很多套房一起斷供，國家是不會讓你去蹲班房的，相反如果你失業，國家還會每個月還會給你幾百元的救濟金或者你還可以住進國家提供的保障房裡。怎麼樣，很有人文情懷吧？但是你的房子必須騰出來，銀行拍賣，假如你欠銀行60萬，你的房子市值40，如果銀行40萬拍賣沒有成功，就會採取繼續降價的方案繼續拍賣，比如30萬拍賣成功，那你還欠銀行30萬，（記住，這三十萬不包括貸款利率），日本到現在還有很多人住在簡陋的出租屋裡，把掙來的錢拿來還房貸。你要相信屌絲絕對不是最慘的。

其次，是沒有個人破產法的。斷供之後，銀行卡上不能有錢，不能貸款，不能坐高鐵，工資也不能打到銀行卡上，將來的就業都成問題。君不見，鄂爾多斯都降成那樣了，也沒見到多少斷供的，銀行敢貸給你，就賭定你不敢斷供。相比繼續還貸，斷供會讓你的成本變得更大。如果你偏說我就要斷供，怎麼地？首先你要保證你能打得過外面放高利貸的，欠債超過一定期限，銀行也會選擇打擦邊球的方式把債務承包出去。

前段時間，國家為什麼鼓勵個人貸款買房，為什麼堅決打擊首付貸，這下你們應該明白了吧？因為首付貸完全是空手套白狼，一分錢都不想出還想買好幾套房，這種投機導致以後想不斷供都不行，所以國家立馬叫停，至於個人貸款好歹付了30%的首付款，加上按月還貸，再加上CDS的推出，我可以說銀行一點風險都沒有好嗎？一切都是那麼完美。

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

現在已經到了本文最關鍵的部分，在嘗試給出答案之前我需要提出幾個新鮮理論為最終的結論做些鋪墊。

第一個理論就是：對於房地產領域，政府絕對處於完勝的地位，普通民眾根本沒有博弈的資本，而現在人民幣加入SDR,環境發生了變化，資本進出逐漸失去了管制，換句話說，面對風起雲湧的國際資本，政府並沒有必勝的把握，為了防止國內外資本興風作浪，房地產終歸要成為炮灰。所以面對此次的樓市飛漲，高層卻明顯比以往要冷靜的多。

第二個理論就是：歷史的經驗告訴我們，房地產的量價齊飛，以人民不惜加大槓桿，瘋狂購房為標誌，往往意味著這將是金融泡沫破滅前的最後一場盛宴，隨時都可能呈現一片狼藉。而且最重要是在這種情況下，政府首先要做的就是保護本國的幣值，而不是保護散戶的利益，所以那些認為國家是不會讓房價跌的人可以醒醒了，所謂成也蕭何敗也蕭何，連地產大佬任大炮都說過，房地產只不過國家的夜壺⋯⋯

（補充申明一下，雖然我認為國家會保匯率，但我並不認為人民幣就不會貶值，很有可能會適當貶值一些，可能是7到8，超過10的可能性基本不大）

有人說，國慶期間有些一二線城市的二手房銷量驟降了八、九成，雖然被我蒙對了，但是國家出台限購的目的就是為了阻止房價短期內快速上漲，而不是你說的打壓房價。好吧，我承認這種說法有道理，但是我覺得啊，換一種思路也可以成立：「限購是為了阻止房價短期內快速下跌」，顯然這個說法也行的通，所以我認為限購本身跟房價漲跌並無直接關係，準確的說是起到一個延緩器的作用。有人又說：「限購會不會導致房價橫盤」，「會，但是橫不了太久，畢竟如今不同以往」。

也許還有人說，國家完全沒有道理收取房產稅，目前來看當然是沒有道理，但是如果把70年產權改成永久產權呢？這讓我想起了前幾年的一個新聞，國世平博士說他的一個學生在東莞買了680套房子，不是68，是680，我就想問一下，一個屁股占著這麼多茅坑適合嗎？合適嗎？如果把房產稅改成收取閑置稅，總可以吧？一個人活在世上總得有點公平意識，是吧？現在普遍的現象是：有一兩套房的人去替人家有幾十上百套的人瞎操心，真心何苦呢？

在這個時代下，買房和沒有買房的其實都是受害者，即使你們沒有買房，但是你們有可能在用銀行的理財產品在間接買房，又或者開發商派人去農村開價800元就可以買下他們的身份證和簽字，然後包裝成有錢人，又或者銀行把一些垃圾債務包裝一下，你們就稀里糊塗的買下了。仔細想想，高企的房價讓很多本該擁有住房的人望房止步，而買了房的人卻要背負著幾十年的房貸沉重的生活，人生有幾個幾十年？在這裡還要駁斥一種說法，這種說法出自一個教授之口：大概意思是大家應該感謝高房價，如果不是高房價，大家連菜都買不起，恐怕連礦泉水都是十幾塊錢一瓶。這種說法如果不是傻就是純粹的沒良心，這就好比：雖然我在剝削你，我在壓榨你，但是你要感謝我，因為如果我不剝削你，不壓榨你，你肯定會變的很懶惰，只有我壓榨你，你才會變得勤快，所以你要感謝我。

最後再次重申：不可能走俄羅斯模式，俄羅斯匯率貶值之前，國內信貸水平連國際平均水平都達不到，所謂俄羅斯選擇棄匯率保房價根本就是一個偽命題，只有棄匯率一說，何來的保房價。相反日本當年如果不是因為信貸極度膨脹，拚命的加槓桿，房價也根本不會降，當然也不會漲的那麼離譜，就像一隻氣球根本沒有吹起來，何來的去膨脹一說？那些口口聲聲的說要走俄模式的童鞋嗎？你們想過這個問題沒有？

最後總結一下樓市未來的發展方向，雖然我的結論很有可能會被打臉，明明智的人都會選擇留有餘地，不管對錯，我覺得還是應該勇敢的說出來，如果預測錯了，就當是給自己一次重新學習的機會，至少不像有些文章那樣，寫了一大推，結論竟然是房價有可能會漲，但是也可能會跌，簡直就跟沒說一樣嘛。

樓市破滅時間：最快今年年底開始下行，（注意是下行，不是破滅），破滅時間應該在兩到三年之內，最遲不超過三年。

樓市下跌幅度：30%至80%，以腰斬最為常見，個別鬼城中的鬼王地區基本有價無市，房產稅的推出可導致個別區域跌幅在80%以上。不同區域的房價基本上回落至08年至11年價格水平，同樣，我說的平均情況，不要拿個別區域來對比。

下跌方式：第一種：陰跌：有可能先橫盤一段時間，然後房價開始下行，下跌之後再橫盤一段時間或者小幅度上漲一段時間，之後房價再次進入下跌通道。（注意：這裡的上漲或者下跌跟以往不一樣，以往下跌是為了後期更大幅度的上漲，今後則相反,小幅度上漲則是為了今後更大幅度的下跌）

除非這一種下跌方式可能還有另外一種表現形式：暴跌：價格在較短的時間內腰斬或者接近腰斬，然後進入緩慢進入下跌通道，在未來較長的一段時間內，房價將一蹶不振。

房價的具體走勢大家除了關注國家的政策調控以外，同時需要密切關注一些重要的經濟數據，特別是m2指數和美國加息情況。當然還有一個指標，匯率年內跌破6.8，房價將會在極短的時間內有明顯的下跌，屆時，老闆跑路，樓盤爛尾，斷供，房鬧也將會明顯增多。

最後再次重申：未來的較長的一段時間內，我只是不看好房地產，雖然我們要度過一段苦日子，但是我對未來的經濟前景並不擔心，畢竟的市場還沒有完全放開，醫療，教育，環保，文化，包括部分壟斷行業，甚至金融領域等行業都大有可為，所以大家不要那麼悲觀，未來的潛力巨大，但前提是國內的環境一定要法制化，要有誠信精神和契約精神（這兩個含義不一樣）就像國內有些人覺得實體店干不過網店，就是因為房價太高導致的，但這不是主因，主要原因還是我前面說的誠信和契約精神，雖然網店目前還缺少契約精神，但好歹擁有誠信精神，至少付款之後不會擔心商家不發貨，而且不滿意還可以退貨。所以從這一點出發，目前國家所倡導的依法治國是非常非常有必要的。

所有的改革都是倒逼的，記住這一點非常重要，好比一個人如果沒有外界的施壓和內心的反省，他是很難做出實質性的改變的，同樣國家也一樣。如果房價還要繼續一直持續的上漲，那我們這個時代真的會遺臭千年，我們這個時代也終將被後人所唾棄。

………………………補充說明………………………

近期很多人都在關注人民幣匯率的事情，為數不少的人都在說匯率貶值了，說明後期房價還要上漲。這樣想的人肯定是把人民幣貶值跟匯率貶值弄混淆了。簡單的說匯率貶值主要是針對美元來講的，就是常說的對外貶值。眾所周知人民幣對內貶值，就會造成物價上漲，錢越來越不值錢了，而匯率貶值就意味著人民幣對應的國際商品價格上漲，如果持續貶值，國際社會就會越來不看好人民幣，人民幣逐步被國際資本所拋棄。這就會帶來兩個嚴重的後果，首先人民幣國際化必將化成泡影，這就是為什麼人民幣不能像某些磚家建議的那樣一次性貶值到位，針對目前的情況，國內央行只能通過加息來阻止國際資本進一步拋售人民幣。（前文說過匯率6.8到7.2是關鍵時期）但是央行加息的作用也會傳導到樓市，加息也意味著持有資產的成本上升，這些都不利於房地產的發展，如果央行大幅加息很多資產將會淪為負資產，如果與此同時再出台一些配套政策，我真的只能呵呵了……

通過近期的觀察，國際資本就是想通過樓市來做空的外匯，而國家現在要做的就是保匯率和外儲。

我這篇回答幸虧趕在去年十月份之前寫出來了，否則效果將會大打折扣，國慶期間，大家遊玩之際，國家趁機出台如此密集的調控政策，在我看來這就是房地產歷史上的轉折點，風向標起了變化，只可惜很多人還是覺得這隻不過是狼來了故事的重演而已，那麼後面的政策走勢，也基本上符合我當初預測，我預測的核心就是保外儲，保匯率，在這個基礎上，我預測了現金為王，限制二手房的交易，打擊金融腐敗，目前經濟處於滯脹的狀態，後期有可能走向通縮等等，最後預測房價最遲2018底將會下跌，下跌比例為腰斬，（這個是指平均下跌指數，），目前除了最後一條因為還沒有到截止時間，暫時還沒有得到有效證實，其他的基本上都得到驗證，而最後一條我需要做一個簡單的修改，我當時的預測房價下跌方式分兩種，一種是緩跌，一種是暴跌，兩種可能性都有，而我現在認為暴跌的可能性比較大，在暴跌之後還會開啟一段較長時間的緩跌。

櫻桃小房子的文章均屬原創，歡迎轉載，文章開頭請註明來源。