巴曙松：未來房市看租賃

2017年9月9日，巴曙松教授應邀出席深圳市民文化大講堂，就未來房市發展進行講座。巴曙松教授用詳實的數據和風趣的談吐，從房地產的存量時代、核心格局、緊縮背景和成交量等多個角度，向市民展現了當下房地產全景圖。敬請閱讀。

一位教授一臉冷峻、嚴肅地置身於一張張由數字錶格組成的PPT前，2個小時的演講全部由這些冰冷的數字組成，現場卻異常活躍，不時爆出陣陣愉悅的笑聲和掌聲。

巴曙松，擅長在專業、新鮮的房產數字之間，用他的冷幽默組成一條珠線，把觀眾最想知道的那些諸如「大城市圈時代的購房需求」「房產增量與存量」「二手房時代」「一線城市、二三線城市的房產走向」這些「珍珠」串聯起來，送到聽眾席上。

9號下午的市民文化大講堂現場，巴曙松製造了一場「爆棚」的講座。

講座現場人氣爆棚，不少觀眾席地而坐。

住房交易迎來存量時代

有一個評估指標，叫家庭套數比，或戶均套數比，就是城鎮家庭個數和整個城鎮住房的套數比。巴曙松認為，2010年這個比例基本達到1∶1，供給已經基本達成平衡，這意味著在城鎮的人群總體性的住房短缺問題基本得到解決。新房供需平衡，「增量時代」正在遠去。與此同時，房地產市場還在出現一個非常典型的新特點，就是二手房的流動性在上升。

2016年，二手房的交易額超過6萬億元，佔住房交易總額的比例達到41%。從這個關鍵指標來看，房地產市場正在告別增量、迎來存量時代。巴曙松說，一個以增量為主導的房地產市場，和一個以存量為主導的房地產市場，價格趨勢會呈現很多新的特點。2016年，北京、上海的二手房交易額佔比已經高達74%和72%，二手交易量已經平均達到了新房的三倍。除了北京、上海、蘇州、南京，甚至包括天津、廈門這些地方都開始接近這個指標，甚至東莞也是這樣。

原來銀行開發商做開發貸，進入存量房時代之後，銀行怎麼做金融服務？什麼環節進行貸款？什麼環節去進行配套服務？這帶來一個價值鏈的轉變。所以從二手房的流通、租賃、裝修、維護、搬家、保潔，一系列的落地化的金融服務會逐步地成為未來新的增長點。

「3+6核心城市格局」

的城鎮化開始進入了一個大城市圈、大都市群的發展階段，購房需求進一步向城市圈集聚。巴曙松認為的「3+6核心城市格局「，就是未來一段時間城市群的一個主要格局。「3」就是三個主力城市圈：環北京城市圈、環上海城市圈、環深圳城市圈，加上6個主要城市：南京、合肥、武漢、長沙、重慶和成都。

巴曙松說，從宏觀層面看，「3+6城市格局」佔全國人口約五分之一，創造的GDP佔比達到36.8%，從房地產層面來看，房地產交易規模接近全國的60%，二手房的成交金額佔比達73.5%。從不同的角度，它們在房地產市場、在城鎮化未來的發展趨勢里都佔據著重要的地位。所以要分析房地產市場的走勢，就盯著這三個城市群加六個城市的走勢。

緊縮時代帶來下行壓力

巴曙松將的城市分為一線城市、強二線城市、弱二線城市、三四線城市。他認為，一線城市在政策和市場的制約下，目前缺乏大幅上升的基礎，總體上從金融角度來看，緊縮時代帶來了下行的壓力。他拿出截止到今年8月24日的數據：共有53個城市出台調控政策，有125條限購，166條限貸，有15個城市認房又認貸，共有32個城市、1個省（海南）實行「限售」，「317調控」以來北京出台了約23項調控政策，部分城市首套首付高達60%，部分城市首套房利率上浮30%。上浮20%的有浦發銀行，上浮10%的有中信和民生，執行基準利率的有16家，執行9.5折的有2家，二套房貸利率上浮20%的有18家，上浮10%的有3家。

但與此同時，改善性換房需求仍然旺盛。

津冀成交量呈斷崖式下滑

巴曙松說，在二三線城市，不同地方分化非常顯著，最典型的是天津、河北，在高壓的政策下，成交量出現斷崖式的下滑。但是其他幾個地區還比較平穩，像瀋陽、煙台、合肥，調控前後差不多。巴曙松說，弱二線城市政策環境相對比較寬鬆，迎來了價格弱勢中的一輪小幅上升，像濟南、重慶、長沙、煙台、青島等。強二線城市，就是比較活躍的二線城市，個別地方提前回暖，如成都價格開始有明顯的回升，其他的基本上價格差距變動都不大。

三四線城市的銷售在全國的佔比，庫存顯著降低，但從目前趨勢看，中長期乏力。2017年以來，三四線城市的銷售開始發力，上升了大約5個百分點，對去庫存起到了積極的作用。從開發投資來看，巴曙松的觀點是：如果考慮到人口老齡化和城鎮化趨勢，房地產開發投資的增速回落應該是一個大趨勢。

上行缺乏支撐動力

目前新房市場重點城市都處在「限價」的特殊環境中，「限價」一定程度上導致了供應量的下滑、價格一定程度的非市場化。巴曙松分析說，從成交量來看，一線和重點二線城市由於新房限價，供應量的減少可能帶來市場成交量水平相對較低，但是項目的去化率狀況良好。從成交價上看，因為新房的價格相對非「市場化」加上限價環境，預計後期價格小幅波動，部分不規範市場因為「限價」可能產生其他費用。

量價快速上行的三四線城市缺乏基本面支撐，中長期市場可能面臨深度回調。

從二手房市場看，巴曙松認為政策基調預計保持平穩，下半年的二手房市場成交量價將在低位保持穩定。2017年下半年以來，限購限貸的行政調控並未放鬆，且下半年信貸環境仍將延續「緊」的特徵，這使得市場的上行缺乏支撐和動力，房市應是趨向穩定。

未來十年租賃增長空間大

巴曙松說，這次調控不同於以往的「一鎚子」政策，本輪調控全面且持久，政策方向由前期抑制需求轉向增加供給及發展租賃。他進一步分析：租賃在發達國家的居住結構中佔有重要地位，美、日、英三國的租賃家庭佔比普遍在35%左右，而租賃人群佔比僅21%。在國際主要大都市中租賃人群佔比較高，當前一線城市的租賃人口尚未超過40%，未來租賃人群佔比會繼續提高。

租房產業鏈能拉動GDP增長，增加就業崗位，以美國為例，通過新建公寓、存量的運營，租戶本身在租房子的時候的消費，這幾個方面成為替代原來的蓋新房子、新增投資，越來越成為經濟發展的另外一個增長的動力。租賃面向的是相對剛性的居住需求，所以未來十年，租賃可望成為房地產市場增長空間最大的一個市場。（完）

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