乾貨 |「金九」下的南京樓市，我們如何買房？（附十大建議）

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轉眼又到了傳統樓市的「金九銀十」，儘管目前的市場已不復返。探討一個經典的話題，現在能不能買房，如何買房。沒有甚解，置業參考，拋磚引玉。

敲黑板：

1.預計「三限」政策短時間不放鬆，但目前也到此為止

2.政策市下市場成交溫和成常態

3.中低價商品房近期主力，「2」字頭以下別猶豫

4.「土也王」解套假以時日，但貼著成本賣的也是少數

5.利好漸欲迷眼，區域發展心中有數

6.租賃保障等熱點，未來的問題先別煩，前提是買了房更有資格論說

7.優質資源是優質的，價格上體現

8.「老破小」綜合價值不高的房子早出手

9.中等城市高收入很愜意，南京呢

10.錢生錢也要看用在什麼地方

政策

樓市是政策市，政策前提下再談其它。去年開始，南京迎來嚴厲的樓市調控時代。「三限」（限購、限貸、限售）相繼出爐，而目前報道稱有銀行首套房貸利率已是基準上浮30%、而上浮5%-10%更是為「起步價」。

再以今年5月13日出台的新購房三年限賣為例，哪怕是今年就購房取得不動產權證，按政策辦事，最起碼也要持續個三年，加上重要會議即將召開，維穩等前提下總體政策預測短時間內不會出現大的變動。

另一方面，一枚硬幣的「兩面」。相關部門也一再表示，關於樓市後續的儲備政策會有很多，而一些諸如房產稅等新型的趨勢政策雖然雷聲大，但落地尚有諸多細節問題待解決。通常，新政的出台「可能經歷的時間很長，也可能一覺醒來」，但目前看，還沒有完全準備好。

成交

這個就直接上圖了。

粗略統計，過去的「高溫」樓市下，月成交數萬套也屬正常，目前計劃下的成交每月4、5000套已是不錯，這種回歸目前看持續的時間還應該很長。

供應

計劃穩定前提下，經濟學早把供應作為衡量市場發展的標尺。我們首先來看一看下圖統計的8月份南京領取銷許的情況。

眾所周知的原因，中低價房是市場近期供應的主力，而這個趨勢在重要會議前後應該都會持續。客觀來說，在目前南京的絕大比例的市場上，如果遇到「2」字頭以下的房源，又恰逢合乎自己的需求，只要不是太太太差，從了吧，先上車再說。而一些地區如江北高新等區域絕對是藍籌，排隊搖號，別猶豫。

土也王

還是先上圖。

上圖列舉了各區域代表性高價地塊，很多是「土也王」。小編也不想拿此太多說事，只不過它的支撐受眾如政府的財政、全民的財產保值增值、區域的發展等等，我們不能忽略。近期市場上傳出有新盤「虧本賣房」的消息，小編臆斷，那只是少數。看清本質，不要解套時，只看它在叢中笑。

區域

買房跟著規劃走，毋庸置疑。但面對紛至沓來迷人眼的各區域利好，區域發展還是要心中有數。

有一個小段子，在針對為什麼目前河西中部房價最貴時的問題，業內曾表示，連接過去和未來啊。絕對中心新街口，未來國家級新區江北新區，紐帶河西中部嘍。權當一聽，但發展地位不言而喻。

另外，對於南部新城，相關部門的定位也早已明確，「未來比肩江北新區核心區、對標北京城市副中心......」。不用說太多了吧，區別就是「雄起」的時間先後了。

當然，很多熱點微片區，如河西南、河西中、江北新城、南站、鼓樓濱江、江北高新、燕子磯、百家湖、九龍湖、江浦老山等等，潛力也是蠻大。至於一些相對空間很大的區域，以過去幾年甚至十幾年的發展標榜，判斷綜合價值吧。

熱點

最近全國、地方層面出台了很多政策，如住房租賃試點、土拍競爭保障房建設細節、租售同權等等，絕對是好事。以租售同權為例，幾個觀點如租金上漲、北上杭深首選、吸引人才、抵制群租、開發企業大房東有益補充......但對於這些熱點，小編不想多談，只想說句「未來的問題先別煩，前提是買了房更有資格論說」。

房屋從居住衍生到金融功能，也是咱們老百姓資金重要的避風港。從資產配置、保值增值角度說，對於大部分人而言，買房依舊最有效，住宅仍是首選。

資源

以大家關心的教育資源為例吧。

這兩天開學了，也欣喜的看到很多區域的分校建成，迎來首屆新生。關於教育，一句「不讓孩子輸在起跑線上」是現狀的罪魁禍首，但也是現實，本質落地爭奪優質資源。學習的好壞，有環境硬體、師資、生源、家庭氛圍、個人努力資質等多重因素，不過今天就著樓市，談談兩點。

不談民辦，公辦類學校全省的優質教育資源省會城市南京當然較明顯，而就南京的具體區域來說，鼓樓區當仁不讓。君不見中介掛出的高價房源，而成交價格也是沒有最高，只有更高。另一方面，學區房也是保值增值的重要固定資產。對於優質教育資源的爭奪，四個字，量力而行，成功的途徑多種，也不要局限。

另一個方面，雖然我們可以看到各個區域的教育投入、學校興建等不斷，且不談這些新建學校的教學質量等有待考察，和二胎放開、不斷上升的出生率等相比，這些教育資源足夠嗎？優質的教育資源足夠嗎？物以稀為貴的道理大家都懂。

圖片來源網路，僅供參考

處理老破小

日前有一個朋友和小編探討時問了這樣一個問題，「為什麼現在新街口的房子價格都不賣過很多新區」。確實，新街口附近很多地段很好的房子單價不到3萬/平，相對很多新區便宜了許多。很簡單，寸土寸金的城中住宅供應極少，新房價格不會低。平日看到的都是老破小，如果沒有什麼學區等優勢支撐，除了地段，綜合價值也一般。居住的功能除了配套齊全，也要講究生活質量、馥郁秀麗的環境、便捷的交通等等，綜合考慮。

當然，如果考慮過渡、或者穩定的租金收益，也可以考慮，畢竟，比老家三、四線的房子要保值增值的多，不是嘛。

生活

評判生活幸福指數的標準有很多，有一種說法是比如生活在無錫等這樣的中等城市，且又是高收入，既可以避開大城市的高壓競爭，又不失繁華生活，比較愜意，姑且一種說法。

南京呢？住在哪個區域，住什麼樣的房子無形中劃分人們的階層。放到買房上，南方有句話，有買貴，無買錯，為了心頭好，買貴也賺。選到真正合心意的房子就出手，貴有貴的道理，升值更快。「為價格解釋一陣子，不願為質量解釋一輩子」也有道理。當然，這都是建立在一定經濟基礎上。如果資金有限，選擇合適的最重要。

白天有說有笑，晚上睡個好覺，各自心態問題。

投資

手上有點閑錢，想投資在樓市方面，幾句話參考：

首選住宅或住宅性質的；

40年的公寓準備長期持有，分析個盤的優劣；

都市圈滿足第N居所的同時，接棒者幾何；

城際投資研究好當地政策及離場時間，收益對比；

商鋪除了地段、人流、品牌、管理等，同一產品的不同位置等也都有很大影響......

上述啰嗦了半天，供參考。買房，合適的就好；有些產品，春華秋實；有些，少惹為妙。

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