李迅雷&姜超：再給你五個賣房的理由

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。樓市的火熱已持續了十多年，現在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有隻漲不跌的市場。

李迅雷和姜超「師徒倆」攜手警告樓市風險。

大多數人的一致預期總是錯的

李迅雷稱，在2003年初的時候就有人表示，美國的房價已經漲了十年，應該不會下跌。隨後幾年果然如此。到了2005年，就連保守的美聯儲主席格林斯潘向國會作證時，也罕見地表示「美國尚未出現全國性房地產泡沫」。也有的經濟學家認為「貸款渠道的多元化」、「產品結構的多元化」、「貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機制」以及「房地產消費結構呈多元化趨勢」使得泡沫不會破滅。

不幸的是，正是在這種一致預期下，2006年美國房價出現了下跌勢頭，2007年8月起次貸危機席捲美國、歐盟及日本的金融市場。

人們總是習慣為現狀找理由，如今也是如此，認為特色的房地產市場儘管存在泡沫，但房價絕不會下跌，因為土地是受管制的，即供給有限，國家有調控能力。這與2005年的時候，美國人民對「美國特色」房地產市場不會下跌的認識不是有著驚人的相似嗎？

2010年開始投資放緩

實際上，1993年起這輪美國房地產牛市中，房地產開發投資增速的高點發生在2000年，但房價下跌則發生在2006年，說明房價滯后投資增速的拐點六年才開始下跌。房地產開發投資增速的高點出現在2010年，達到33%，如今已經回落到個位數，說明房地產作為周期性行業，一定會經歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預測衰退的具體時間。

對房地產進行調控的政策很早就實施了，但效果一直很不理想。自去年下半年開始，國家對房價的調控力度應該是這麼多年來最嚴厲的——「房子是用來住的，不是用來炒的」，限購、限貸、限價等措施在越來越多的城市推出。

李迅雷因此預計，若2017年及今後幾年房價繼續上漲，則房地產政策還將繼續收緊，這樣對峙下去，意味著房價泡沫會越吹越大，一旦破裂，對經濟的殺傷力肯定更大，就好比過去只需在三米跳板跳水，今後將不得不在十米跳台上往下跳了。

政策調控容易「矯枉過正」

李迅雷還稱，房價泡沫破裂幾乎在任何一個國家都難以避免，儘管決策者都不希望這一情況發生。但由於人們的認知能力所限，政策調控上容易出現矯枉過正問題。

例如，早在2003年，有關部委就聯合發文（《關於制止鋼鐵電解鋁水泥行業盲目投資若干意見的通知》-102號文）提出，「目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個行業的在建項目生產能力大大超過了預期需求，必將導致生產能力過剩、市場無序競爭、浪費資源和污染環境，甚至造成金融風險和經濟社會其他方面的隱患」。

事實上，2003年鋼鐵產能尚不到3億噸， 2003-2007年正處在重工業化的高速發展期，限產並不合時宜。如今，僅河北省的鋼鐵產能就超過了3億噸，全國則超過了12億噸。

可見，對預期需求的判斷往往很難準確，實際需求大大超過預期；此外，最應限制鋼鐵企業發展的缺水省份河北，產能擴張的規模卻是最大的，由此也帶來了京津冀地區的嚴重污染。

但是，調控政策的鈍化不等於政策的時滯效應不會發生，最可怕的是，那麼多調控政策不斷累積，最終可能出現「最後一根稻草壓死駱駝」的現象。