以Airbnb 等平台為例，探索互聯網短租市場的未來

本文將針對互聯網短租市場，通過回顧 Airbnb 興起時其創始人的關鍵做法、分析短租房源的類型/優勢和房客群體、從宏觀數據角度分析市場狀態，對短租市場做一遍梳理；然後重點分析行業存在的問題、大平台的近期動作及其背後的發展思路；最後綜合整個各項因素，提出關於新平台的發展思路。

Airbnb 興起

2007年底，舊金山正在舉辦一個設計展，吸引了大量來參加展會的人，使當地住宿處於供不應求的狀態。而此時，兩個年輕人正因為交不起房租而犯難。於是，他們把自己房間的客廳放到網站上出租：客廳中放上充氣床墊（Airbed），並提供早餐（breakfast）。這就是Airbnb（Airbed and breakfast）的雛形。

Airbnb誕生之初，並沒有立刻引爆市場，每周只有約200美元的交易量。兩位創始人進行了一系列嘗試：

• 支持信用卡預定。
• 2008年8月，歐巴馬要在丹佛發表演說，預計參加人數將遠超當地住宿可接待數量。選擇這個時機在當地高調曝光。
• 給Craigslist上的房東發推廣郵件。
  ……

但都沒有使Airbnb快速發展起來。

事情的轉折出現在2009年。2009年1月開始，他們到知名孵化器 Y Combinator參加了為期3個月的訓練。受到了2個理念的影響：

• It』s better to make a product that 100 people love rather than a million sort of like. 做出100個人十分喜愛的產品，要好過做出100萬人喜歡一點的產品。
• Do things that don』t scale. 要做那些不會自啟動的事情。

並開始做出調整：

• 關注品質
  • 和核心房東深度接觸，引導營造7星級服務的社區氛圍。
  • 從類似於沙發客的廉價住宿，轉型到本地化、個性化、富有人文氣息的非廉價住宿。
• 實地尋找影響交易的問題，並著手解決
  • 發現房東上傳的照片很差，對房客的吸引力很低。然後開始親自為房東拍攝高質量的照片。

訓練結束后，每周收入從200美元上升到4500美元。

在這個思路下，後續又進行了一系列改進。

• 引導房東、房客綁定實名社交賬號，通過共同的朋友建立信任。
• 建立房客和房東互相評價的系統。
• 房客預定前，需要先向房東申請，而房東有權拒絕申請。
  ……

Airbnb隨之開始了快速發展。

隨著Airbnb的興起，國內也出現了一批互聯網短租平台。（除途家主打B2C模式外，其他大部分是C2C模式。下面無特別說明時，討論的均是C2C模式。途家的B2C模式本身有很大問題，在房源的分佈、豐富度、特色方面存在先天不足，且40多萬房源的水分很大，後續會單獨討論。）
以小豬短租為例，除基本繼承Airbnb的做法外，還做了一些本土化的調整：

• 引入芝麻信用分系統
  • 幫助建立信任
  • 信用分超過門檻值后，預定房源時免押金
• 為房東和房客購買保險
• 為房東提供智能門鎖，交500塊押金后即可無償使用

接下來將主要在國內市場的範圍內討論。

短租平台模式

供應端

Airbnb進入市場初期首先切入的這樣一個細分領域，也是當前最主要的領域：

• 房源：大城市中的公寓，原來處於空置或長租狀態
• 經營者：房東及其家人、二房東（將房間長租下來，然後放到平台上做短租）

因為其不成規模、不易尋找的缺陷，在原來以品牌和線下曝光為主要獲客方式的情況下，難以獲得足夠房客。但隨著互聯網的普及，通過網路訂房的習慣逐漸形成，其獲客方面的缺陷在網路訂房方式下便不復存在。

而其固有的優勢也得以發揮出來。相對於酒店，其優勢在於：

• 性價比高
• 前期投入低：不同於星級酒店的自建物業，以及快捷酒店租賃物業后的重新裝修，這類房源本身即具備一定的裝修基礎，無需再次裝修或只需做簡單裝修即可上線，省去了大部分的裝修成本。
• 增收止損快：不同於酒店有房間數量門檻，這類房源可以以房間為單位增加或減少，更加靈活，因而可以根據經營狀況快速地調整房源數量，快速提高利潤或減少虧損。
• 交稅少：這一項是暫時的，但目前確實是一個成本優勢。
• 溢價高：這一項只限於部分特色房源，對於追求特色的房客來說，有更高的溢價空間。
• 人力成本低：這一項僅限於兼職，對於兼職經營者，本來這部分人力處於閑置狀態，所以可接受更低的人力費用；但對於全職運營者，如果進行規範化運營，則由於位置分散的原因，可能還會使人力成本偏高。
• 位置合理：同樣是打破了數量門檻限制的原因，這類房源的可分佈範圍變成了所有公寓，進而可以供應出更多更合適的位置。
• 多樣性高：不同於酒店的標準化作業，房間-尤其是內部裝修-是由不同的房東設計，更多樣化。通過平台的排序、推薦機制，可以篩選、引導出更具特色、更受歡迎的房源。

除了固有優勢，平台還做了一些引導工作，又增加了一些優勢：

• 超出預期：引導房東做一些成本很低但卻能明顯提升體驗的工作。
• 互動良好：引導房東和房客交流，提供更貼心、更溫馨的入住體驗，如提供當地旅遊指引等。

但這些優勢隨著平台規模的快速擴張，早期優質的社區氛圍會逐漸變淡，而這些優勢也會有所減弱。

除上述優勢外，還存在一些問題：

在後面的行業問題部分，會詳細討論。

後續平台又進一步擴展的房源類型，幾乎一切可以居住的空間，都可以放到平台上。湧現出了更多更具特色的房源，如城堡、木屋，以及國內北京的四合院、上海租界的老洋房等。這類極具特色的房源，雖然供應量很小，但對於平台推廣形象、吸引用戶作用很大。

這裡面有一種類型的房源，和上述細分領域的特點明顯不同：

• 房源：在旅遊區的獨棟民宅或別墅，如大理的白族小院、莫干山的民宅等
• 經營者：將房源租下來的專職人員

其賣點在於特色，尤其是在國內消費升級的階段，需求快速增長，但供應量增長滯后，當前處於供不應求的狀態。在Airbnb出現之前就已存在，訂單主要來自於攜程等傳統預定網站，對類Airbnb的短租平台依賴度低。但其氣質和短租的主打賣點比較契合，所以仍有一定合作空間。時間原因，這一類房源在下一篇文章中再詳細討論。

需求端

目前平台上的用戶主要來自以下群體

• 出行類型：休閑旅遊
• 年齡層次：20-35歲

在兩大出行類型-商務和旅遊-中，之所以主要來自旅遊出行，而來自商務出行的比例偏低，是因為短租平台上，如前面所述：

• 房源性價比高、位置合理、更具特色和人情味。
• 在可靠、省心方面存在不足。

這樣的特點，和旅遊出行的關注點比較契合，但和商務出行的關注點偏差較大。

在整個年齡層次中，之所以主要是年輕群體，除了其本身就是住宿的主力人群的原因外，還有宣傳觸達率和嘗試意願的原因。

相比於年長群體：

• 年輕群體通過互聯網等渠道獲取到的信息更多、更全面，自然了解到互聯網短租的概率也更高。
• 年輕群體對新鮮事物更願意嘗試，在特色和安全兩個因素對比中，對特色一方的傾斜更多。

除了上述一大類的群體，還有另外一些維度的細分群體：

• 2-6人的小團體：通常是家庭或結伴的朋友。除了上述的基本點之外，對這類人群的主要吸引點在於有客廳。客廳的存在，讓成員之間的交流變得更加方便。
• 到大城市看病的：主要的吸引點在於方便做飯、洗衣。
• 周期為7天到半年的：主要吸引點在性價比高、方便洗衣。

市場數據

艾瑞諮詢發布的《2017年在線短租行業研究報告》顯示，2016年在線短租市場交易規模為87.8億元，預計2017年將達到125.2億元。

2016年，各大平台情況：

• Airbnb：房源超過7.5萬套（全球230萬套）
• 小豬短租：房源超過14萬套，全年交易額11.5億
• 螞蟻短租：房源超過30萬套，全年交易額超10億

值得注意的是，小豬和螞蟻的房源套數都存在較大水分。

• 小豬：短租平台上的日均價約為300元，按年交易額11.5億推算，每日平均間夜數為10502個。分攤到14萬房源上，平均每套房源的入住率只有7.5%。
• 螞蟻：聲稱比小豬房源數多1倍，交易額卻基本相當，平均每套房的入住率只有3%

沒有任何一個正常的住宿市場會是如此低的入住率。通常在入住率大約低於50%時，短租的收益就已經小於用來做長租的收益了。可以推算，在各平台聲稱的房源中，有相當於一部分已經沒有在運營了。

如果假設平台平均入住率為50%，通過交易額推算，小豬、螞蟻的實際房源量分別只有2.1萬、1.83萬。一個直觀的佐證是，在小豬、螞蟻乃至Airbnb的房源列表中，對排名靠後的房源進行諮詢，很多都沒有回復，實際已無人運營。

可能平攤到一個城市后的感受會更直觀一些。深圳短租市場佔全國約5%，按此比例估算，小豬和螞蟻在深圳的有效房源各只有1050套、915套。

再來看一下整個住宿行業的數據。

在螞蜂窩、旅遊研究院共同發布的《全球自由行報告2015
》中，國內自由行消費總額為3萬億，住宿在總消費中佔比為17.5%，得出住宿總額為5000億。

• 互聯網短租市場在加速發展中
• 各大短租平台的雖已領先，但在房源量上的領先程度不高
• 短租市場在整個出行住宿市場所佔份額很小，還有很大發展空間

行業存在的問題

1、存在安全隱患

安全隱患根源在於身份驗證和入住檢查。

不妨比較一下短租平台和酒店在這一方面的具體做法。

短租平台，以小豬為例：

• 房東認證：房東在平台上傳身份證正面照、手持身份證半身照，然後由平台進行人工審核。
• 房客認證：房客在平台輸入姓名和身份證號，然後平台自動檢查身份證號是否存在。
• 入住檢查：房東檢查房客、身份證和平台上預定時的實名信息是否一致。

酒店：

• 房東驗證：需要本人持身份證到政府部門辦理營業執照。
• 房客驗證：無。
• 入住檢查：前台人員用身份證閱讀器檢查身份證，自動上傳至公安部資料庫，並比對房客和身份證是否一致；同時還有視頻監控。

相對於酒店，短租平台在這三個環節都存在更容易躲避的安全盲點：

• 房東認證：在互聯網黑市中存在身份證正面照和半身照的非法交易，可以買到這類照片，而在現有模式下，平台無法鑒別。
• 房客認證：目前僅能夠驗證身份證號是否存在，無法驗證身份證號和姓名的匹配關係；但有綁定芝麻信用等收費方案，可以解決此問題。
• 入住檢查：實際情況中，有很大比例，房東不檢查身份證，甚至不親自接待房客。

2、品質不穩定

在當前模式下，存在一些不可控因素，難以提供穩定的、可預期的品質。

以衛生為例。房間的保潔由房東或房東僱人打理，平台難以掌控衛生情況，僅有的了解渠道是房客的點評。但是，一方面，房客僅可作直觀的檢查，毛巾消毒、床單被罩更換周期等細微但又很重要的項難以覆蓋；另一方面，也是更重要的，發現問題後會發表評論的房客比例很低。

類似的，還有：

• 房源描述是否屬實、是否遺漏本應明示的信息
• 房源是否便於查找，進小區時是否順暢
  ……

3、房源供應受限

經營房間需要消耗房東大量的時間、精力。要做的事項包括但不限於：

• 對房間進行軟裝，有些甚至需要硬裝。
• 接受房客諮詢。即時預定僅可部分緩解此工作。
• 接待房客。智能門鎖僅可部分緩解此工作。很多小區不允許陌生人進入，有些門棟也難以查找。
• 處理房客入住中的問題。
• 房屋保潔。如果雇有專人保潔，則可解決此項工作。
• 入住結束后檢查房屋。讓保潔代為檢查可部分緩解，但不夠專業。
• 處理糾紛。
  ……

這些瑣碎的工作，把大量的潛在房東和房源擋在了平台之外。

大平台近期動作及發展思路

再來看一下大平台近一年的動作，以及其背後的發展思路。

Airbnb

• 增加「體驗 」模塊：用戶可以在平台上分享兼具培訓和體驗的收費課程，包括藝術、時尚、娛樂、美食等主題，幫助旅客獲得更豐富、更深入的旅行體驗。
• 增加「攻略」模塊：用戶可以在平台上編輯不同主題的旅行攻略，包括美食、酒吧、藝術等多種主題，免費提供旅行參考
• 增加「聯合房東（co-host） 」模塊：用戶可以在平台上申請成為聯合房東，幫助完成原本房東需做的大部分工作，並獲取報酬。但此功能還沒有完全鋪開。

其背後的思路是：

• Airbnb試圖從單純的住宿分享平台向更大領域的旅遊分享平台轉變，把在住宿市場中的打法，推廣到旅行市場的其他領域。即，可能更多會傾向於「鋪開」，而不是在住宿市場的「做深」。
• 在解決房源供應受限的問題上，採用的仍是C2C的平台模式。
• 還沒有針對房源品質問題的更新方案。

小豬

• 增加「發票」模塊：可以為房客提供報銷用的發票
• 增加「管家」模塊：採用B2C模式，自建管家團隊。目前僅限於保潔領域。

對於其思路的分析：

• 「發票」只是當前短租在商務出行方面的痛點之一，還有其他一系列問題，但目前並沒有看到其他方案。小豬的想法可能只是把容易解決的問題先解決掉，並沒有要大力進攻商務出行市場。
• 「管家」可能對於盈利有一定幫助，但保潔市場已經有大量成熟平台存在，且保潔並不是當前短租行業最亟待解決的問題。
• 據內部消息，小豬目前正忙於和途家在房源量上的競爭，以及通過廣告和促銷吸引流量。
• 在房源上的競爭，僅限於存量或自發出現的房源，並沒有在房源供應受限的問題上推出有效方案。
• 也沒有針對房源品質的更新方案。

新平台機會

在當前情況下，新平台的機會在哪裡？

可以從兩個方面考慮，揚長和補短：

• 針對行業存在的問題，有沒有更好的解決方案？
• 針對行業具備的潛力，有沒有更好的挖掘方案？

解決問題

先來看一下對行業問題的應對方案。

1、安全問題

如果按照酒店的標準對短租平台進行改造：

（1）房東認證

專門針對短租的政策規定還沒有出台，此項改造不具備可行性。

有一部分房源，是二房東在房東不知情的情況下經營的，其中不乏優質房源。如果馬上改造，將失去這一部分房源。從長遠的角度看，肯定是要求在房東知情的情況下才能經營。但當前短租平台的概念還沒有普及開來，需要再等一段時間。

（2）房客認證：無

（3）入住認證

身份證閱讀器和視頻監控的成本都在可接受範圍內，但存在另外兩個難點：

• 未在政府部門註冊的住宿單位，暫無法上傳數據至公安部資料庫。但如果平台能保存真實的入住信息，也是目前可接受的方案。
• 對入住人、平台上的身份信息、身份證的比對，人臉識別等技術還不成熟，只能進行人工驗證。強制要求房東比對，從技術上也可以實現。但有一部分情況是房東並不會去當面接待房客，而是房客通過智能門鎖直接入住。強制政策會增加房東的工作，可能會失去一部分房東。備選方案是建立地面輔助接待團隊，這需要房源數量和集中度達到一定門檻，才能把成本降到可接受的範圍。

再來看政府強力整頓的可能性：

• 近一兩年互聯網短租的市場容量偏小，發展速度遠慢於打車市場，即，對社會的影響暫時不會太大。
• 互聯網短租可以提高房屋的利用率，同時增加就業。在近年國務院出台的報告中，明確了對互聯網短租的積極態度。
• 當前短租平台的安全漏洞，出問題的概率很低。
• 為房東、房客購買保險的政策，可在很大程度上緩解此問題。

再考慮政府一貫慢一拍的整治風格，短期大力整治互聯網短租的可能性不大。

綜合改造可行性、成本和必要性，安全問題還不是當前亟待解決的問題。

2、品質和房源供應問題

不同於安全，品質方面出問題的概率要高得多，不僅僅是大問題，還有很多細微但影響體驗的問題。隨著房源數量的增加，將變得越來越不可忽視。

房源供應是因為當前繁瑣的工作受到了抑制，問題一旦解決，將釋放出較大的供應量。

而這兩個問題的解決辦法，目前能看到的解決方案都是建立線下團隊：

• 監管品質的團隊：對申請入駐平台的房源，進行全面的檢查，通過後才可以上線；通過後，還要按計劃複查，不合格次數或程度超過限度後會將其下線
• 幫助管理的團隊：替房東完成上線、經營房源所需的全部工作，從接受諮詢、接待等輕量工作開始，視情況逐步覆蓋到軟裝等重度工作

監管品質的方案雖然對保證房源品質有明顯作用，但同時也會增加運營成本、限制房源增長。

對這個方案的權衡，取決於平台在房源規模和品質之間的側重點：是以規模取勝，還是品質取勝？

規模和品質肯定都是用戶想要的，但當前階段，兩者很難同時兼顧，那麼平台應該更側重於哪一方面呢？

• 不同於其他產品或服務，住宿方面對品質更敏感、要求更嚴格。
• 一旦出問題，受影響的不單單是某個房源，而是整個平台。
• 如果把高、中、低品質的房源不加篩選地都放到平台上，會增加房客的甄別成本和選擇焦慮。
• 住宿市場已經存在了規模領先的平台，比規模很難取勝。
• 最後也是最重要的，用戶選擇短租平台而不是攜程等，關注點通常就在於其特色、便於融入當地、性價比等品質。短租平台在當前住宿市場的定位，更傾向於也更適合於「優先選項 」，而不是求全的「兜底選項」。

尤其是對於成長初期的短租平台，更應該把重點放在品質上，而不是不加選擇的快速上房源上。

監管團隊所產生的成本，如果由房東承擔，對比不收此項費用的平台，房東會很難接受，所以只能暫由平台承擔。在房東和房客-尤其是房客-養成對監管的習慣，而且平台控制力增強后，再通過提高傭金比例抵消該成本。

如果房源同時購買了幫助管理的服務，還可以將監管費用平攤到管理費用中。

相對於 Airbnb C2C模式的幫助管理服務，B2C模式的優勢在於：

• 服務品質更有保證。
• 更容易獲得房東的信任。
• 可以獲得對房源更大的控制權。
• 可以獲得對房東更多的溝通機會。
• 後續服務成熟后，還可以放開成C2C模式。

挖掘潛力

除了問題之外，還有沒有其他的突破點？行業潛力還有沒有可以進一步挖掘的地方？

對房源、房東深度的信息化：

短租平台最大的賣點之二就在於房源的特色和房東的個性，但當前各大平台仍然是按照傳統OTA的查找、呈現等形式，並沒有對這兩大賣點做特別的優化。房客在尋找喜歡的房源、房東時，只能是進入詳情頁逐個查看。這種低效的方式，有很大概率會讓房客與鐘意的對象失之交臂。

問題的解決方向是要有足夠的信息採集（如房源的裝修風格、房東的職業及愛好等），以及強大的篩選功能。

不僅限於特色，其他方面也可以按此方向調整。比如床墊，雖然床墊的軟硬程度難以量化，但可以通過床墊類型（從乳膠到棕櫚板）提供直觀的認識。

綜上，新平台要：

• 樹立「品質>數量」的發展基調，對入駐房源的品質嚴格監管。通過品質提升品牌好感度，通過口碑吸引用戶。
• 解決房東經營過程中的限制因素，釋放房源供應潛力。在當前存量市場之外，開發更大的供應市場。
• 挖掘平台的多樣化潛力，提高房客和房源、房東的匹配效率，進而提高客單轉化率。

本文由 @rundongxiao 原創發佈於人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載。