置業三四線城市，你不可不知的幾條準則！

這幾年，一二線城市的房地產價格大幅上漲。這讓很多錯過了這輪賺錢機會的人捶胸頓足。於是不少人打起了三四線城市的主意，紛紛跑到三四線城市去炒房。

數據顯示，截至今年2月份，成交量方面，一線城市同比降16.3%，二線城市同比增長76.69%，三線城市同比增長35.84%。數據還顯示，在所有成交土地中，三四線城市佔比明顯提高，今年前2個月三四線城市佔比提升了5.7%。從賣房子的角度來說，這的確是值得欣喜的。

數據層面，4月份的數據還沒公布，我們這裡暫時選擇的是3月份的數據。先來看看環比和同比：

以上環比數據我們能明顯發現一個特點，在3月份環比top20中，三四線城市明顯增多，而他們的同比數據又比較低，環比與同比之間的差值比較小，說明這些城市的房地產是短期內漲上來的，也進一步說明資金在近幾個月內明顯流入三四線城市。

而從1-3月份商品房銷售額來看，中西部也明顯超過了東部：

這種趨勢，也從近期的部分媒體的報道中得到印證，比如唐山、瀋陽、煙台、東戴河等地的樓市有大量來自北京、深圳和上海等地的購房者。

然而，三四線城市的房價真的會複製一二線城市的走勢嗎？

首先，我們來看看國際上的經驗。

從美國的城市化經驗來看，上世紀50年代以來，美國25萬以下城市的人口基本保持穩定，而100萬以上的城市人口比重從26%上升到56%。

從日本的城市化經驗來看，大城市的人口比例從1960年的43%上升到2010年的67%。東京、大阪、名古屋三大城市圈都持續獲得了人口流入。

也就是說從國際經驗來看，人口是向大城市聚集的。

其次，人口是否會向一個地方聚集取決於三個主要因素：

第一，這個地方經濟怎麼樣，能不能讓大家能找到工作；

第二，這個地方有沒有足夠的學校，讓孩子能上學；

第三，這個地方有沒有足夠的醫院，讓大家可以看病。

從經濟上看：

長期來說，一個城市的經濟佔全國經濟的比例應該會和這個城市的人口佔全國人口的比例趨緊一致。也就是說，一個城市的經濟份額和人口份額的比例應該趨近於1。

其實這很好理解，如果一個城市的人均GDP高，也就是說這個城市賺錢更容易，那麼一般來說一定會吸引更多的人來到這個城市，直到在這個城市賺的錢跟其他城市差不多。

事實上，OECD（經濟合作與發展組織）在2012年對248個城市的經濟份額和人口份額的比例做過調查，平均數和中位數都在1左右。

經濟和人口比例：

我們來看看的數據。4個一線城市經濟份額和人口份額的比例超過2，大部分二線城市都超過1，而三四線城市在1左右。

按照之前的分析，就算一二線城市的生活成本更高，但由於很多一二線城市的GDP份額遠高於人口份額，因此這些城市依然對其他區域的人有很大的吸引力的。

從教育資源來看：

北京和上海普通高中的學生和老師的人數比分別為8和9，一二線城市聚集的江浙地區這一比例在10左右，而中西部地區，比如江西，這一比例高達17.5。

優質的教育資源明顯集中在一二線城市裡。

從醫療資源看：

北京每1000人擁有的執業醫師接近4人，浙江接近3人，而中西部地區普遍在2人左右甚至更低。

優質的醫療資源也集中在一二線城市。

除此之外，從城市的基礎設施看，一二線城市的公共交通也遠比三四線城市發達。

因此，無論從國際經驗來看，還是從數據的現狀來看，未來人口會繼續流入一二線城市。

所以在三四線城市買房置業的人，一定要評估一下城市的經濟、教育資源、醫療資源、基礎設施等方面怎麼樣，未來是否能吸引更多的人口流入。

究竟三四線哪裡的房產值得買？

首先，房子的持有周期不同，又長又短，根據長周期能得出一個結論；短周期又是一個結論。也就是說短期不值得買，長期看又或許值得持有。

其次，和房子相關要素太多，政策、貨幣、人口、外部環境等等，這些要素每一個都是在不斷的變化中，難以定量的進行估計；

再次，做投資最好能量化，而不只是定性，因為只要知道其合理的價值，才能結合時下的情況和發展，做出投資決策，給自己留足安全墊，防止被套在半山腰上。

不過，最近的樓市局面，即核心城市房價幾乎恆定狀態，三四線城市價格浮動的狀態，恰好給了我們一個最佳時機可以在短期內之內評估三四線城市究竟是高估還是低估。

如果我們觀察最近行情火爆的三四線城市會發現，其中最為重要的一條主線就是那些環繞在核心城市周圍的三四線城市。這些城市火熱的主要原因表面上是核心城市的資金外溢，但其實我們認為背後更深的邏輯是由於核心城市的輻射範圍迅速擴張以及由此而衍生出來的在核心城市高房價作用下，核心城市內部有效需求的擠出效應。

我們需要清楚一點，買房需要考察基本面，而不是追著行情走，行情有真有假，基本面還是那幾點，人口是否凈流入，產業結構是否符合趨勢、基礎設施是否跟得上。而廊坊距離北京稍遠，利好政策相較燕郊、固安等區域較少，所以價格還有1萬出頭的新房，今天我們就為大家推薦幾個。

榮盛阿爾卡迪亞花語城

在售 ￥ 18000 元/㎡

綜合評價： [ 普通住宅 ]

開盤時間： 2017年3月18日 產權：70年

主力戶型： 一居(建面59㎡) 三居(建面102㎡)

樓盤地址： 廊坊 東方大學城內張衡路與畢昇路交口

榮盛阿爾卡迪亞花語城8-14、8-16共計2棟樓在售。 8-14號樓戶型面積為107平三居、77平兩居;8-16號樓戶型面積為88平三居,均價18000-19000元/平。2019年底毛坯交房。物業費2.05元/平*月,70年產權。首付可分期,本地購房者先期首付20%,2018年3月前補交10 %,外地購房者先期首付30%,2018年3月前補交20%。

榮盛阿爾卡迪亞花語城是離大學最近的項目，優先使用大學城配套，華聯超市就在項目馬路對面。現在可以上下庄頭國小，學校教育水平相對一般，缺乏教育資源也是東方大學城的一個缺點，不過項目有自建幼稚園，可以解決業主子女入幼的問題。

宏泰·龍河楓景

在售 ￥ 19000 元/㎡

綜合評價： [ 普通住宅 ]

開盤時間： 2017年4月21日 產權：70年

主力戶型： 三居(建面97㎡) 三居(建面108㎡)

樓盤地址： 北京周邊 安次龍河高新區建設南路與富康道交口西南角（富士康西側）

宏泰·龍河楓景11號樓。 宏泰·龍河楓景均價19000-20000元/平,物業費2元/平*月,70年產權,預計2018年6月毛坯交房。項目11號樓3個單元,1單元16層,2、3單元11層,2梯4戶。戶型為83-114平2-3居。

宏泰·龍河楓景位於安次區龍河畔，配套可基本滿足生活所需，區域範圍內有學校及幼稚園，相對較為便利，項目距離廊坊高鐵站約4公里左右，交通較為便利，但項目距離高速較遠，且由於位於城區南部，距離北京相對較遠。

廊坊孔雀城大學里

在售 ￥ 22000 元/㎡

綜合評價： [ 普通住宅 寫字樓 ]

開盤時間： 2017年3月24日

主力戶型： 三居(建面89㎡) 二居(建面80㎡) 二居(建面80㎡)

樓盤地址： 廊坊 東方大學城內桐西路東側

廊坊孔雀城大學里1號樓在售。 5號樓18層，3個單元，1單元為酒店，2單元為2梯12戶，3單元為2梯15戶，戶型面積40-60平米，共計600多套房源，18000元/平，精裝修，精裝標準以售樓處為準，70年產權，2018年6月31日交房。

廊坊孔雀城大學里與榮盛阿爾卡迪亞花語城一河之隔，項目距離高速口4公里，配建幼稚園和國小，將來可以滿足業主子女入學需求。目前周邊商業配套是比較齊全的，超市、餐館、糧油店都在小區500米範圍之內。項目由華夏幸福集團開發，華夏幸福的樓盤京周邊名聲鵲起，樓盤品質較好，其物業為國家一級資質物業，服務良好。廊坊孔雀城大學里此次推的新房源位於廊坊開發區內，距離高速口2公里，項目緊靠廊和坊金融街，周邊銀行、酒店、超市、醫院俱全，生活氣息比較濃厚。