2017，北京、上海、廣州、深圳房價趨勢

房價，是進「住」一個城市的股價。

文 | 地產八卦女

前兩天發了一篇《旭輝林中：未來5年，我對房地產的13個判斷》，有許多網友問我，2017年到了，各城市房價走勢如何？由此，星子以百強城市為切入點，分為上中下三個合集，稍微盤點了一下。個人見解，不喜勿噴。

1.北京：2016年，北京供應的一手住宅不到400萬平方米，是近10年來新增供應量最少的一年。樓市整體成交量卻超過4700億，是近10年來的最高點，幾乎是北京GDP的五分之一。只是這麼大的成交量，87%是二手房市場創造的。

我們知道，當供小於求，就會引發價格上漲；當一手房成為市場稀罕物，就很難比周邊二手房價格低，作為價格標杆，一手房會逐漸拉動北京樓市整體上揚。

由此，土地供應量大幅減少、巨額成交量體現出來的巨額需求、二手房市場里的一手房價格標杆效應，這就是北京樓市在如此嚴厲的新政調控下，還能堅挺的原因之一。（根據國家統計局最新發布的70大中城市數據顯示，絕大多數城市在930新政之後新建商品住宅價格都有下降，但不包括北京。北京僅僅是成交套數下降。）

△從價格上看，2016年12月北京二手住宅均價達到59527元/㎡，同比上漲了47%；主城區均價為68284元/㎡，同比上漲42%；近郊區均價為32330元/㎡，同比上漲53%；遠郊區均價為21839元/㎡，同比上漲30%。

此外，北京還有個「京滬詛咒」效應，當深圳、廣州、天津房價逐漸趕上北京房價，作為政治中心，北京的吸引力就凸顯出來了。因此，現今北京的房子想讓它降價，真的很難，最多只能不讓它再暴漲。新任市長蔡奇就說了，「我不漲價」。政府也只能打壓需求，通過限購、土地自持、限房價競地價等手段，盡量把漲幅勢頭壓住。

由此，對於北京2017年，星子認為是企穩階段，略有小幅增長。

2.上海：上海和北京這兩個城市有很多共同點，如房價高，金融業比重高，但是工業比重低，經濟脫實向虛情況顯得突出。

此前國家表態指出，2017年要著力振興實體經濟。因此自930新政之後，上海頻頻出手，先是完善差別化住房信貸政策，調整首套房、二套房首付比例，後續又在住宅的邊緣地帶——酒店式公寓上面大做文章，終於將成交面積和成交量降了下來（注意：成交均價沒降）

從市場反饋來看，上海樓市已經產生一定的觀望情緒，後續開盤的項目，價格壓力比較大。但是上海是除北京以外最重要的經濟中心，因此，2017年上海房價會降溫，但僅僅是成交量的下降，局部地區樓盤會出現些許讓利。

3.廣州：廣州11月22日和25日拍出17宗地塊，樓麵價全面刷新，麵粉貴過麵包，可以說是大幅提升了廣州樓市的信心。作為2016年唯一沒有暴漲的一線城市，廣州很有可能在2017年實現補漲。

為什麼這麼說呢？首先，2013年的「穗六條」要求的三年社保已經在2016年到期，2017年廣州房價上漲動力必然增加。與北上深相比，廣州依然處於相對寬鬆的政策標準，仍然有加碼的空間。星子發現，廣州在限購方面要求外地戶籍需連續繳納3年社保，而北上深均為5年。在限貸方面，廣州明確有1套房且房貸結清，最低首付30%，而京滬則要求50%，深圳更高達70%；

其次，2016年廣州土地成交總量只有2015年的60%，其中居住用地成交只有2015年的70%，土地供應斷檔。由於廣州極力避免地王效應，在2016年全國樓市熱火朝天的上半年，採取定向出讓商住用地和郊區居住用地的方法，避免土地出讓刺激樓市。

例如5月拍賣的居住用地均位於廣州非核心區域，即便溢價率很高，成交價也不過8000，對廣州整體樓市影響力非常小；

再次，廣州去庫存效果非常顯著，去化周期已經降到6個月，目前全市可售貨量僅有6萬套，僅夠半年去化；這是非常要命的，下半年拚命出讓的土地，遠水解不了近渴，土地變成房子至少也要一兩年。

另外，廣州還藏了一個大殺器：抑制核心區開盤的大利好。數量顯示，2016年廣州一手商品住宅成交超80%都在外圍的6個區，也就是說，廣州內城核心區有很多樓盤沒有開盤，如廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊。由於成交面積大多集中在外圍，所以廣州新房均價一直未邁入「2萬元」時代。而如果2017年釋放了這個核心區利好，上述這幾個板塊銷售單價將超過4萬元，在中心區房價的拉動下，很有可能帶動全城上漲。

最後，國家開始重視實體製造業，而廣州在產業規劃和經濟結構方面做出了非常好的示範，如提出廣州「智」造口號，大力推動琶洲地區的互聯網產業，等等。

由此，星子認為，在上述種種利好的前提下，儘管面臨930新政后的巨大壓力，廣州在2017年仍有可能實現補漲。（前提是現有的廣州購房政策不出現黑天鵝）

4.深圳：深圳房價最近有點「標題黨」，唱衰的聲音比較多。例如「深圳房價跌回半年前，樓市暴風雨就要來了？」一類，以成交量代替房價，認為成交量減少就是降價，均價回到半年前的5萬就是降價，實際上半年前不是深圳樓市上漲的高峰期，2015年才是，此次成交量下跌，只是深八條嚴苛條款下的賣家與買家的博弈。深圳房價下跌，仍需時間來認定。

但具體說來，深圳作為最有活力和最年輕的城市，人口持續湧入，加上深圳是四個一線城市裡面積最小的城市，這些都為深圳房價提供了一定的價值支撐。由此，深圳房價連續8周維持在5.5萬元/平方米的水平，出現企穩態勢，與其說是「深八條」調控的成效，不如說是深圳目前的房價底線可能就是這5萬元線。

另外，2017年深圳樓盤也較少，預計供應約為140個(包含在售的次新盤)，其中很大一部分為2016年在售樓盤，純新商品住宅盤擬上市的僅有63個，並主要分佈在龍崗、寶安、南山三個片區。

更多城市2017年房價趨勢解讀，如天津、成都、蘇州、杭州、重慶、武漢等，敬請參看下期。

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