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世貿天階擬「上市」 中小型民營地產商的另類融資

世貿天階擬「上市」 中小型民營地產商的另類融資

當下資產證券化已經成為房地產商從資本市場獲得資金的重要手段,一些主體信用評級難以達到發債要求的中小地產商在銀行間市場獲得機會。

近日,據《經營報》記者從機構人士處獲悉,北京奧中興業房地產開發有限公司近期已經在銀行間交易商協會註冊資產支持票據,第一期發行金額29億元。它是持有位於北京CBD地區核心商業項目「世貿天階」的發展商。

這筆交易是目前國內首單在交易商協會註冊成功的無外部擔保增信的CMBN(商業地產抵押貸款支持票據)產品,實際上是一些中小民營房地產商依託其持有的商業物業在銀行間市場直接融資的首個案例。

但另有一些市場人士擔憂,這類中小型地產商置出持有的核心商業物業后,將進一步削弱融資主體現金流穩定狀況。

置換銀行貸款的替代融資

上述機構人士告訴記者,世貿天階的股東方希望利用目前正處窗口期的資產證券化手段獲得一筆資金,置換償還此前從銀行獲得的數億元貸款。

參與交易人士透露,世貿天階股東方獲取貸款的債權銀行是東亞銀行,2014年起獲得了該筆貸款,並以奧中興業全部股權及世貿天階項目土地及物業提供抵質押擔保。

以世貿天階項目作為底層資產,囊括了標的物業世貿天階1-4號樓全部房產,奧中興業可以由此獲得29億元迴流資金。這些物業在2006年底建成,由奧中興業自行持有並統一對外出租,主營商業和寫字樓業態。

世貿天階股東方的實際控制人是吉增和,其名下企業資金並不寬裕。吉增和曾向北京市屬國有企業京能集團董事長行賄上千萬元,用以感謝後者在其名下實際控制企業世貿天階公司資金困難時提供資金周轉完成虛假出資。

雖然奧中興業依託銀行間市場註冊發行資產支持證券獲得了29億元現金,但這筆資產支持票據設計限制條款較多,標的物業世貿天階整體價值折讓較大。

據介紹,標的物業土地使用權面積合計2.5萬平方米,建築面積合計13.2萬平方米,近三年租金年化平均增長率約為2.6%,根據首佳評估對世貿天階評估,標的物業整體價值接近61億元。

目前銀行間交易商協會已經註冊的商業地產抵押貸款支持票據產品里,優先順序票據LTV(貸款價值比)介於53%~69%之間,但世貿天階資產支持票據LTV僅為44%左右,在同類產品里偏低。

世貿天階資產支持票據也設計了更長的存續期限,長達18年,期間按季付息,按半年還本,每3年開放轉售一次。同時由於這筆交易不依賴融資主體的強主體信用,因此設計了更為嚴格的多重擔保措施,包括母公司股權質押擔保、不動產使用權抵押擔保、應收賬款質押擔保以及保證金機制,為優先順序和中間級票據本息兌付提供信用支持。

擺脫強主體信用增信

據信用評級機構聯合信用最近統計,交易商協會到目前累計收到了5單CMBN(商業地產抵押貸款支持票據)產品註冊,除了這次世貿天階資產支持票據無其他主體增信措施外,另外4單CMBN產品均採用了外部主體擔保增信。

今年由興業銀行作為主承銷商的「上海世茂國際廣場有限公司2017年第一期資產支持票據」也在交易商協會成功註冊,總規模65億元。其中這單CMBN產品在增信方式上,除了底層商業地產提供抵押外,還安排了世茂房地產(股份代碼:00813.HK)在境內的經營主體「上海世茂建設有限公司」提供底層信託貸款的連帶責任保證擔保、底層商業地產現金流凈額不足時提供差額補足等增信措施。

「外部主體增信依靠融資主體,目前資產證券化市場參照債券市場,雖然目前銀行間市場已經放開民營房地產企業發債限制,但同時要求其具有主體評級AA級(含)以上。」國泰君安一位不願具名人士告訴記者,「世貿天階股東方這類中小民營房地產商難以獲得AA級主體信用評級。」

世貿天階資產支持票據採用了集合資金信託和財產權信託雙SPV結構,主要目的是構造合格的基礎資產,將世貿天階項目物業未來不確定的租金收益權轉化為信託債權,以世貿天階經營所產生的現金流作為還款來源。

該交易以世貿天階股東方及江蘇銀行作為委託人,委託信託公司設立「世貿天階2017年度第一期資產自持票據集合資金信託」,並向奧中興業發放信託貸款,江蘇銀行及世貿天階股東方成為信託受益人,奧中興業以世貿天階物業資產為信託貸款提供抵押擔保,並以物業的租金債權、專項服務費債權等為信託貸款提供質押擔保,還以奧中興業股權提供質押擔保。

世貿天階資產支持票據主體評級為AA-,採用優先、夾層、次級結構化分層,其中優先順序共設兩檔,優先順序A檔票據評級為AA+,規模為26億元,佔比89.66%,將面向銀行間投資者直接融資;優先順序B檔票據評級為AA,規模1億元,擬由非特定原始權益人江蘇銀行持有;夾層(中間級)評級為AA-,規模0.5億元,佔比1.72%,由交易資產服務機構高和資本持有;另外次級檔無評級,規模1.5億元,由發起人自行認購。

「世貿天階CMBN讓原始權益人可以迴流大筆資金,同時以資產物業作為抵押而非出售,抵押財產權而保留經營權。」國泰君安上述人士評價,「由於規模及主體信用限制,民營房地產商融資渠道是傳統的銀行、信託及私募,難以在銀行間市場獲得融資,資產證券化為其打開了新的通道。但置出擁有穩定現金流的核心資產,又可能加劇融資主體現金流狀況惡化。」

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