碧桂園、萬科、恆大，三巨頭5月銷售開始下滑？

猶記得年初，萬科、碧桂園、恆大，關於這3家大麥克企業1月份的銷售額排行，就上演了多場大戲（相關回顧：銷售額 | 究竟誰才是老大？為什麼都想當老大？），如今2017賽程將近過半，這場追逐賽局面漸漸明朗。

一季度，借著房地產上一輪最後的瘋狂，各家企業都賺得盆滿缽滿。而隨著調控效果顯現，剛剛公布的5月份銷售數字，即便是行業集中度越發明顯的態勢下，這三家龍頭企業也面臨著不可逆的降速。

其中，碧桂園5月份合同銷售金額剛剛超過400億，環比4月份的535億元 ，驟減超過100億元。

而萬科，5月份的銷售金額為363.8 億元，在4月份的基礎上繼續環比下降超過10%，創年內新低，而且比去年同期，也略微下降了。要知道，今年前三季度，萬科的銷售額可是比去年同期翻番了的。

而與之相比，恆大今年的銷售數字則出奇地穩定，除了2月份以外，每個月均穩定在380億左右的水平。

儘管今年市場降溫、銷售減速的態勢將繼續延續，但倚仗著前幾個月的表現，累計銷售額仍然比去年同期大增。目前碧桂園以2442.2億元領跑，萬科以2280.5億元暫列第二，而去年的第一恆大目前銷售額為1829.7億，位列第三。

不過值得一提的是，碧桂園在其公告中，公開了公司權益銷售額，前5個月為1765億元，相當於平均享有72%的權益佔比，可見碧桂園的樓盤項目合作比例頗高。而萬科、恆大這兩家的權益銷售額並未公布，可能未必會低於這個數字。

萬科早早就表示了並不在乎「老大之爭」，不再一味看重銷售數字。但另一個值得關注的問題是，1-5月份萬科拿地金額，大約只佔累計銷售額的23%，5月的拿地面積小於銷售面積，導致土地儲備下降300多萬平米。

萬科董秘朱旭在電話會議中介紹，萬科在土地市場比較熱，房價漲幅非常緩慢的情況下，投資拿地非常謹慎。萬科證代梁潔表示，土儲減少對公司未來業務增長有負面影響，但高價地勢必會成為負擔，相信未來可能會有更好的拿地機會。

昨天，萬科在佛山直接報出100%自持70年，搶下一宗宅地，目前已經在全國拿下5宗自持住宅用地，而萬科首宗100%自持的北京海淀永豐地塊，至今還未有沒有明確的開發運營方案得到官方放行。

告別「賣地－蓋房－賣房」模式，對住宅進行長期經營持有，這一房地產盈利模式的轉變勢在必行，可顯然所有房企都並沒有明確思路，整個行業都在等待著老大哥萬科給出首份可操作的方案。

而恆大，本月更值得關注的新聞是，已累計贖回永續債人民幣805.6億元，完成71.3%永續債的贖回，並宣布將在月底前贖回全部永續債，降低槓桿釋放利潤。

對於碧桂園來說，今年最重要的事就是卯足勁登頂房企之巔。而對於萬科、恆大，嘗過巔峰滋味之後，銷售額之外，的確還有更多對企業、對行業更有意義的事值得思考。

目前整個房地產行業都面臨著降速的問題，但這對於龍頭企業未必是壞事。隨著銷售乏力、銀行信貸緊縮，越來越多的中小企業將死於這輪樓市調控期內，整個行業的集中度將進一步提高，龍頭房企的市場佔有率將藉機進一步提升。

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