【地產K線】雅居樂350倍PE收購綠地物業之謎

商辦地物業管理業務估值更高？

當綠城服務（2869.HK）深陷杭州保姆縱火案時，陳卓林閃電般地完成了一筆物業管理公司收購。

6月30日，綠地控股（600606.SH）將其全資子公司綠地物業100%股權轉讓給雅居樂（03383.HK）旗下物業集團雅生活集團。陳卓林時雅居樂董事局主席。

這一交易的代價是10億元。按評估價，綠地物業股東全部權益為9.93億元，增值約為9.85億元，增值率高達15161.54%，可為綠地帶來約9.93億元投資收益，也讓綠地物業的市盈率（PE）達到了350倍（以2016年的靜態利潤計算）。

儘管公告約定，綠地將在未來五年內以雅生活集團作為優先順序物業合作商，每年為雅生活提供最多1000萬平方米物業服務面積及其他方面支持，仍然無法掩蓋這筆「天價」買賣的本質。

從目前規模來看，綠地物業並不出彩。截至2017年5月份，它的總資產為1.07億元，凈資產為1032.39萬元，已簽約物業項目合同面積417萬平方米，包括第一高樓武漢綠地中心等大型高端商業體。

物業管理這門生意，有人趨之若鶩，有人視如敝屣。拋棄它的，近者如綠地集團董事長張玉良，遠者有萬達集團董事長王健林。

但同為千億房企旗下的物業公司，萬達物業並沒有賣出一個「好價格」。要知道，當時萬達物業的項目有132個，涉及86個城市，已確權面積4285萬平米，未確權2121萬平米，合計接收6406萬平米，實際支付對價僅僅12個億。

換句話說，即使未來五年綠地為雅居樂提供年均一千平萬平方米的物業面積，加上既有417萬平，也遠不及萬達物業的現有規模。

不過，物業規模的價值取決於內在住宅、寫字樓、商業的比例，同時，物業板塊的基本發展面也是收購方考慮的因素之一。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，對於綠地物業來說，管理的商業辦公樓宇相對多，物業提升的空間是比較大的。

另外一點，進入2017年以來，綠地物業凈利潤實現大幅增長。去年綠地物業實現營收1.26億元，凈利潤286.33萬元，凈利潤率2.27%；今年前五月，實現營收6703.21 萬元，凈利潤382.06萬元，遠超去年全年，凈利潤率為5.69%。

雖然凈利潤增長的絕對值不大，但比萬達的基本面還是要好很多。據萬達商業2015年年報披露，該年公司在物業收入方面光虧損部分就達到8個億。

「急於脫手，再加上花樣年自身有良好的價格談判權。」也因此造就萬達與綠地之間的交易對價區別。

有人想賣，有人想買。這是綠地與雅居樂，萬達與花樣年兩宗里程碑式的收購樣本折射出的物業管理行業現狀。

最近幾年物業管理行業收購案

大餅畫得很美好。眾多研究數據提到，未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元，物業管理行業將成為萬億級市場。

當盈利潛力成為眾多物業公司搶佔規模高地的唯一訴求后，類似雅居樂利用各種渠道開啟擴張的案例將越來越多。早在2017年3月的業績會上，雅居樂董事局主席陳卓林就表示雅居樂物業板塊「雅生活」已經籌備在香港H股上市。

從數據看，近兩年來，雅居樂物業管理一直有著較大幅度的增長。年報披露，從2015年到2016年，雅居樂集團營物業管理服務收入分別為8.13億元、10.69億元，同比上漲31.4%；合約管理的物業總建築面積分別為4779萬平方米、5756萬平方米，同比上漲17%。

2016年物管行業百強企業全年實現營業收入均值 6.3 億元，同比增長 16.1%。在物業類上市公司里，綠城服務、彩生活（1778.HK）和中海物業（2669.HK）的營收分別為37.22億元、13.42億元盒25.63億元。若2017年加上綠地物業的市場份額，雅居樂物業的營收規模和綠城服務相當。

不過，雅生活服務集團總裁劉德明提到，雅生活三年後的收入規模目標是100億元，其中自營、外拓業務及收併購目標分別為40億元、20億元以及40億元。按此目標計算，雅居樂的收購路，將任重道遠。誰，又會是下一個對象？