商業貸款年限如何計算？三大因素會影響房貸年限

我們在買二手房的時候，經常會遇到的一個問題就是房貸年限。商業貸款年限與月供掛鉤，與首付掛鉤，搞不清楚這個，我們在準備資金時可能會遭遇一些麻煩。

房齡越長商貸年限越短

舉個例子，37歲的張女士決定在北京購買唯一住房。她通過中介看上一套1990年建成的老房子，想通過商業貸款買房。她購買此房，最多可以貸款23年。與張女士同歲的陳先生也在北京購買唯一住房。他通過中介看上一套2007年建成的房子，申請商業貸款買房。他購買此房，最多可以貸款28年。鏈家網內容中心房產知識專家李哲表示，「買房人在北京購買二手住宅，辦理銀行商業貸款有最長年限限制。通常情況下，銀行商業貸款最長年限的長短，與購房人年齡、所購房屋房齡以及購房人收入水平三個主要因素有關。」

目前，銀行計算商業貸款最長年限，會考慮房齡因素。買房人購買房齡越短的房子，得到商業貸款年限也就越長。反之，買房人購買房齡越長的房子，得到商業貸款年限也就越短。對於購買房齡超過30年的房子，部分銀行不會批准商業貸款的。

查實房齡一般通過兩種手段，其一是查看房產證，此外去所在地的不動產登記中心查詢房屋檔案是更為準確的一種方式。

年齡越小商貸年限越長

在申請商業貸款時，購房人的年齡也是衡量商業貸款最長年限的重要因素。37歲的蘇先生在北京購買唯一住房，通過中介看上一套1997年建成的老房子。他想申請商業貸款買房，最長能貸28年。40歲的吳女士通過中介購買一套1997年建成的老房子，她名下無其他房產。她申請商業貸款，最長年限是25年。

一般銀行要求的是商業貸款期限與購房者年齡之和不能超過65年。年齡越大的越不佔優勢。

收入也影響商貸年限

在商業貸款審核階段，購房人的還款能力也會影響貸款年限。因為銀行在發放貸款的時候會對購房人及其家庭的收入水平進行評估，以保證購房人每月收入能足以償還月供。一般來說，銀行要求的月供水平不超過購房人家庭月收入的50%。如果購房人每月收入水平較低，銀行確定的貸款額度和貸款年限都將相應調低。

為了避免收入影響貸款額度，以夫妻的名義共同貸款，將收入更高者設為主貸人，兩個人的流水能證明更高的還款能力。