住建部又要放大招？買房租房或迎來重大利好

中新網北京5月20日消息，住建部5月19日晚間公布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時擬嚴禁開發商捂盤惜售，要求買房中介服務費施行明碼標價。

文 | 種卿

來源：瞭望智庫 本文摘編自新聞網

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中介費需明碼標價，按房款比例收費模式或調整

「購買一套400多萬的房子就交了將近10萬元的中介費，最費解的是，交易200萬的房子與400萬的房子，在流程和難度上並沒差別啊。」今年1月份，剛剛在北京購置房產的吳先生告訴記者。

針對房屋交易和租賃的中介服務收費，意見稿提出房地產經紀機構收費前應當向當事人出具收費清單，列明住房租賃或者銷售的價格、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認，

在上海易居房地產研究院總監嚴躍進看來，未來，地產中介按房款比例收取中介費的規則或面臨調整。

事實上，由於一二線樓市降溫，今年部分城市地產中介已經主動進行了一輪價格調整。據多家媒體報道，北京各中介門店普遍下調了中介費。鏈家多個門店的中介費比例已從2.7%降到了2.2%，我愛我家門店中介費比例由2.5%降至2.0%，房天下門店中介費比例已降至0.8%。

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房東暴力、強制攆人被明令禁止

只有租過房子的人才能體會，臨時搬家、找不到合租對象、或被房東強制趕出家門的苦楚。

為保護承租人合法權益，

包括「出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房」；「出租人應當遵守法律、法規的規定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能」；「出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準」等。

但也有房東擔心，遇到無賴租戶，反覆拖欠房租該咋辦？有微博網友就留言稱，「出租人可能會更加甄別租戶，不接受有黑歷史的租戶；甚至可能通過提高租金，來覆蓋可能存在的損失。」

作為租賃市場的另一個主體，出租人在交易中同樣需要安全感。

為此，

：承租人應當遵守法律、法規的規定，按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施設備；承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人在租賃期限內可解除住房租賃合同。

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房東不得擅自抬價，鼓勵租金按月支付

目前，租賃市場的租金支付方式有多種選擇，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般是房東和租戶協商確定。

對於最敏感的租金支付，意見稿不僅提出鼓勵按月支付，還

承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

「最近這次換房，就是因為房東要一次新漲700元的月租金。本來每月3300元租得好好的，房子很破，還理直氣壯漲價，非要漲到4000元」，實在無法接受房東的獅子大開口，北京租房族崔玉一氣之下換了房子，不等合同到期，崔玉就早早搬離了原來租住的地方。

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鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年

促進租金支付方式更為靈活的同時，意見稿還鼓勵租賃企業和出租人提供更長的租期。

意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持；住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。

當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。

值得注意的是，在官方力推樓市購租並舉發展的大背景下，各地開始鼓勵房地產開發企業自持住房用於租賃，為出租人提供更穩定的租期和更完善的服務。

4月14日，北京住建委發布《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，為企業和個人租用開發商的自持商品房提供了保障，帶裝修、租期長、租金可商定，不得不讓人動心。

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租房押金不得無故扣留，違規最高可罰20萬元

好說好散就罷了，如果是不歡而散，提前支付給房東的押金還能順利拿回來？

針對眾多承租人的擔心，意見稿明確規定，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。

不歸還押金，出租人將受到怎樣的處罰？據意見稿規定，出租人違反規定扣留押金，將由房產管理部門予以警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

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禁捂盤惜售，樓盤獲預售證10日內需全部對外銷售

在住房銷售環節，意見稿著重規範了開發商為炒作房價而採取的捂盤惜售行為。

明確提出，

12個銷售行為被明令禁止，包括發布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用等。