房地產和實體的十大失衡及五項應對舉措

導讀

1、土地供給量的失衡

現在的土地供應，已經不是過去30年每年800萬畝了， 2015年供應了770萬畝，2016年供應了700萬畝，今年，還沒到年底，實際供應還不知道，但是計劃是供應600萬畝。土地供應的總量在減少。

每年建設用地有35%是農村裡的建設用地，水利交通等等。真正城裡可以用的只有三分之二，這其中有公共基礎設施佔比50%以上，工業用地佔比30%多，今年600萬畝有22%給工業。住宅佔到600萬畝的10%，這個比例是不平衡的。紐約歐洲住房用地佔到25%。

2、土地價格的失衡

房價問題是貨幣還是土地？貨幣是通脹，一切商品應該都漲，因此房地產價格還是土地價格問題。房子有折損會貶值，但是土地會升值，土地升值有三個原因：

一是香港來的土地拍賣制度。拍賣是陽光作業，可以避免腐敗和灰色交易，但是沒有封頂制度，也推高地價。

二是土地本身供不應求。每年新進城鎮人口1300萬（去年），1300萬人如果每人四十平米，按一比二容積率算，需要的地和現在供應的大體相等，但這是全國情況，對於人口流入的大城市顯然不夠。

三是舊城改造推高地價。新增城市的面積每年都有指標，市長搞舊城改造不需要指標，所以舊改很多。但是，舊改的拆遷成本很高，相當於原來的地價兩倍，比如一開始七千，拆了再建，土地就一萬五，再拆土地價格就是一萬五加土地成本。所以房價就被推起來了，高地價是制度性的，跟人沒關係。

3、房地產佔用社會資源失衡

固定資產投資綁架經濟發展成為增長的殺手鐧。大體上一個城市的房地產投資不要超過投資的25%。六分之一理論：租房的錢佔到收入六分之一以內，買房佔到一生收入的六分之一，一個城市的房地產投資不要超過GDP的六分之一。一個正常的城市，每年的固定資產投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續。

4、金融綁架

房地產在國民經濟中產生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年工農中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產。全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產。

從這個角度講，房地產綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實就虛，這麼多金融資源沒有進入實體經濟，都在房地產。

5、稅收

在地方的稅裡面，有40%是房地產關聯的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億，地方稅總計10萬億，有4萬億與房地產關聯，再加上土地出讓金，預算外資金，疊加起來，將近8萬億。如果地方政府離了房地產是會斷糧的，是太依賴房地產。

6、銷售和租賃失衡

在美國和歐洲，所有的商業性房屋，50%左右銷售，50%租賃，新加坡接近80%都是公租房。十年開發的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。租賃市場對租客保護不到位，隨時可以趕走；醫療教育入戶跟產權掛鉤，租房就不行。

7、銷售房價和收入比的失衡

現在一線城市買房需要四十年的收入（平均意義），但倫敦的房子只需要十年收入。所以，對於供不應求的城市住宅要多造，供過於求的城市要少造。世界範圍內，城市人均住宅40平米比較合理。

8、房地產內部結構

一二線城市土地供不應求，房產開發量供不應求，這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。這是一種失衡，資源錯配。

供不應求的地方應該多供一些土地多造房子，供過於求的地方應該不再批土地。房地產開發是個供給端的概念，不是等到市場需求端來調控，一定是在供給端，政府和企業可以有明確的信息，進行調整。

9、市場秩序失衡

房產銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售後返租，實際上是高息攬儲，最後壞賬，變成社會不穩定的源頭。房產商在融資的時候，高利貸，職工系統、騙老百姓亂集資。房產商囤地，囤房。各種亂象很多，都需加強管理。

10、政府管理失衡

政府本身在管理房地產時，經濟下行希望刺激房地產，往東調，房地產泡沫來了以後，希望壓住它，穩住它，不讓它亂漲價，往西調。採取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長周期措施，缺少法律性措施，缺少經濟邏輯、經濟槓桿措施。

1、土地，需要剛性措施

一是盯住人口來供地，一個人供地100平米。這個意義上，上海2500萬人需要2500平方公里。要看人口來定土地，產業跟著規劃走，人口跟著產業走，土地跟著人口和產業走。

二是要定下法律按結構來分配建設用地功能。工業用地要緊逼不能慷慨，逼著工廠公司集約節約。有些城市動不動五十萬平米商業綜合體完全是浪費。

三是土地拍賣價格，不超過當前地價的三分之一。中心城區的舊城改造不能按照不虧本的原則來賣，把郊區的出讓金補到市中心的高地價地區。

2、金融措施

一是守住底線，開發商買地必須自有資金，原理是開發商對房地產的總投資是一比三，資本金佔到25%，工業企業一比二，三分之一資本金。土地批租的自有資金，加房地產的開發貸款，再加購房人的預售金，自有資金與貸款總比例不超過一比四。

但是現在有人在開發中的融資達到一比九，買地只有30%是自己的，三七開。房產商比的是背後金融系統的實力，誰融資能力強誰拿到地王，靠地價上漲來還債。地產融資缺乏隔離牆。一切買地的錢不準借債，那麼M2到房地產就沒入口了。

重慶，（某）工業企業借了17%高利貸買了三十億地，結果五年後貸款變成六十億，房子只能賣四十多億，最後倒閉。所以要斬斷土地拍賣用借款的鏈條。

二是盯住房地產商的資金結構。

三是管住居民買房融資，首付比例問題，第三套要全額付。美國容易，美國有三千家銀行，但是房地產按揭貸款只有五個機構，覆蓋80%的人。（）銀行對居民的貸款狀況比較粗放，甚至銀行自己有蘿蔔章給客戶開收入證明。各個銀行的賬戶是孤立的，對客戶情況不清楚。

3、稅收制度

一是三端調控。高端有遏制，中端有鼓勵，終端有保障。比如豪宅契稅5%，普通房1%，保障0.2%。如果要短期賣印花稅再加（學香港）。中端老百姓買房稅收有抵扣，比如按揭貸款抵扣所得稅。

二是物業稅房產稅，物業稅根據增值的額度來計稅，有多種抵扣，老百姓壓力不大。對資源配置有好處，對破除房屋至上的思想意識有好處。

4、租房制度化安排

三類：政府的公租房，習主席14年說，一個大城市總有20%人買不起房子，需要政府來建，五個要點，

一是比例在20%，對象是農民工學生和困難戶。

二是三配套，公共基礎設施，派出所，居委會。

三是國家的，不能有二房東賺外快。

四是不能造成貧民窟，應該和商品房行成一比三的比例。

五是租金，家庭收入六分之一。公積金應該可以用來付房租，房租抵扣個人所得稅。租客可以享受公共資源，一視同仁。

5、地票

土地制度背景是耕地不夠吃飯，不像巴西60億畝可以休耕輪種。要做兩件事：

第一是集約節約使用土地指標，農地和工地要節約，商品房要多給。

第二是農民進城要放棄土地，其實世界上城市化進程沒有減少耕地，在農村人們用地分散，進城就集約了，所以農民進城，農村地就多了，但是農民兩頭佔地，所以耕地每年都在減少。

要把農民進城以後的宅基地和農村多餘和廢棄公共措施，復墾成為農地。但不是所有地方都要復墾，二十五度坡度以上都要退耕還林。很多農村缺少復墾的資源，不要復墾野地，復墾廢棄的宅基地和設施，騰出指標讓房地產商去造房。房地產商買了地票，補貼農民收入。重慶每年15-20萬畝地，重慶每年兩萬畝地票，主城房產商都買地票，用地指標讓給萬州等小城市。