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資訊|融資規模攀升 房地產信託被強化監管

在房企各融資渠道持續收緊的情況下,今年以來,房企通過信託方式融資的額度卻逆勢增長。但在樓市嚴格調控的大背景下,對房地產融資的管控全面加強,監管層已經瞄準房地產信託,強化了監管。業內人士預計,流向房地產的信託資金增速預計將趨於平緩。

房產信託融資規模攀升

自從去年930調控以來,多個部門多管齊下,收緊房企的融資通路。目前,房企境內發債已基本停止,銀監會收緊了開發貸,嚴禁理財資金違規進入房地產領域,證監會也出台了嚴控私募資產管理計劃等措施。融資環境持續收緊房企通過一般融資渠道所融資金額度持續下降。

據克而瑞房地產研究中心數據,在其監測的108家重點房地產企業中,5月份產生融資活動的共有12家,融資事件39起,新增融資額579.69億元,環比上升23.76%,同比下跌45.3%,跌幅明顯。從融資結構來看,房企從銀行貸款所獲得的金額環比下降29.67%。同時,受債市波動影響,房企的票據、債券發行額縮量明顯,環比下降49.90%。其中,5月房企海外發債額為零。

房企其他融資渠道的收緊,使房企只能尋找其他合規資金來源。於是,近兩年曾經一度遇冷的房地產信託成為選項。用益金融信託研究院數據顯示,今年以來,房地產信託融資規模一直在持續回溫。今年前5個月,房地產信託的成立規模佔比一直在上升,分別為6%6.03%8%9%23%。其中,5月成立規模256.61億元,同比大漲250.64%,在信託各投放領域中佔比達23%,環升14%。這些都表明,房地產仍然是信託的重要投資領域,尤其是當其他融資渠道收緊時,信託成為房企最重要的融資方式。

另據數據顯示,今年1-5月,集合資金房地產信託發行規模1273.26億元,去年同期為846.43億元;成立規模888.08億元,去年同期為666.35億元,同比增長超過三成。

6月第三周(12-18日)成立的集合信託產品中,房地產領域共成立5款,募集資金22.65億元,佔總規模的38.47%,較為少有的規模佔比最大。今年5月第二周(58-14),房地產領域信託融資規模佔比也曾位居首位。

2015年以來,房地產信託曾一度遇冷。據信託業人士介紹,在2015年樓市去庫存的大背景下,不少房地產信託暴露了風險,信託公司開始收緊這類業務。自去年樓市930調控以來,信託公司對房地產融資項目更加謹慎。據信託業協會的數據,截至2016年底,資金信託投向房地產領域的規模為1.43萬億元,佔比8.19%,在信託各投向領域中,佔比從曾經的首位滑落至末位。

強化監管或使融資規模轉入下降通道

在史上最嚴樓市調控的大背景下,5月下旬,銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》,再次將違規開展房地產信託業務列為重點檢查對象之一,對當下流行的「拿地融資業務」進行規範,相關業務面臨調整,在業內引發較大反響。

「涉及正常的開發貸、併購和經營性物業還在做,但拿地這塊停了。」福建某信託公司人士表示。其背後原因與監管部門上月所釋放的監管信號不無關係。審查細化到特定交易結構層面,直指房企土地融資房地產信託傳統交易結構為抵押貸款,募集資金嚴禁用於拿地。為了規避開發貸資金用途的限制,包括「股+債」、「合夥企業投資」與「收益權轉讓」等其他常見交易結構均在此次審查要點中被明確提及,房企通過信託方式融資拿地的可能性基本被消除。

除了前述審查要點,今年監管層下發的45號文、6號文等多份文件也意在強化對房地產信託的監管。以銀監會今年4月就下發的「6號文」為例,該文件要求各級監管機構要重點關注房地產融資佔比高、貸款質量波動大的銀行業金融機構,以及房地產信託業務增量較大、佔比較高的信託公司。

多家信託公司相關負責人表示,今年房地產信託業務處於調整期,在監管強化的情況下,很多以前可以發行的產品現在都無法備案,不少房地產信託都更改了發行檔期,部分信託公司更是主動叫停了房地產信託業務。目前,多數信託公司持觀望態度,等待市場情況的明朗化。

華融信託研究員袁吉偉表示,今年以來,受到看淡房地產市場前景的影響,少部分信託公司已經收緊房地產信託業務,在業務區域、增信措施、客戶資質等方面有了更高要求,並有個別信託公司面對房地產調控持續升級而正在考慮調整相關業務准入標準。同時,在持續的宏觀調控背景下,房地產信託面臨更大不確定性,隨著房地產市場風險程度的上升,投資者投資意願將會降低,投資收益要求會升高,由此房地產信託募集難度會逐步增大。

據興業研究判斷,房地產信託業務規模將明顯下滑。在目前強化監管的情況下,符合監管要求的交易結構將主要局限於開發貸和少量非固定收益類股權投資。

業內人士認為,隨著監管的深入,流向房地產的信託資金增速預計將趨於平緩。用益金融信託研究院助理研究員黃琬娜表示,目前針對房地產信託的監管正在趨嚴,會令信託公司對房地產融資項目更為謹慎,因此融資規模預計會重回下降通道。

稿件來源於新華網

編輯:小白



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