「18年周期」與中國「未來房價」是什麼關係？

清華大學國家金融安全專家委員會主任、博士生導師房四海教授日前稱，房價正處在下跌周期。「我們的貨幣也是增長非常快。我們今天所處環境不是別的危機，而是貨幣危機，貨幣的危機本質上是信仰的危機，是人性的危機。二十年的房地產周期，房地產漲了18年很正常，未來要跌。」

房四海教授所說的「房價正處在下跌周期」，主要是基於房地產周期波動的相關理論，並預測房地產「未來要跌，也要跌18年」，還言之鑿鑿地說是基於全球宏觀周期等數據追蹤的結論。雖然他沒有提到具體的依據，但從其「18年」的多次表述中我們可以推測，應該與著名的房地產周期「18年周期模型」有關。

那麼，「18年周期模型」是個什麼東東呢？它究竟與「未來房價」是什麼關係呢？

英國經濟學家弗雷德·哈里森是全球最著名的房地產周期研究專家，曾準確地預見美國和英國三十年的數次泡沫崩潰。根據哈里森的研究，工業革命以後才有完全意義的房地產周期。工業革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產周期是18年左右，而且目前依然在起作用。這就是著名的「18年周期模型」。

實際上，18年地產周期規律發現的更早，美國的房地產歷史上曾經出現過十分典型的「18年周期模型」。1933 年，霍默·霍伊特出版了《百年來芝加哥地區土地價值》一書，開啟房地產周期領域研究先河，並首先發現了長度為18年的地價周期。之後不少學者對18年房地產周期進行了更多的研究和分析，1975年—1989年，美國出現了三個大的房地產「大波峰」，構成3個為期50-—60年的長周期，每個長周期可分解為3個長度約18年的房地產周期，研究顯示美國房地產存在十分顯著的「18年房地產周期」現象。

不過，房地產周期研究除了弗雷德·哈里森等為代表的「可知派」，還有「不可知派」學者。他們認為房地產周期是沒有所謂的周期的。

「不可知派」代表性的觀點主要有：市場是有效的：如果房地產確實存在周期，那麼參與者都能清楚地意識到處於經濟周期的階段，並採取相應的措施來提前獲益——早在高點到來之前就清空了房產，在低點到來之前就買入了足夠的房產。這樣也就不會有房地產周期的高點和低點，因而也就沒有所謂的房地產周期；周期不能被精確測量：如果有存在周期的話，那麼周期一定能夠被精確測量，一定能夠精確地指明目前處於周期的哪一階段，並按周期去預測未來的走勢。

具體到房四海教授所說的房地產「未來要跌」，其實也是一個很模糊的概念，房教授並沒有給出一個明確的時間。「未來」何時「來」，「未來」是一個時間跨度很長的概念，這對居民的房地產等資產配置沒有多少實質性幫助，例如，就像預測一個人總是會要死的，這是絕對正確的。

我們有個現象值得關注，人們往往會「選擇性記憶」，在股市、房市中，永遠存在三種「預測家」：看漲、看跌、維持現狀，在股市、房市上漲的時候，人們就會對「看漲」的經濟學家們津津樂道，對「空軍司令」嘲諷，反之亦然。我們要知道，市場上永遠不缺乏這三類人，投資者要識別其中的市場「噪音」。

實際上，影響「18年周期模型」的因素很多，也並非不可打破的神話。美國從1934年房地產波谷到20世紀70年代，隨著大蕭條后的積極財政政策以及戰後重建，美國房地產周期趨緩，這個時期中長度為18年的周期沒有再被發現。

決定房地產周期的力量很多，在雖然沒有大的房地產周期規律可以借鑒，但卻具有較強的政策性周期。這個或許遠比「18年周期模型」更具現實指導意義。應該說，中央讓房地產市場回歸「房子是用來住的，不是用來炒的」決心很大，市場仍可以從「住的」角度來配置房地產，不必受困於「未來要跌」這樣模糊的「算命」，但若以「炒房」的角度來配置大宗資產，至少從短時間來看，或是「刀口舔血」。