調控加碼，你是學霸還是學渣？——2017年房企業績大猜想

2017年以來，房地產市場調控頻繁加碼，從熱點一二線城市逐漸蔓延到享受其溢出效應的三四線城市，市場進入深度降溫季。來勢洶洶的調控將導致市場格局生變，企業洗牌加速。對於房企來說，2017年的房地產市場更是一場真槍實彈的市場拼殺。

實際上，3月16日由房地產TOP10研究組權威發布的《2017房地產百強企業研究報告》也顯示出，百強房企通過精準研判、緊抓主流實現了規模的高速增長，在市場競爭中「強者恆強」。（戳這裡 ☞：2017房地產百強企業名單）

那麼，經過上一輪激烈競爭的洗禮，在2017年「吹盡黃沙始到金」的市場檢驗下，讓我們觀其全貌、察其端倪，做一個業績大猜想：2017年誰將是地產老大，誰是能夠「真金不怕火煉」的「學霸」？誰是改變格局的黑馬？誰又是面臨出局困境的「學渣」？

2016年，恆大、萬科、碧桂園三家企業銷售額紛紛突破3000億元，將其他房企遠遠甩在身後，堪稱行業「三巨頭」。2016年，恆大在對萬科一路的追趕中終於實現了超越，登上老大的寶座；2017年至今，碧桂園後來居上，已暫居榜首2個月。三家企業的輪流坐莊使「一哥」爭奪戰成為今年最大的懸念。我們從銷售目標、實現情況、貨量和核心競爭力綜合來看，2017年到底哪家房企能當老大？

圖1：2014-2016年恆大、萬科、碧桂園銷售額及2017目標銷售額

首先，銷售目標是房企根據自身發展節奏做出的預判，結合了做大意願、戰略節奏、實際能力等，是最主要的判斷依據：銷售目標方面，恆大、萬科已經從規模導向逐漸向效益導向轉變，銷售目標分別在4500和5000億元左右，碧桂園則不遺餘力想要實現由3000億向5000億元的跨越式發展。

從近年平均發展速度來看，恆大近三年以平均57%的超高增速成功摘取2016銷售桂冠，「秒殺」2017年21%的目標增速；萬科2017年目標增速37%，相較於近三年平均29%增速，目標還算簡單易行；碧桂園2017年目標增速高達62%，但其黑馬速度已經成了行業的現象級代表，一言不合就開外掛，2013年、2016年均以超過120%的增速跨越千億、3千億門檻。

圖2：2017年1-2月恆大、萬科、碧桂園銷售額及目標完成率

目前，前兩月銷售目標完成情況已經初見端倪。2017年1-2月，碧桂園、萬科、恆大銷售額分別為872.6億元、866.3億元和684.1億元，目標完成率均在15%以上。而歷史目標完成率也可作為一項佐證。三家企業近幾年都是言出必行的優等生，合理制定目標並超額完成目標屬於常態。由此判斷，三家企業的銷售目標還是比較靠譜的。

圖3：2016年恆大、萬科、碧桂園土地儲備與銷售面積比值

圖4：2016年恆大、萬科、碧桂園新增土地儲備情況

其次，貨量毋庸置疑是影響三強爭霸的最大籌碼。從三家房企當前的土儲開發年限來看，恆大、碧桂園開發年限大致在3-4年之間；萬科秉持量入為出的策略，土地開發年限在2-3年之間。從其近期拿地動作來看，恆大在招拍掛、收併購市場都是大手筆，碧桂園更是開足馬力，2016年、2017年新增土地儲備規模都明顯高於其他兩家企業。可見，三家企業當中，碧桂園略勝一籌，但三家企業均能滿足2017年的目標增長需要。

此外，從把握市場的核心競爭力來看，三家企業各有千秋，都是房地產行業的超級學霸。恆大的殺手鐧在於「土地儲備豐厚、收併購迅猛」；萬科則在於「對主流市場的精準把握、深厚的管理積澱」；碧桂園則是「區域大盤開發模式、三四線優勢、全民營銷」。

如果超級學霸之間的差距不相伯仲，那競爭的結果就是「時勢造英雄」。當前局面來看，碧桂園在業績增速、新增土儲等領域相對領先，贏面較大；可若三四線城市限購進一步升級，那鹿死誰手尤未可知，或許善於把握主流市場需求的萬科有望重回銷售榜首；但資本影響也不容小覷，美國的霍頓公司（D.R.Horton）即憑藉收併購飛躍發展，位居全美房企首位，如果恆大加大槓桿運用空間，也有稱王的希望。

總之，不管銷售目標高下如何，超級學霸之間的競爭仍然十分激烈，畢竟他們最擅長的就是，我啥都不爭，但我仍然能考第一！

我們已經反覆論證，千億是房企規模增長的分水嶺（戳這裡 ☞：思變未來、行穩致遠--房地產發展路徑探討）。2017年，「決戰千億之巔」仍是行業的最大看點之一。老千億能否穩步前行不掉隊，千億以下房企能否激流勇進破千億，都決定了千億陣營的數量。我們分別來看：

▌ 老千億：精英級學霸

圖5：2016年銷售額超過千億的百強企業銷售額及目標增長率

從銷售目標來看，千億企業以跨越3000億、2000億門檻為主，目標增長率至少在20%以上。綠地、保利、中海、融創以超3000億為目標，華夏幸福、綠城、華潤、金地幾家2016年新晉千億的房企以跨越2000億為目標。其中，融創作為新晉千億企業，銷售目標為3000億，目標增長率接近翻番，是該陣營中的急先鋒，通過瘋狂併購儲備充足「彈藥」成為高速增長的依託。這些房企或背景雄厚、或產品過硬、或享受政策紅利、或善用資本利器，可謂是房企中的「精英學霸」，基本能實現穩定增長。

▌ 千億以下房企：誰是實力學霸？

圖6：銷售目標為千億的百強企業2016年銷售額及目標增長率

2016年，9家房企銷售額在450-900億元之間，是進軍千億的有力競爭者。通過9家房企近三年的業績增速與千億目標增長率比較，可以看出龍湖、新城、魯能近年平均增速明顯高於目標增速，突破千億指日可待；招商蛇口、榮盛雖略有差距，但均有政策利好，如果為跨越門檻奮力一搏的話，總體實現難度較小；而世茂、旭輝、陽光城3家企業近年平均增幅與千億目標之間存在較大差距，且其公布的銷售目標分別在650-800億元之間，仍需努力突破千億門檻。

圖7：2016年銷售目標為千億的百強企業新增土地儲備情況

盤點貨量的結論與上文相近。從2016年招拍掛新增土地儲備情況來看，榮盛、龍湖、新城、招商蛇口這四家企業新增土儲均在400萬平米以上，土地市場表現激進；中南、魯能兩家企業招拍掛新增土儲分別接近400萬平米、300萬平米，拿地積極；世茂、旭輝、陽光城通過招拍掛拿地較少，但旭輝、陽光城以及中南置地都通過合作、併購等方式豐富自身土地儲備，在足量貨值的支撐下，這三家企業儘管銷售目標在千億以下，仍有希望接近千億。

結合以上分析，2017年，包括龍湖、招商蛇口、榮盛、新城、魯能在內的5家「實力學霸」將入圍千億陣營，加上穩定發展的8家「精英學霸」和3家「超級學霸」，千億隊伍將擴大至16家。

在千億級別的大象繼續起舞、強者恆強之外，不管行業如何風雲突變，總會有一些「黑馬」房企成功逆襲，在一定程度上改變行業的競爭格局，也是行業正在發生的變化打下的完美註解。我們認為以下4類房企中有可能產生「黑馬」學霸：

▌ 進取型黑馬

圖8：百強代表企業2016年銷售額、2017年銷售目標及目標增長率

「心有多大，舞台就有多大」，志存高遠的企業沿著高速發展目標積極進取，就有可能成為2017年行業黑馬。2016年的業績高漲令房企信心滿滿，2017年不少百強企業躍躍欲試準備再次大展身手。「邁檻」成為2017年房企銷售目標制定的主題，不同規模的房企向著5000億、3000億及1000億目標全速進軍。在大部分企業堅持較為穩妥的發展目標時，碧桂園、融創和藍光銷售目標比較激進，目標增長率均超60%，其中融創接近翻番，可能成為進取型黑馬。

▌ 區域型黑馬

圖9：各區域深耕代表企業

城市群帶來人口和產業的聚集及聯動效應，為房地產業長足發展奠定基礎，當前京津冀、長三角、珠三角及成渝等城市群快速發展，為當地房地產業發展帶來了新的機遇。部分深耕這些區域並具有豐厚土儲的房企2017年有望實現銷售業績的彎道超車，例如在京津冀的華夏幸福、榮盛發展、泰禾集團、隆基泰和、鴻坤等；長三角的新城控股、中南置地、旭輝、陽光城、濱江、中梁、祥生等；珠三角的碧桂園、時代地產以及成渝城市群的藍光發展和金科。其中，深耕三大區域的增速王魯能可能再次成為2017年的亮點。

▌ 併購型黑馬

圖10：百強代表企業整合、併購情況

在行業整合加速背景下，併購重組成為房企迅速做大規模的重要法寶。2016年在併購市場動作頻頻的恆大、融創和陽光城積蓄了大量的優質土儲，為企業2017年發力打下重要基礎，預計將有效助力企業快速擴張，實現業績跨越式增長；同時，由頂層設計指引的央企、國企間重新洗牌，將成為部分房企快速成長的重要契機，如中海整合了中信，保利整合中航、未來還有可能整合保利置業，中海和保利發展較為穩健，2017年或將在快速前進中迎來新的突破性發展。

▌ 機會型黑馬

圖11：百強代表企業2016年新增土儲面積在各等級城市的佔比

圖12：百強代表企業2016年新增土儲金額在各等級城市的佔比

隨著一線及熱點二線城市調控政策的持續收緊，市場下行壓力不斷加大，而在國家「去庫存」、「因城施策」思路下，三四線城市特別是受核心城市直接輻射的小城市乃至小鎮，或將在2017年迎來新的發展機遇。如碧桂園、華夏幸福、榮盛發展及時代地產等企業2016年新增土儲中三四線城市的面積佔比均接近或超70%，拿地金額佔比均佔40%以上，此類企業或將在此輪三四線城市機遇爆發中，迎來快速成長，成為行業的機會型黑馬。

2017年的卡位賽已經開始，百強企業已經成為行業競爭的主力。無論是引領行業的超級學霸、底蘊深厚的精英學霸、積極進取的實力學霸還是應運而生的黑馬學霸都是百強企業的典型榜樣，百強成為各類學霸雲集的大舞台。而難以跟上時代步伐，無特長、不進取、無法進入百強陣營的房企可能成為「學渣」，面臨被市場淘汰的命運。

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