房地產市場調控將走向何方？

2016年底，中央經濟工作會上提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，意味著未來的房地產政策必然要還原房屋的根本屬性「居住」，會繼續打擊投機、遏制投資，防止房價被惡意炒作，這也是中央首次對房屋定位為用來居住。

回顧近年來的房地產調控政策，受國際經濟環境和國內經濟形勢影響，出現過幾次大幅變動。房地產交易環節的稅收和信貸政策也出現過反覆，部分政策的實施時間太短，效果還未顯現便再次調整，此次把房子用來居住作為主題，可以明確看出中央對房地產市場要進行宏觀把控，房地產作為百姓安居的重要一環，不能完全由市場調節。

房地產調控必須採取差別化政策

去年12月9日召開的中央政治局會議，16日，中央經濟工作會議，21日，中央財經領導小組會議，僅12月份，中央就三次在高規格會議上談到「穩樓市」，防泡沫、抑制投機性購房，加快建立房地產發展長效機制的思路在各個會議中一再提及。「調控」再成住建部工作重心，決策層對房地產市場施政思路予以明確指示。

去年房地產形勢明確呈現兩極分化，一二線城市房價增速過快，三四線城市庫存嚴重，較多積壓。全國一盤棋的調控方式明顯不合時宜，因此住建部提出因地制宜的「一城一策」甚至「一區一策」在2016年的效果初步顯現，估計今年將按照供給側結構性改革的要求，結合各地實際，以穩定房價為主，差別化的啟動調控政策。

二孩政策的落地、改善型住房的需求、城鎮化中的農民進城都需要在房地產調控政策中區別對待。因此，信貸政策應支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投投機性購房，估計各地政府會全面考慮，甚至對住房和非住房都會出台不同的調控政策。

房地產稅調控重心應為持有環節

傅瑩日前表示今年人大的立法計劃中暫無房產稅立法的計劃，讓很多房產開發商長出一口氣，實際是開發商多慮了。雖然房產稅的最後版本未出現，但從種種跡象表明，房產稅的開徵不會直接影響房價，房產稅應主要是針對住房持有環節的成本，使囤房炒作不再一本萬利，還原房子用來居住的本質屬性。

不動產登記在去年年底完成了全國統一登記，同時農房登記工作也如火如荼，東部很多地區已經完成了農房登記工作，進入了數據整理階段，不動產統一登記制度的全面啟動，在為決策層提供參考數據的同時，也為開徵房產稅提供技術支撐。

前幾年，部分房地產調控政策，對房地產交易環節進行了調整，導致部分存量房因交易成本過高而改為待價而沽。房產稅的開徵對擁有多套住房的人群來講，當出租房產的收益低於房產稅稅額時候，便會迫使部分人士選擇出售多餘閑置住房，進而產生盤活閑置不動產。目前，從調研到投入市場的房地產開發項目周期太長，存量房的入市，對現階段，市場調控以新建商品房為主的市場適當緩解，形成補充，利於形成良性的市場供需機制。

房地產市場調控應綜合宏觀考慮

房地產市場不應僅僅是購房需求，租房需求也應該成為解決中低收入的重要途徑，同時也可以緩解短時間居住的需求。政府建設的公租房畢竟數量較少，應該引導開發企業和社會資金進入租房市場，形成「租房——購買小面積房屋——購買適合自己的房型」的消費觀念，形成良性的消費鏈。租賃市場的建設目前應加快立法進程，目前現行的法律對房屋租賃的支持力度遠遠不夠。

雖然政府提出了商改住的辦法，但目前遭遇到落地難的問題，規劃、國土、建設、發改、財政等涉及諸多部門，甚至還牽扯水電暖等部門的計費方式，所以雖然提出來用商改住的模式消化商業房的庫存，但目前為止實施的城市寥寥無幾，就是因為相關配套文件或者具體辦法不清晰。

房地產中介市場的信用問題也是目前應解決的重點之一，雖然去年住建部公布了一批不誠信企業名單，但多年放任的房地產中介市場，緊靠目前的法律法規體系也難以短時間扭轉，部分無良中介，造謠惑眾，導致房地產市場有時風聲鶴唳，從業人員良莠不齊，賺取差價，甚至攜款潛逃事件也層出不窮，因此誠信平台的建設也迫在眉睫。

建立健全房地產信用體系，全面提升房地產行業的誠信價值觀，進一步強化政府、社會及消費者個人的誠信主體責任。政府構建合理的住房消費體系，開發商獲取合理利潤，購房者買房滿足居住，房產經紀機構發布信息真實有效，整個房地產供需市場健康有序，必將為推動房地產市場的良性發展起到不可忽視的作用。

作者簡介

於磊，山東省日照市房地產管理局房屋登記工作人員，山東省房協房地產交易與中介專業委員會副主任，從業二十年，因為個人愛好加之工作涉及領域，對事關不動產登記、房地產管理、交易、物業管理等法律法規稍有涉獵。擅長領域：不動產登記、房地產管理、交易、房屋登記和物業管理。