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高善文:房地產存貨去化即將結束

高善文:房地產存貨去化即將結束

「從宏觀上來看,2011年以來的經濟增長一直處在連續波動下行的過程中。增速連續下行以後,目前處於正在形成底部的過程。」 安信證券首席經濟學家高善文3月9日在北大光華高層管理論壇上表示。本次論壇的主題是「實體+金融:創新2017」。

「2017年也許會被未來的歷史證明將是長達七年,甚至十年(從2007年計算)下降過程的底部和非常重要的轉折點。」高善文表示,「這些轉折性的變化越來越明確的指向,現在正在站在底部,我們不是很清楚在底部的左側還是右側,但離底部非常近了。」

高善文認為,從去年下半年開始儘管經濟增速非常弱,但在經濟運行內部一系列極其重要的經濟數據正在呈現過去20多年以來很少發生的變化,而這些變化是非常重要的轉折性變化。

第一個變化:從2015年到現在,經濟沒增速有太大變化,但在此背景下,商品價格、工業品價格出現了巨幅的反彈。比如去年8-11月份,大多數周期性行業毛利率已經超過了2011年周期最高點。

「在整個經濟增速沒有大幅變化的情況下,企業盈利出現如此反彈,需要引起注意。」高善文說。

第二個變化是房地產存貨去化即將結束。2011年以來,連續七年經濟下行的背景是房地產調整,即房地產轉入去存貨過程。這是對宏觀經濟形成重要拖累的原因之一。但2016年以來,漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市,並開始擴散到一部分三線城市。

「這在過去七年以來是沒有發生過的,而且在居民可支配收入增速等一系列數據總量表現非常弱的背景下,在更多的城市開始啟動越來越嚴厲的限購下出現的。」高善文說,「這表明了在房地產市場上開始出現了非常明顯的供求失衡壓力,並且供求失衡壓力擴散。在我看來。這非常清晰地表明房地產市場的去存貨過程開始轉入末期。」

高善文表示,2016年以後存貨的去化轉入了一個極其明顯的加速過程,而這一加速過程在2016年下半年以後已經進入到存貨去化的末期。

「漲價潮非常劇烈的城市存貨處在非常低的水平。在大多數城市,存貨水平現在正在快速下降。」高善文說,「房地產存貨去化即將結束,表明制約經濟非常重要的一個下行壓力正在枯竭。」

第三個變化是全球需求及匯率變化。高善文認為,2007年以後全球的需求及經濟的景氣狀況以及一定程度上人民幣匯率的高估,對出口造成非常大的壓力。2015年出口的實際增速第一次低於全球貿易的物量增速。

「出現這種情況有很多解釋,一個非常重要的原因是人民幣匯率高估對出口明顯的抑制。進入2017年初以來,人力不平衡也得到非常大的修復,人民幣匯率貶值之後出口競爭力開始恢復。」高善文說。

此外,去年8月以來,從美國到歐洲、日本主要經濟體來看,全球性的貿易活動、製造業活動、經濟恢復跡象在越來越大的範圍內擴散。

「這些變化表明了在出口層面上制約整個經濟向下走的力量枯竭。可能有一些拖累經濟往下走的力量,但往上走的力量越來越強,而且這樣的底部一旦形成,應該是過去十年經濟的下降、至少過去七年經濟下降的重要底部和轉折點。」高善文如是總結。

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