房企合伙人制升級換代

更多的激勵資金、更大的跟投尺度、更完善的合伙人體系，造就了房企合伙人2.0版本。

圖/視覺

合伙人制度，堪稱樓市白銀時代的殺招利器。兩三年前，萬科、碧桂園等龍頭房企掀起了第一波合伙人制度的高潮。最終，萬科、碧桂園突破了三千億的銷售規模。

4月8日，龍湖集團第一屆合伙人會議召開。與此同時，旭輝等房企也進一步推進合伙人制度，第二波房企合伙人熱潮在准千億房企中席捲開來。

1 創新合伙人制

龍湖計劃看點頗多，整體結構分為永久合伙人、長期合伙人、高級合伙人、正式合伙人，第一屆規模141人，第一年選出103人。在這一制度設計中，龍湖提供現金+股權的方式，分配原則不是跟股價或個人績效綁定，而是和公司整體業績及利潤表現直接相關。

在激勵資金方面，龍湖放出的口氣甚至比萬科更大。此前，龍湖集團董事長吳亞軍曾提及，龍湖未來要拿出比萬科利潤4.5%這個比例，還要高2到3倍的激勵資金。

粗略估算，萬科去年凈利潤約210億，萬科拿出了9個多億做激勵，比例在4.5%左右。2016年龍湖核心凈利潤約77億元，如果按照9%-13.5%的比例計算，激勵資金高達6.93億到10.395億左右。

「這次合伙人計劃更重視長期激勵，複雜的計算方法、提取模式，說明這是一種長期綁定。」一名接近龍湖的人士表示，合伙人將有一個虛擬賬戶，現金和股權激勵直接進入這個賬戶。

能體現龍湖此次設計的不同之處在於，龍湖提出了層層的選舉制度，由高級別合伙人選舉低級別合伙人的方式層層投票。而合伙人一旦不能履行戰略性意義的工作——舉薦人才、傳承文化、開拓業務，就會失去連任資格。

「龍湖這一次合伙人制度的展開，應該說是很有遠見的。」克而瑞分析師崔秀程稱，畢竟從萬科、碧桂園的經驗來看，從內部賦予企業活性，有助於打開市場局面。

2 房企們更新迭代

不只是龍湖，另一些准千億房企也在原有的合伙人制度上，開始深化改革。如旭輝在新業務領域推出的持股激勵，堪稱大膽。旭輝精心設計了一套創業項目的激勵機制，即按「四三三」比例持股，旭輝企業、旭輝控股和高管們各持股40%、30%和30%。

近日，旭輝宣布要投資1億元現金殺入公寓租賃市場，新公司名為上海領昱公寓管理有限公司，由旭輝控股、旭輝企業、歆珏和璞儒分別持股30%、40%、20%和10%。后兩位股東實際控制人是來自旭輝的3位高管。

這意味著，旭輝將領昱30%股權讓予了高管們。在地產行業，管理層大比例持股創業型企業有例可循，如萬鏈、彩生活、綠城服務，但旭輝的這一尺度仍然很大。

最近，復星也在通過「全球合伙人制度」擴大核心團隊。復星稱，公司有不同的平台層次，最頂層的是復星集團的全球合伙人。第二層是投資的產業平台，產業平台合伙人。第三層是創業公司，創業的合伙人。

隨著龍湖、旭輝等民營房企在合伙人制度上的突破，招商蛇口、越秀地產等房地產央企、國企近期陸續升級了「合伙人」制度。招商蛇口繼重組上市推出10億元員工持股計劃后，目前已探討並形成了項目跟投層面的「合伙人」方案，並上報招商局集團。

另有媒體報道，越秀地產將股權激勵計劃由高層管理者擴大至中層管理者，方案於近期獲得董事會採納。據了解，越秀地產2015年2月已開始嘗試項目跟投。

3 渴望規模入千億

合伙人制度，在萬科、碧桂園的高速增長中功不可沒。如今，兩家房企去年的銷售額均超過三千億。

在龍湖規模起飛的前夜，吳亞軍希望打造出了一個「精神和利益共同體」，戰略意義不言自明。2016年，龍湖合同銷售額約為881.4億元，同比2015年增長61.6%。

對於龍湖將2017年的目標定在1100億，萬房投資首席執行官傅碩認為，以前龍湖強調利潤，忌談規模，如今一改往日的謹慎。這似乎是第一次讓人感覺到，龍湖開始強調規模增長。

旭輝也在尋求規模上的突破。2016年，旭輝共完成合同銷售金額530億元，2017年銷售目標是650億元，而這還是保守預期，旭輝更是稱未來5年銷售額將要邁過千億。

招商蛇口也在努力衝刺千億。2015年，招商局蛇口與招商地產合併形成現在的招商蛇口，2016年，招商蛇口累計實現銷售金額739.34億元。今年，招商蛇口還首次提及，在2017年將努力實現房地產銷售金額1000億元。

房地產與金融資深評論人黃立沖認為，房地產行業是資本、資產密集型領域，不必過分高估合伙人制度的作用。但對於規模踏入千億的房企，在資本市場，合伙人制度確實有助於公司穩定。

4 現金激勵或最有效

在合伙人制度的設計上，萬科等房企的做法十分典型，採取持股及跟投並舉。持股更加註重長期，對萬科、碧桂園、旭輝等房企來說，短期效果最有效的還是跟投。

碧桂園開放的跟投比例最高，為15%。截至2016年底，碧桂園已有583個項目引入合伙人機制，310個項目開盤在售，累計合同銷售額達人民幣2612億元。

從近期房企動作來看，旭輝在原有跟投制度上的推進十分大膽，而龍湖相對保守，且並未提及跟投。有媒體援引吳亞軍的話說，對於跟投，她還沒有完全想清楚。

在地產行業，合伙人制度作為新興事物，效果仍有待觀察，也有業內人士坦言，無論採取哪一種方式，「可能拍現金是最管用的」。

一名熟悉碧桂園的人士說，最初碧桂園推行「成就共享」制度時，很多人將信將疑，直到年底被自己所發的獎金震驚，於是所有人都開始拚命了。

「碧桂園的薪酬激勵非常有效果，否則不可能有今天。」克而瑞分析師崔秀程說。2015年，碧桂園有2個區域總裁薪酬過億，2016年有6人過億。據說楊國強開會時說，區域總拿不到1000萬，項目總拿不到100萬，就不是合格人才。

崔秀程坦言，目前龍湖合伙人計劃更多面向總部中高管，惠及力度可能還不夠廣。但這畢竟只是試水，龍湖也表示每年會不斷有人加入進去。值得一提的是，即使在萬科，推行已久的合伙人制度也在不斷迭代更新。

3月27日，在萬科2016年業績發布會上，萬科高層就宣稱，萬科的事業合伙人迎來了3.0版本，其最重要的特徵是引入「劣后擔當」的概念。

本版采寫/新京報記者 龔小鋒