究竟哪個城市的房價跌得最多？鄭州漲or跌？

像剝洋蔥一樣

把房價的真相一點點剝離出來

難免想流淚

2017年5月新建商品住宅成交均價

從15座城市的新房均價來看，一個深圳大概等於兩個廈門，一個廈門大概等於兩個蘇州，一個蘇州大概等於兩個成都。

但如果從 GDP 總量來說，深圳大概5倍於廈門，而廈門卻只有蘇州的1/4，蘇州大概 1.3 倍於成都。

很顯然，房價跟 GDP 沒什麼太直接的關係。

那房價的波動到底源於什麼？當下的房地產市場變化的真相又是怎樣的？

去年9月至今，不少一二線城市甚至三四線城市（涿州、嘉善、廊坊、滁州、保定等）出台了房地產限購新政，一線和核心二線銷售量普遍萎縮，也有部分二三線城市（武漢、濟南、西安、青島、南京等）出台了所謂「築巢引鳳」的購房鼓勵政策。

南京新建商品住宅均價仍在普漲，但漲幅相對較小。

武漢新建商品住宅均價漲幅相對較大

各類新政出台已有一個季度，各地房地產市場發生了不同程度的變化。我們通過對近100個城市房地產銷售面積和價格數據的分析整理，直觀展現出房地產市場的全景圖。

截至2017年4月，一二線城市多數城市價格普遍上漲10%以內，部分城市上漲超過10%或下跌，累計同比銷售面積有升有降，分化嚴重。

一線城市中，北京、上海、深圳的新房銷售面積同比收縮超過20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房價漲幅超過10%，深圳房價年初至今呈負增長。

去年銷售排名靠前的七個核心二線城市（南京、天津、武漢、鄭州、石家莊、合肥、蘇州）和三個一線城市（北京、上海、深圳），在散點圖上都處在銷售面積深度萎縮的區域，與普通二線城市相比呈現兩極分化格局。

普通二線城市多集中在銷售面積正在增長、價格上漲10%以內的區域。有意思的是，一線城市裡的廣州在銷售面積增速和價格變動上都更接近普通二線城市。廣州年初至今價格持平，銷售面積上漲14%。

△4月一二線城市新房銷售面積和價格變化

目前一線城市的新樓盤大多開在城郊和城市的非核心區，開盤價有時會受到行政指導，有時也會和能否取得預售證掛鉤。

這直接導致一線城市新房銷售數據代表性差，波動性大，研究價值越來越低。

二手房交易數據更能反映一線城市真實的房地產市場。從北京、上海、深圳、廣州四個一線城市的二手房量價變化軌跡圖中，可以清晰地發現一線城市房地產市場所處的狀態。

北京二手房量價變化軌跡

從2016年初至今，北京二手房經歷了兩次比較明顯的量價齊飛。一次是16年3月-5月，一次是16年9月-11月。

16年11月後，北京認房認貸的限購新政起了作用。16年12月-17年2月，北京二手房價平量縮。17年春節之後，雖然北京二手房小幅縮量上漲，但是17年以來二手房成交面積已經連續負增長。

上海二手房量價變化軌跡

2016年上半年，上海二手房市場遠沒有同期的北京市場熱鬧。

上海二手房交易量受到了「326新政」的衝擊，在16年3月沖高之後量價回落。但16年下半年，上海二手房交易價格持續快速攀升。

拐點出現在16年10月限購新政出台之後。16年11月-17年2月，二手房交易量價齊縮。和北京相似的是，17年春節之後，上海二手房也小幅縮量上漲。

但在整個2016年經歷了較大幅度的價量上漲后，2017年上海二手房交易面積也連續負增長。

深圳二手房量價變化軌跡

相比於北上的反覆，深圳房地產市場的收縮路徑非常明確，沒有一點回頭和拖沓。

深圳和上海類似，2016年3月交易量沖高后便量價回落。但深圳二手房交易的收縮沒有出現拐點。16年3月-17年4月量價一路向下，16年6月之後交易量就開始了負增長。

廣州二手房量價變化軌跡

廣州和北上深的走勢完全不同，是一線城市中唯一沒有出現交易量負增長的城市。

廣州在16年經歷三次上漲，2月-3月量價齊升，3月-5月價平量漲，5月-9月量價齊縮，9月-11月量平價漲。17年1月，廣州二手房再次量價齊升，但很快交易量出現萎縮。

總體而言，四個一線城市裡，深圳的收縮最為堅決明確，北上交易量連續收縮，價格增速回落但有一定韌性，廣州價縮但交易量有一定上漲。

二線城市新房銷售價格和面積變動

二線城市年初至今房價仍在普遍上漲，但銷售面積分化，可見二線城市銷售分化和限購政策有較大關係，二線城市的房地產市場仍有一定內生動能，在地產調控的大環境下逐步呈現分化趨勢。

二線限購城市銷售面積和價格變動

二線非限購城市銷售面積和價格變動

成都、杭州的新建商品住宅均價仍在普漲。

2017年4月三線城市新房銷售面積和價格變動

整體上看，三線城市的銷售情況接近於二線非限購城市，但三線城市銷售面積增速高於二線城市，去年年底開始的三線城市銷售熱餘溫未退。

反映三線城市量價變化的散點圖中，有兩個區域較為集中，分別代表了三線房地產銷售里的「走價」和「走量」兩類城市。

部分一線城市周邊的三線城市（中山、東莞、湛江、大廠、固安、廊坊）受限購影響，銷售面積已經大幅下滑，這些三線衛星城的表現和二線限購城市近似。

強三線城市（洛陽、株洲、溫州、泉州等）年初至今價格上漲10%以內，銷售面積整體上同比上升，強三線的表現和二線非限購比較近似。

大部分上漲的三線城市年初至今的價格漲幅僅在10%以內，部分城市價格下跌，銷售以走量為主。從價格來看，三線城市逐漸趨向穩定。

從一線周邊的三線衛星城量價齊縮，到強三線走價和普通三線走量，三線城市正在逐步冷卻。

從以上分析中不難看出，當下房地產市場呈現出這樣的發展態勢：

一線城市中深圳的收縮最為明確堅決，北京上海的交易量連續收縮但價格仍有一定韌性，廣州價縮但交易量有一定上漲。

二線城市年初至今房價普遍微漲，限購與非限購城市的銷售面積走勢呈兩極分化。

三線城市價格趨於穩定，一線周邊的三線衛星城量價齊縮，強三線走價，普通三線走量，三線房地產銷售正在逐步退熱。

在利率上行、信貸收縮和大規模限購的影響下，房地產市場的收縮正在從一線城市和核心二線城市逐級向二三線蔓延，房地產銷售的價量變動呈現出一條清晰的收縮路徑——

一線城市—二線限購城市+一線周邊的三線衛星城—二線非限購城市+強三線城市—普通三線城市

各類城市劃分