直擊一線|本應下跌的房價為什麼遲遲未跌？

有沒有覺得最近的北京樓市有一股暗流涌動之感？

如果你最近正在奔波看房，你會發現，二手房市場價格穩中有升，熱點區域內房源不足；而新房市場大多未能如期開盤，想在北京尋找一處在售的新房有些困難。

自從930政策以來，調控預期下本應下跌的房價卻遲遲未跌，2017年的北京樓市頗有一絲神秘的氣味。

還原真相最好的辦法就是走基層，因此我找到了從前買二手房時的經紀人。我告訴他現在手裡有50萬，想用中介的金融槓桿再撬動三五十萬，湊個百八十萬再買一套二手房等著升值。中介小哥笑著沖我搖搖頭，「姐，一百萬在回龍觀已經買不到二手房了。」

我當然知道北京樓市在2016年瘋長的態勢，卻萬萬沒想到100萬在中介小哥眼裡已經不值一提了，我當然是目瞪口呆，「今年年初沒有鬆動的跡象么？」「930政策之後成交量確實有所降低，但是價格沒有下降趨勢。」

來看看雲房給出的數據：北京2月二手房成交價格比去年930新政后的首月，成交均價高出11.25%。

這就是前文所說的「神秘的氣味」：調控已來，市場卻沒有被有效抑制。而這樣的局面在從前的幾輪調控中都不曾出現。

一、信貸全面收緊

本輪調控作用於購買端的武器是提高首付比例，從歷史經驗來看，信貸一旦被收緊，需求端則立刻呈現疲軟狀態。然而不僅是首付比例的提高，通過一線實探，我才知道貸款的口子也被緊緊勒住。

我想以手中的50萬作為籌碼，通過中介的金融產品，或是銀行的信用貸再撬動一筆錢，兩者湊在一起作為首付。這條路被中介小哥堵死：北京目前沒有中介再使用任何金融產品為購房人提供首付支持；而銀行一旦查出購房人名下有信用貸，則會要求先還清信用貸后再給批複房屋貸款。

小哥還說：「更嚴格的是，銀行現在拖時間，經常幾個月不給業主放尾款。」這是在延長交易周期。而對於首套房，北京目前多數銀行的貸款利率已經上升至9折或基準利率。從央行層面，給各家商業銀行的2017年的住房貸款額度只會降不會升。

且不說其他行政手段，只從信貸來看，這已經是全面收緊的態勢。然而價漲的局面仍然沒有得到控制，原因顯而易見，需求端並沒有疲軟，購房人手裡有足夠的現金。

這現金有多充裕，小哥說了一個例子，讓我很是受打擊：有位先生想買國風美唐一期，目前市場價610萬，他準備了700萬現金，多出來的是給業主留出的漲價空間。我又被震驚了一把：現在還有業主坐地漲價的現象？

事實上，從2016年下半年開始，「連環單」就變成二手市場的常態，多數靠譜賣房的業主均是賣一買一的改善群體，如果他們想入手的房子不能敲定，那麼就不敢輕易出手手裡這套，「回龍觀的好多業主要換海淀房，哪怕回龍觀的房子高出市場價10萬、20萬，也不敢輕易出手，什麼時候海淀的房子定下來了，發現回龍觀的房子高出市場價30萬、40萬，就可以成交了。」

小哥說：「這市場已經是改善的市場，剛需進不來了。」我問剛需人群怎麼辦，他說租房。

信貸勒得再緊，擋不住置換的需求。購房人手裡有籌碼、需求急，價格自然難降。

二、新盤不開 需求被擠

今早看某微信號諫言，如果現在買房，能買新房不買二手房，因為能開盤的新房都已經被政府死死限住價格，相當於政府替開發商給購房人打了折。前段時間我的同事想投資平谷一套捷運房，託人找關係問了問，該項目如果能在今年入市，那麼單價不超過3萬元/平米，而目前平谷二手房中，與該項目面積相當的房源單價已經達到3.3萬元/平米。

這一二手住宅價格倒掛的現象還是在2012年北京樓市不景氣的那一年發生過，原因是開發商為了促進銷售而大力度打折，造成新房二手房價格倒掛現象。

本輪個別區域的倒掛現象當然不是因為開發商打折促銷，而是因為能開盤的都便宜，其餘大多數新盤都選擇推遲開盤。

所以你應該早就發現了，北京現在能買到的新項目，寥寥可數。然而北京每年的購房需求是穩定的，新房市場這條路走不通，在恐懼房價繼續上漲的心理影響下，購房人只能轉頭求助二手房市場。這實際上增加了北京二手房市場的需求量。

我去某二手房網站看了一些房源，發現可選擇的餘地太少，小哥說：「從去年開始到現在，一直處於房源緊張的狀態，絲毫沒有緩解的跡象。」所以除非有置換需求的業主，否則即便掛牌也不是誠心交易，業主們一直盯著房價走勢，看看到底能要到比市場價高出多少的價格來——這就是目前二手房市場業主最真實的心態反映。

三、限購加碼

說了這許多，可見930政策沒能有效控制住北京住宅價格，因此有預測說北京調控繼續收緊可能是大概率事件。我們不預測北京政策走向，但是看看全國政策走向吧。

環京全面收緊：張家口、淶水、懷來、涿州、武清、天津城6區、廊坊、三河先後出台限購政策。3月9日，南昌也出台號稱史上最嚴限購政策，暫停向在市區已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅。種種跡象表明，本輪調控正在逐步加大力度，並推向全國。

這是被市場倒逼的結果。雲房數據顯示，截止2016年2月28日，北京市新建商品住宅（不包含自住型商品房）的庫存量為75669套，按照近半年每月平均成交7983套來計算，真實庫存消化周期僅為9個月，已經瀕臨8-10個月合理去化周期的底線。這是中介無房可賣的原因，也是房價不降反升的原因。

庫存低谷、新盤不開、需求旺盛，即便祭出限購大招，同時收緊信貸，北京房又怎麼會下跌？

最後再附送一則真實案例：前段時間南邵新盤路勁世界城不限購產品面世，中介小哥七拼八湊集了75萬，因為沒能在規定時間湊夠首付90萬，終於失去買房資格。小哥說：「無論是新房還是二手房，有錢都未必買得上，更何況差錢的。」我問他以後怎麼打算，他說回老家吧。

這才是目前北京樓市的真實現狀。

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