樓市調控期剛需買房該買新房還是二手房？看這五大要點

節衣縮食三四年終於存夠了三成首付，而正在選房的一眨眼功夫，今年上半年一大波限購調控卻宣布將首付提高到四成，這讓不少家庭打算自力更生置辦房產的願景徹底落空。同時，不斷限購加碼下的樓市更讓很多購房者看不懂，這節骨眼兒買房，二手房和新房哪個更合適呢？

如果從調控政策來看，二手房和新房受政策影響只能說「有小同而存大異」，準確把握以下五大要點，將有助於購房者在亂花漸欲迷人眼的限購政策背景下做出明智而又划算的選擇。

要點一：看所在城市准入門檻

各地的2017年的政策升級和調控加碼，無論從開始提高首付到縮短貸款年限，還是到北京市的「認房又認貸」，其目的均是通過提高購房者的購房門檻和還貸壓力，從而抑制市場交易的活躍度，給火爆的樓市迅速降溫。

因此在限購政策疊加作用下，無論購買二手房還是新房，評估自身購房資格和還款能力，成為購房者的當務之急。如果夫妻二人均屬於首次購房者，資格是沒問題的，雙方父母也願意及時伸出援手貼補一成首付，所以買房所受影響不大。

要點二：看市場和開發商情況

二手房市場作為市場風向標，買賣交易由市場機制自由調節，因此其政策受力點在於「市場」本身，即買方和賣方。二手房成交量和成交價格往往比新房更加敏感，例如在限購影響下，假設購房者因資格被限或首付不足而無法購房時，在房屋掛牌周期過長的情況下，賣方可能出現主動降價出售；而如果因政策限購引發大眾「買漲不買跌」心理，沒有被限購併有經濟實力的買方將繼續購買，間接助推了房價上漲。

相對而言，新房的政策受力點完全在於開發商，由於新盤上市的價格受到物價部門的審批和報備，不少項目價格被要求不可高於周邊同類項目價格，因此開發商在難以提價的被動情況下，通常會採取原價慢推或捂盤惜售的措施。因此若想買新房，在目前新盤每次只放出三五十套房源就人滿為患的售樓處，恐怕也要拼點人脈和運氣。

要點三：看自身實際需求

從需求的角度看，購房分為剛性需求和非剛性需求，具體又可分為自主、上學、落戶、旅居、投資等。如果是市區上班族，除了考慮面積朝向等基本居住條件外，通勤成本是重要的考慮因素，因此交通方便的「捷運房」或者城區主幹道二手房將成為首選，這些二手房雖然「老破小」，但相對於距離城區偏遠的新房項目，每天多睡兩個鐘頭，就是最大的優勢所在。

而租售能力的考察中，二手房項目的租賃程度和託管水平往往顯而易見，新項目相對而言則需承擔諸多不確定性因素風險。事實上，從需求角度評估二手房和新房優勢，就是要明確買什麼樣的房子才適合自己，即評估房產與自身需求的匹配程度，用最直觀的比較方式確定買房的「主要矛盾」。

要點四：看資金槓桿

新房和二手房的差價，也是購房者需要考慮的主要因素。

購買新房和二手房的成本差異，主要在於稅費和貸款額度。以北京市當前政策下，購買均價和面積相同，90平米以下，總房款均為400萬的首套普通住宅為例，假設購買新房，費用僅包括三項：首付款、契稅、房屋維修基金。其中契稅為1%，房屋維修基金每平米200-500元不等，需要準備的資金為160萬首付、1.6萬契稅、1.8萬維修基金，共計162.8萬元，剩餘房款從銀行足額批貸即可。

假設選擇購買二手房，則需要考慮的稅費項目就複雜多了，除了無需支付房屋維修基金外，需考慮的有首付款、契稅、個人所得稅、增值稅、中介費用5項費用。更複雜的是，貸款的審批額度，需要根據二手房價格評估標準發放，當評估價低於成交價或者房齡超過20年時，貸款額度往往會降低到50%-80%，而貸款年限也將縮短到15-20年，貸款額度的降低將倒逼購房者提高首付門檻，貸款年限的縮短也將大大提高月供壓力。

要點五：看後續調控政策

最後必須要關注的，則是樓市的調控政策。

曾經有研究者觀察指出，根據歷來限購政策的效果，「調控樓市-樓市平穩-樓市反彈-再調控樓市」可能會反覆出現。在二手房最先根據政策及供需發生波動后，新房將緊隨其後延續波動。對此，決策層將根據市場反映是否符合調控預期來調整政策的放鬆或持續收緊。因此，建議購房者在出手之前，著實應考量「后政策時代」可能出現的風險，結合個人需求、資金條件做出全面評估，在機會出現時處亂不驚，果斷出手，在風險來臨時及時規避，量力而行。