城市群格局指明投資風向標 一線房企重金加碼西進

區域發展均衡化重構城市格局一線房企重金加碼「西進」

楊彬說，到2020年，德商地產要做到100億元。12月12日，他作為一家科技與金融為背景的成都房地產公司董事長，亮相媒體會公開說，明年計劃做4個項目，都會放在成都。他認為，北京、上海等一線城市的房價從10萬元漲到20萬元，大家估計不會信，而像武漢、成都等重點城市的房價從1萬元漲到3萬元，肯定有人信。這位掌舵人雖不認同「小而美」，卻篤定規模適中論。

一個不可逆轉的趨勢是更多一線房企進入成都。一位上市房企負責人也說，新一輪房地產投資要緊隨城市格局大變遷，處在格局裂變交匯點上的無疑是投資重鎮。

當前，京津冀、長三角、珠三角、長江中游城市群與成渝城市群已被認定為5大超級城市群，既是區域均衡化發展的現實需要，也是引領未來經濟持續增長的核心引擎。

城市群格局指明投資風向標

今年9月份，上海社科院城市與人口發展研究所所長、博士生導師郁鴻勝在上海公開講到《風口上的長三角》時說：「長三角地區很多三、四線城市都快成二線城市了，為什麼？主要是靠近一線城市的邊緣。」

早在10年前，郁鴻勝除擔任上海社科院城市與人口發展研究所所長這一職務之外，還是國家發改委長三角區域規劃綜合組成員，他當時就明確提出了「城市群競爭力決定發展未來」的重要觀點。

按照打造世界級城市群的定位，長三角城市群規劃可以概括為「一核四帶五圈」，一核就是上海；「四帶」就是沿海發展帶、沿江城市帶、滬寧合杭甬發展帶、滬杭金髮展帶；「五圈」就是南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈與寧波都市圈。

據悉，長三角地區作為全國經濟重鎮，今年上半年GDP同比增長8.56%，高於全國GDP增長率1.86個百分點，經濟總量佔全國的23.86%。到今年前三季度末，長三角經濟主要指標仍繼續領跑全國其他區域。

10月底，鳳凰財經曾做過一份區域GDP榜單排名及分析報告，該報告將全國劃分為7個區域，分別為以京津冀城市群為主的華北，以長三角城市群為主的華東，以長株潭城市群、長江中游城市群為主的華中，以珠三角城市群為主的華南，以成渝城市群為主的西南，還有西北與東北地區。

從榜單來看，華東地區前三季度GDP增速8%，排名全國第二，而該指標排名第一的卻是西南地區，排名第三的是華中地區。區域經濟學會秘書長陳耀告訴《每日經濟新聞》記者，經濟增速背後反映的主要是產業結構是否優化，尤其是企業投資活躍度，比如東北一直以傳統重工業為主，轉型與振興的壓力就比較大。

上述報告分析認為，從時間上看，京津冀概念提出稍晚，各省協同發展密切程度不如長三角。從產業看，長三角城市群聚集了許多優秀新興產業，而京津冀城市群中，河北還處於產業結構調整中，但隨著京津冀戰略目標逐漸清晰以及政策資金傾斜力度加大，未來發展或不可限量。

城市產業聯盟主席陳寶存表示，長三角整體經濟發展快，產業結構較為合理，與廣東為核心的珠三角地區已拉開差距，中西部主要以省會城市為主，一個省就省會城市的經濟還可以，東北幾乎可以忽略不計。

儘管京津冀、長三角作為東部的兩大城市群經濟體，現有的各種優勢較為明顯，但上述報告指出，從資源和區位優勢看，成渝位於全國「兩橫三縱」城市化戰略格局中，是西部地區發展基礎最好、資源環境承載能力和發展潛力最強的地區之一，具備打造成為有全國性影響、輻射帶動西部地區發展的城市群的基礎條件。

「從目前發展速度、產業格局、經濟總量等因素來看，未來成渝追趕長三角、珠三角、京津冀，成為『經濟第四極』並不遙遠。」上述報告預判說。

房企布局新策略：「西進」

以長三角城市群為例，郁鴻勝建議說，作為房地產老闆，如果要投資的話，該看哪裡？要看交叉點，誰把交叉點找到了，誰就發財了。比如南京沿江帶和滬杭帶是有交叉的，類似於這些交叉點，實際上就是今後發展過程中的中心。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年初以來，跟隨全國一線品牌房企之後，像東原、金科、藍光、中房等新一線房企紛紛加碼長三角新興潛力型城市，比如蘇州、南京、寧波、無錫等。

以金科股份為例，今年初就提出了「三圈一帶」戰略，而基於此的多筆收購動作及直接拿地動作，與京津冀、長三角及成渝城市群較為吻合。

金科股份相關負責人表示，公司要聚集一切資源早日進入上海、天津、廣州、深圳等城市，抓住一切機會做大做強重慶、鄭州、合肥、南京、成都、武漢等城市，深度挖掘南寧、青島、石家莊等城市潛力。到2019年，要布局42城115個項目。

實際上，像金科、藍光、中房等新一線房企並不是發跡於一線城市的區域型房企，除了深耕原來的重慶、成都等大本營之外，目前正在努力拓展一線城市及東中部的主要省會城市或計劃單列市等。

記者觀察到，與新一線房企進軍路線不同的一個重要現象是像萬科、恆大、萬達、碧桂園、融創等一線知名房企卻在加速西進運動，尤其是布局武漢、長沙、成都、重慶、西安、昆明、貴陽等重點城市。

實際上，一線知名房企加速西進所重點關注的城市幾乎都處在國家「一帶一路」戰略的重要支點上。具體來看，成都與重慶是成渝城市群及其經濟圈的兩個增長極，昆明是泛亞經濟及滇中城市群的核心城市，貴陽是黔中城市群的核心城市，西安是「新絲綢之路」經濟帶的重要節點。

以成都為例，今年恆大地產在該城市高頻拿地，並交替採取收購或合作模式不斷儲備優質項目，雖耗資不菲，但按照成都地產機構最新統計，恆大已躋身成都樓市前三甲。

成都恆大內部人士透露，所有土地都已經做好了規劃，為明年加倉補貨做了充分準備。明年的策略是將推出遍布成都東南西北的多個新項目，近郊與主城聯動。

11月底，陽光城集團豪擲105億元收購了中大地產，一舉新增儲備包括杭州、寧波與成都等多個城市優質項目。今年6月份，該閩系實力房企為首次戰略布局成都，不惜溢價率128%豪擲10.78億元拿下成都西三環與萬興路交界處的一幅52畝的地塊。

12月7日，榮盛發展豪擲逾20億元首次布局重慶，在巴南區李家沱板塊拿下兩宗合計628畝的土地。

前不久，融創一舉收購了聯想控股旗下的融科智地，從而間接布局雲南。融創掌舵人孫宏斌曾親赴昆明樓市調研，並對當地城市舊改等開發機會抱有較高的熱情。

即便一線房企「大兵壓境」，而像德商地產、金房集團、協信集團、俊發地產、天朗控股等一批西部本土實力房企似乎並未感到壓力。

德商地產董事長楊彬說，房企規模適度比較好，因為無論是融資成本，還是投資回報率，亦或是投資安全性，都是最佳的。他透露，明年德商將上市4個項目，策略是以產品品質來贏得市場。