大戶王健林的「調倉換股」術

「

首富、國民公公、「小目標」……這些烙在王健林身上的印記如同一張張網把他圈在人們的刻板印象中，一有風吹草動，圍繞王健林的話題便遲遲不見消散。

這幾天，寥寥幾頁公告紙、632億的卸負交易、百億文化資產加碼，將王健林和他的萬達再次推向風口浪尖，有人大喊「賤賣資產」，有人偷笑「你不懂」，連地產分析師都笑稱，「萬達的這則新聞確實厲害，一上午就有超過50個記者採訪，答覆一個劃掉一個」。

王健林看來是鐵了心要擺脫「地產商」的頭銜，「斷舍離」演繹得相當精彩，這不禁讓人想起，多年前王健林曾經說過：「企業經營的最高境界就是『空手道』。」

遭思聰怒懟的萬達酒店被打包賣掉，以後思聰再入住系列酒店時就該吐槽「XX萬達酒店是我住過的最SB的酒店，融創買過去能不能好好乾」，還不用刪微博。高端酒店經營不易，且買且珍惜。

圖片來源：微博

野馬財經（微信公號：ymcj8686）辦公室旁邊，曾經是萬達西雙版納國際度假區北京接待中心，此前幾乎看不到有人在辦公，而且不知從何時起該辦公室便關門大吉，透過玻璃門映入眼帘的是滿地水漬，現如今連同另外12個文旅項目一起已不再屬於萬達……

圖片來源：微博

「別再當地產商了」，王健林在年初的萬達年會上說道，「靠品牌掙錢，何樂而不為」。

所以，停止了一年的影視重組計劃又被提上日程，既然定了輕資產的線路，迅速回籠資金，發展文化等其他支柱業務就成了重中之重，王健林曾樂觀估計2018年，文化集團將成為萬達的又一隻千億巨艦。

萬達電影（002739.SZ)與萬達影視的重組之事才剛剛開始，瘦身之路也才剛打開，未來萬達的輕資產之路到底走向如何未可得知，只是輕裝上陣總比負荷累累來得輕鬆。

邊賣邊買，萬達有點忙

當王健林與騎士孫宏斌一起出現在談判桌上時，雙方心裡都有些小九九：

孫宏斌：600多億划算，可出售面積價值會超6000億；

王健林：我也不虧，花錢消災，但求心安，更何況符合未來走向……

買賣來得太快，就像龍捲風。7月10日上午，融創以631.7億收購萬達部分資產，其中295.75億用於購買13個文旅項目91%的股權；335.95億收購萬達旗下76家酒店。

圖片來源：萬達官網

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對野馬財經（微信公號：ymcj8686）指出，此類併購出乎意料，說明保密性非常好，估計是在去年就已經開展了談判。

雖然文旅項目同屬於文化產業，但從本質上來講仍為商業地產項目。此前王健林對萬達的文旅項目也是十分寶貝，曾吃著韭菜盒子公然叫板迪士尼，「有萬達在，讓上海迪士尼20年不盈利」，可遺憾的是，上海迪士尼第一年已收支平衡，萬達的文化城卻已拱手讓人。

當然，賣掉這些資產實屬割肉，但內外夾擊的狀況並沒有留給王健林多少思考的時間。海外併購受阻、6月22日股債雙殺……更重要的是，截至2016年底，萬達商業的銀行貸款達1126.79億元，涉及至少12家銀行，第一季度的資產負債率為70.61%，王健林稱此次回收資金將全部用於償還銀行貸款，計劃年底清償絕大部分銀行貸款，降低資產負債率。

同時，酒店與文旅項目的盈利能力實在一般，根據萬達酒店的數據，從2012年開始，利潤就逐年下滑，2012年盈利2.32億，2014年虧損1.76億元后一直未扭虧為盈；文旅項目更是暫且得不到回報，例如沒有賣出去的巨虧4.5億的長白山國際旅遊度假區，以及耗資500億開業僅19個月的武漢中央文化區。

內憂外患，首選割肉。

縱觀舵主王健林這三年以來多次叫嚷「轉型」，這種剝離商業地產的操作卻也符合其欲輕裝簡行的想法。

而意料之內的重組公告則再次讓吃瓜群眾們搬回小板凳。萬達電影稱擬發行股份購買萬達影視100%股權，早在去年5月，王健林便動了心思，只是種種原因收購未能成功。

圖片來源：萬達電影公告

不過這次的收購價格還未敲定，野馬財經也想看看萬達影視到底值多少錢。

聯訊證券某分析師告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686），萬達近期的資本運作相當頻繁，公司也處在多事之秋，此時宣布重啟收購，自然有其戰略意圖和資金規劃的考慮，並且該利好消息對未來萬達電影股價的穩定回升起到催化劑作用。

萬達影視收歸「正統」，培育新「主體」

4月21日，備受關注的萬達改名事件終於塵埃落定，萬達院線更名為「萬達電影」，欲打造「電影生活生態圈」的萬達覺得「院線」一詞不再能完全表達所從事的業務，從那時起，坊間關於萬達重啟併購的消息就已傳開。

萬達電影試圖從部分走向整體，聚焦電影產業，布局全產業鏈，萬達影視是不可或缺的一部分。如今的萬達影視已不再是單純的拍拍電影，在王健林買買買的政策下，已經向衍生品、遊戲等方向四處發展，收入麾下之後，萬達的電影事業將從下游溯往上游，依託影視資源，背靠著萬達的資本，活脫脫一場資本大戲。

可萬達影視怎麼說都姓王，若只有「打造全產業鏈」這一個理由怕是不能服眾，畢竟王健林想要的不僅只是內容製作發行衍生品為一體。

易觀電影分析師黃國鋒告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686），萬達影視即使不在上市公司體系內也不會影響其全產業鏈布局，「更多的考慮是想要市值高的集團公司，如今萬達將一系列商業地產標的賣給融創，而巨頭性公司需要新的高市值主體」，另外，萬達影視內部的問題已解決，時機合適。

回想年初的萬達年會上，王健林放話文化集團也要搞出個千億級別，那個時候，王健林便已計劃實現其電影大麥克的夢想。若將院線、電影製作發行的資產整合，上市公司體系的千億市值將不再是一場夢。

此外，如今的萬達與孫宏斌已經扯上了關係，而孫宏斌與樂視也正打得火熱，若萬達電影與樂視網、樂視影業開啟新的合作，是否會打開一扇窗？畢竟7月10日發布的聯合公告中的第六點「在電影等多個領域全面戰略合作」令市場關注。

要知道，目前融創手上拿著樂視影業42.8%的股份，也就是說，融創還得為飄搖的樂視網的發展多些考慮，此前，傳奇影業（萬達旗下）和樂視影業曾合作《長城》，萬達電影近些年也在內容與渠道方面加速布局，包括入股博納影業，從影視業務合作的角度來看，深入合作也有可能。

傳媒人士分析，萬達電影與樂視網旗下的樂視視頻也有合作空間，雖然不比BAT旗下的三巨頭，但也握有大量用戶數據，在內容發行渠道上形成「大屏（院線）+中屏（電腦、電視）+小屏（手機）」的格局。

不過也有分析師並不看好這系列的合作猜想，認為「融創或許能掌控樂視，卻掌控不了萬達。」

從公告重組到成功還有很長一段路要走。去年萬達電影對於重組失敗給的回應是「證券市場環境發生了較大變化」，並未提及業界普遍認同的另一個原因——傳奇影業嚴重虧損。

黃國鋒對野馬財經（微信公號：ymcj8686）表示，萬達影視不帶傳奇影業玩了，早在啟動重組之前將其從標的資產中剔除，可以說，萬達影視內部的問題基本得到解決，唯一不確定因素為政策，一年以來，關於影視泡沫的打壓並未停止，收購影視公司所面臨的信息披露也更為嚴苛。

瘦身上陣，輕資產之路就好走嗎？

減法也好，加法也好，都是王健林破解資金鏈緊張必須做的事情，只是，如果沒有這半年來遇到的危險「坑」，王健林的萬達還在慢慢地向前走，不會快馬加鞭，更不會甩掉負荷。

孫宏斌背負121.52%的凈負債率吞下這些資產，王健林用看似賤賣資產的行為顧全大局，所以，輕資產之路會是什麼樣呢？管理旅遊區、酒店、萬達廣場、拍拍電影、賣賣電影票和爆米花、收租金、玩體育、金融、健康……唯獨不見自己買地建房子。

傳統房地產業的不景氣，過高的銀行貸款及其他渠道融資造成的負債，已經投入運營的項目效果不好，A股IPO受阻......這些都是王健林體內的毒，而輕資產或許就是那一劑解藥。

以往萬達商業地產的主要產品學名叫「城市綜合體」，就是建設一個萬達廣場，寫字樓、商鋪、住宅統統都有，自己持有經營，盈虧自負；而萬達嚮往的輕資產的模式就是「旱澇保收」，資金別人出，萬達用自家品牌和系統運營，租金收益與投資人按比例分成，再加點管理費。

這種包租婆式的做法到底成效如何呢？

2016年集團服務業收入佔比55%，歷史上首次超過地產；2016年萬達商業收入同比減少25%至1430.2億元，但凈利潤仍繼續增長，租金凈利潤佔比已達55%，2016年開業的50個萬達廣場，已有21個屬於輕資產，「收入質量在提高，甚至可以說，萬達商業已不再是地產企業」，急於擺脫地產商頭銜的王健林在年會上表示。

2017年上半年，萬達商業收入735億元，新開業項目中，輕資產萬達廣場9個，新發展項目中26個萬達廣場均為輕資產項目，轉型成為靠品牌輸出，租金為利潤來源的服務業，不用再擔心資金鏈命門。

王健林多年前說「企業經營的最高境界就是『空手道』，但這空手道不是騙子，當你擁有品牌和能力時，你一分錢不出憑品牌就能掙錢」，萬達廣場目前正在往這方面努力，可文化集團下面的主題娛樂產業（即出售的文旅項目）卻面臨著其他問題。

上文提到萬達手上的武漢和長白山文旅項目沒能賣給融創，因為這兩個項目虧損嚴重，似乎像萬達的這種自己開發持有、自己運營的文旅地產項目也不好做。

換句話說，即使換了主人，如何運營得好，或許還是一個問題。

對此，嚴躍進對野馬財經（微信公號：ymcj8686）表示，雖然剝離此類資產體現了萬達不斷強化輕資產的決絕，對於萬達來說有助於輕裝上陣，複製萬達廣場的模式，在全國市場範圍內有助於不斷提升文旅產業的規模和體量，但文旅產業項目實際上也存在很多新的壓力，比如說消費認同的熟悉程度需要培育。

試圖與迪士尼較量一番的萬達城也開始走向迪士尼的管理模式，持有與運營分離，融創未來承擔巨額投資帶來的系列財務問題，而萬達則坐收管理費，穩賺不賠，比起時常擔心如同長白山和武漢中央文化區的虧損問題，開心賺錢才是正途。

「萬達的高速度發展和高執行力在業內口碑很不錯，但它在商業運營方面的綜合能力卻不是業內人士都認可的核心能力。」一位商業地產人士這樣對野馬財經說道。

做商業地產起家的萬達，要進行輕資產轉型，發展機會毋庸置疑，但能否成就大麥克企業，路向何方，還得看王首富如何表演。資本市場大戶王健林這次的「調倉換股」能成功嗎？