【博鰲特稿】祥生地產俞國勤：我們只參加凈利潤12%的土地拍賣

前言：8月7日，2017博鰲房地產論壇正式開幕。作為此次2017博鰲房地產論壇的支持媒體，湖北地產聯盟採訪到多位重量級嘉賓，包括在武漢有開發項目的全國性開發商及多位經濟學家，本篇為湖北地產聯盟對祥生地產的副總裁俞國勤進行訪問的獨家特稿。

祥生地產的副總裁俞國勤

億房網在2017年博鰲地產論壇的首站，是對話祥生地產的副總裁俞國勤。俞總在接受採訪時表示：

祥生深耕三四線城市，有其獨特的運營模式
針對外界認為是祥生在三四線城市生根的原因，俞總認為這種說法並不是完全正確的，祥生的主要戰略是立足杭州、深耕上海、深耕蘇浙皖、輻射全國。 主要戰線還是在三四線城市，祥生生根三四線城市有其獨特的一套打法。

即做好城市的運營商，有很多好處，一方面是深耕，了解這個城市后，在產品定位、整體運作上都有比較多的益處，管控成本會降低，整體趨勢判斷會更準確。

武漢土拍太複雜，外地房企不好進
關於武漢地區，目前祥生地產的項目並不多，俞總表示，祥生上半年已經參與過武漢的幾宗土地的競拍，接下來有機會還是會考慮進入武漢，相對來說並沒有很明確要進入武漢哪個區域，只要覺得性價比可以，有合適的，適合我們發展的項目都會進入。

上半年我們去參與過幾次拍地，覺得武漢目前的土地競拍模式很複雜。一次報價、帶方案評標等模式，會有很多人為的因素，主觀性太強，尤其是像我們這種外地房企比較難，所以目前主要在武漢周邊做項目，比如仙桃、洪湖等，武漢參與的幾次土拍都沒有成功。

俞總認為武漢這種土拍方式遲早要改，要體現公平，只有真正的競拍才公平，至於地價如何調控以避免地王，目前也有很多方式解決，每個城市玩法都不一樣，如像南京進入溢價率達到多少就要規定自持比例，這就規避了評方案帶來的人為不確定因素。

目前行業分化嚴重，強者恆強，祥生也喊出了過千億銷售目標的口號，會不會有風險？
關於祥生地產銷售過千億的目標是否能夠完成，俞總表示，去年我們有325億的銷售額，百分之一百的增長，明年過千億是我們公司內部一個很明確的目標，其實外界對我們祥生不太了解，因為祥生獨特的打法，我們是純粹的快周轉，也是行業所公認的，我們從不捂盤，我們目前是零庫存，預售證房源必須全部清空，這是我們的一個策略。第二個是之前我們談到的深戰略，第三個是我們祥生在產品面上還是有一定的知名度的，包括我們內部的一些管控，所以我們明年目標很明確。

太北方不考慮 長三角仍是開發主力
關於如何進入一二線城市圈，俞總表示，目前在上海已經有項目了，前面說過戰略是輻射全國，隨著規模的增加，光靠一個長三角，光靠一個華東也不一定會阻礙我們的發展，目前江浙皖一帶的項目足以滿足我們目前的發展規模。還有就是作為快周轉企業來說，太北方我們謹慎進入，施工周期很大的違背了我們的快周轉。

凈利潤率大於12%才會做 逐步加大一二線城市的項目比重
關於如何實現銷售過千億目標的問題，俞總認為以後肯定會向一二線城市靠攏，目前祥生獲得項目都有一個內部有一個指標，就是凈利潤率要大於12%，這種項目才可以去做，包括拿地以前的測算。目前公司的項目布局，80%在三四線，只有20%是一二線城市，未來如果銷售過千億，那麼這個項目布局有可能從二八比例變成三七，四六等。第二個是不管進入三四線城市還是一二線城市，對於拿地之前做過的研究很多，很透徹，對於競品，對於價格，對於存量都進行了仔細研究，做好拿地測算，該怎麼進入就怎麼進入。

此外，俞總還對於目前比較火的特色小鎮項目也做了解答。表示目前祥生已經做了很多特色小鎮項目，有些以旅遊為主的，以金融產業為主的，以康養為主的特色小鎮都有，比如我們在浙江湖州、南潯做了一個20多平方公里的大型特色小鎮項目，不過目前特色小鎮剛剛起步兩年，真正造完了的，初具規模的也有，我們有一些自己獨特的資源，比如長城影視基地和我們就有戰略合作協議，還有以農業為主的項目，如浙江省農業科學研究院對我們也有戰略支持。

據了解，祥生地產2011年進入武漢，開發項目為祥生柏景灣，位於東西湖區的金銀湖西側環湖路上，屬於吳家山新城板塊，總體量約50萬方，一期、二期項目分別冠以祥生柏景灣和祥生君城，三期項目也在今年售罄，可以想象祥生在武漢拿地開發的心情是有多麼的迫切。

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