三四線樓市火爆 北漂還買得起家鄉的房子嗎？

中新經緯客戶端3月14日電 年初流行一個段子：每到春節，北上廣的Mary、Vivian和David陸續回家，變成了翠花、大妮和二狗子。不過，故事到這兒並未結束，北上廣的筒子們發現當地房價已經超越了大家想象時，轉而回到家鄉購置房產，或者轉向大都市圈周邊的三線城市安家置業。

進入2017年以來，三四線城市火爆的樓市吸引了更多目光。方正證券根據Wind數據整理的46個三四線樣本城市中，2017年1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長。雖然低於2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。曾在2015年提出「一線城市房價翻一倍」的方正證券首席經濟學家任澤平將這一現象解釋為「去庫存和擠出效應」。華泰證券分析師謝皓宇則指出，人口和庫存問題的解決將給三線城市帶來「大周期」。

逃離北上廣

隨著人口控制和疏解的政策出台，北上廣「人口拐點」的信號已經悄然出現。根據國家統計局數據，從2010年至2015年，北京常住人口增幅放緩，上海則在2015年首次出現負增長。

這意味著，「逃離北上廣」正在成為一種現象和大趨勢。現居湖南長沙的王琳此前曾在北京一家企業擔任會計長達5年時間，2016年她選擇回到家鄉開始新生活。「北京的房價實在太讓人絕望了，我工作一年也買不起一平米，這樣的生活實在沒有意義。」在北京，王琳的月薪是稅後1.5萬元。「回到長沙以後，工資低了很多，不過至少一個半月的工資就夠買一平米了。」王琳向中新經緯客戶端表示。

2017年元旦剛過，王琳就在長沙北辰三角洲附近買下一套2019年年初交房的期房，單價為每平米11000元。「2015年的時候才八千，我應該早點回來的。」王琳說。

王琳的選擇只是一個縮影。由於大城市生活成本的提高，無力承擔的人口被迫擠出，回到原戶籍所在地，謝皓宇將其稱之為「版的逆城市化現象」。

他同時預測，一線城市的經濟增長方式已開始由勞動生產力拉動逐漸向勞動生產率拉動轉移，未來勞動力需求將減少，擠出的人口將返鄉。「一線城市的流入人口大多來自於中部和西部地區，以及河南、河北等地，這些地方是三四線城市的集中地。一線城市與三四線城市的房價形成強大反差，在一線城市積累的財富足夠在家鄉置業，於是增大了返鄉的誘惑力。」上述分析師指出。

「像蝗蟲一樣的投機客」

不過，中原地產首席分析師張大偉認為，人口流動並不是此輪三四線城市樓市火爆的主要原因，投資需求的推動才是主因。

「打一個不恰當的比方，房地產投資者就跟蝗蟲一樣，把一個區域的價格炒高以後，緊接著就去下一個區域。」張大偉向中新經緯客戶端表示。

張大偉認為，三四線樓市火爆的原因有兩方面：一方面，一二線城市的管控特別是限購限貸抑制了需求，這些需求開始向三四線城市轉移；另一方面，由於資產荒，資金面比較寬鬆，投資者沒有更好的渠道，而三四線城市在限購限貸方面比較寬鬆，再加上三四線城市價格絕對值比較低，盤子總量小，容易被炒高。

當然，並非所有的三四線樓市都迎來了春天。在任澤平看來，銷售火爆的三四線城市主要分為三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益於核心城市限購及高房價的溢出效應，以及去庫存政策。其二，傳統農民工主要輸出區域、且自身資源環境條件較好的三四線城市，受益於去庫存政策刺激+農民工迴流或農民進城購房，加之基數小的影響。其三，自然環境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益於消費升級、旅遊度假需求增加，以及去庫存政策刺激和基數小的影響。

而這幾類城市也恰是投機客重點布局的區域。以北京周邊的燕郊為例，社科院城市與競爭力研究中心房地產大數據項目組發布的大數據房價指數報告顯示，2016年，廊坊(燕郊)房價的同比漲幅在100%以上，居全國首位。燕郊一位不願具名的中介告訴中新經緯客戶端，即使燕郊房價已經處於歷史高位，但燕郊二手房市場成交仍然火熱，每天看房的人絡繹不絕，其中大部分人是在北京已經購置了房產的客戶。

去庫存，去庫存，還是去庫存！

三四線的火爆還會延續多久？「如果說信貸有所收緊，三四線城市的這個行情會很快結束。如果信貸不收緊，會一個又一個城市地繼續蔓延下去。」張大偉表示。

近期有市場人士分析指出，一些城市或將效仿合肥出台限購政策。合肥在2016年經歷房價大漲，隨之出台調控政策。不過張大偉認為，2017年三四線城市不會收緊，還是以去庫存為主。

任澤平等多名分析師近期研究指出，2016年三四線城市的樓市去庫存已經超預期。任澤平研究報告中的數據顯示，三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。

申萬宏源的調研結果顯示，三四線城市去庫存化周期已明顯縮短。三四線城市土地供應逐年減少，配合寬鬆政策，銷售回暖，住宅去庫存化效果良好。以調研的西南樣本三線城市為例，目前住宅去庫存化周期在9個月左右。

任澤平團隊認為，三四線城市政策持續友好，將推動三四線樓市銷售熱度持續，2017年有望成為三四線城市去庫存的歷史大年。