換房那點事兒：你選擇先賣房還是先買房？

房價上漲的時候，換房族應更加謹慎，對於僅有一套住房的朋友們來說，先買房還是先賣房是個不小的難題。

在北上廣深這樣的限購城市換房更是艱難，特別是那些只能購買一套房的非本地戶口人群。換房就意味著必須先賣房，接著租房，然後找房，結果還不一定能買上。

這不，北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂，從自住房換成了租房。雖說這種事不多見，但換房的風險卻實實在在。一般來說，換房有兩種方式，先賣房后買房和先買房后賣房。下面我們從幾個方面來八一八換房那些事兒：

換房原因：

1、 為了孩子能上個好學校；

2、 現有房子太小，住不下；

3、 周邊環境和房子本身問題；

4、 為了臉面；

5、 有錢任性；

6、 為了和父母近點兒。

明確了換房需求，接下來就是賣房再買房了。換房族可以選擇新房或二手房，兩者各有千秋。

新房：

優勢：稅費相對簡單，只有契稅和公共維修基金兩項大額支出。房源全新，價格較二手房更低。

劣勢：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期較長，等候成本較高。

二手房：

優勢：房源大多位於商圈較為成熟地段，配套完善。

劣勢：二手房稅費較新房更高，公共維修基金雖不用交，但契稅、中介傭金、賣方轉嫁的營業稅、個稅等更高。如果是非普通住宅，稅費成本通常高達房價的10%。

完整的換房流程通常是這樣的：賣房→審核買房資質（限購人群）→尋找新房源→簽約→入住。但實際上，並不是人人都能很順暢的把這個流程走完。原因可能是：

1、 政策變動，買房資格審核出現問題，賣房后，無法在目標區域買房，比如北京的通州區就實施了單獨限購政策。

2、 賣家漲價或爽約。這對換房族的風險最大。

雖然先賣風險更大，但先賣的成本更低，因為賣完后又可以按首套房成本來買房。我們來算一筆賬。A君在上海有一套70平米的兩居室，打算換一套120平米。按上海2016年4月均價45851元/平米計算，A那套70平米兩居室市價約為320萬元，同地段置換120平米約需550萬元。

換房成本比較：

房貸支出

先賣房后買房：

已賣房總房款全部算作首付，剩餘230萬元選擇20年商貸，利率按首套房85折計算，月供為14144.44元

本息支出總額為14144.44×240（期）≈340萬元

其中利息總額為109萬元。

先買房后買房：

已賣房總房款全部算作首付，剩餘230萬元選擇20年商貸，利率按基準利率計算：月供為15052.21元

本息支出總額為15052.21×240（期）=360萬元

其中利息總額為131萬元。

契稅支出：

先賣房：執行首套房契稅稅率1.5%，契稅額：550×1.5%=8.25萬。

先買房：執行二套房契稅稅率3%，契稅額：550×3%=16.5萬。

由此可算出，由於貸款利率和契稅的差別，先賣房比先買房貸款支出少近20萬元，契稅則少交8.25萬，總買房成本比先買房要少28.25萬元。

需要注意的是，合理安排過渡時期的住房也很重要，因為完美房源並不那麼容易尋找，要給自己留好退路。

對於已有一套房源的工薪階層來說，先賣房后買房是更可行的選擇。雖然面臨了房價上漲的風險，但如果沒先賣掉手中的房源，是沒有底氣去買新房子的。而且手中握有現金，能更快地完成購房，減少房價波動帶來的影響。在房地產不大穩定的今天，控制債務，減少不確定性是最重要的。