走下神壇的海外置業 | 曼谷買房記：就當是買了個理財產品

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編者按：隨著國內房價水漲船高以及限購力度加大，海外置業成了高凈值人群乃至中產階層重要的投資選擇。為給他們提供置業參考，90度地產本周將推出海外置業系列文章以及大數據報告。《曼谷買房記》是本周分享的第一篇故事。

深夜加班后，還得開車40公里回到五環外的家，長距離通勤帶給覃悅的焦慮，與手中現金無處安放的惆悵相比，似乎難分上下。

儘管手中現金不算多，但究竟放到哪裡才能追上通貨膨脹的速度？房子，覃悅唯一能想到的答案就是房子。可在全國熱點樓市幾乎都被限購、限售把得死死的情況下，她突然萌生一種無形的焦慮，似乎這些加班拼來的血汗錢立馬會蒸發掉一樣……

2017年初夏，覃悅與朋友陳澄加入了曼谷買房大軍。在她們看來，如果想給未來的人生之路更多安全感，這是鋪上的第一塊磚。

換不了房，P2P風險大

生活中，有時候突然會有驚雷乍起的時刻。

2017年3月17日，北京市出台樓市新政，明確規定「認房又認貸」，二套普宅首付不低於60%，非普首付不低於80%。當時，看到微信里刷屏的這條消息，覃悅心裡空落落的，這條突然出來的政策堵死了她想要在北邊換套房的心思。那天，她卸載了手機上買房的APP。

北京姑娘覃悅平時跟父母住在一起，工作8年後在西南六環有一套70平左右的一居室用於出租，每個月的公積金足以覆蓋月供。2016年，覃悅跳槽到五道口附近的一家互聯網公司上班，喜歡中午買了盒飯和咖啡，去清華大學找一處樹蔭安靜享受閑暇。

對於在五道口和中關村上班的人來說，北五環是理想的置業地。進入2017年，幾乎沒有任何負債壓力的情況下，覃悅看著手中的幾十萬積蓄，想在離單位近一點的北五環換套房子，哪怕小一點。但突如其來的新政，讓她難以抉擇，畢竟首付變成了六成以上，她一個人還是難以承擔。

覃悅手中的閑錢與每個月準時進賬的工資，暫時在股市和P2P上各自放了一部分。不過，自2015年股災以來，作為風險迴避型投資者，覃悅逐步從股市抽出為數不多的投資。

而在去年某知名互聯網公司資金鏈出現危機后，她又開始加快撤出其參與投資的一家P2P公司的理財產品，這款理財產品年化利率8%，在眾多P2P產品中，尚不算高，因此風險也不那麼大。

317新政出台後，對於覃悅而言，找到一個收益不錯的投資門路成為一大難題，畢竟不能看著辛苦賺的錢憑空貶值了。

去泰國旅遊時買了套房

讓覃悅沒想到的是，這道難題竟然隨著好朋友陳澄的辭職神奇地破解了。

陳澄在工作十餘年後，終於在今年6月裸辭，賣掉剛開了不到一萬公里的車，退掉了五道口租了幾年的房子，宣布要離開北京去週遊世界。

風一樣的人生，總會有風平浪靜的某個時刻。來到泰國曼谷，這個曾經在北京數次看盤被售樓處搶購景象嚇到的女生，突然決定也許可以把手中的積蓄換成一套曼谷「大望路」的高檔公寓。

「首付不高、完全在承受範圍內，並且是永久產權，萬一有一天想要在曼谷工作，也可以有個落腳地。」陳澄一開始的打算十分簡單。

曼谷有屬於自己的靜謐與喧鬧。清晨被人群打亂之前，寧靜的讓人不忍打擾，不過到了白天，優勢大都市的擁擠做派這裡也全都有，也正是因為後者，給了曼谷房地產市場發展的土壤。

為了在曼谷買房，陳澄出手之前做足了功課。除了在當地選擇了一家專門為買房人服務的經紀公司外，她還特意從網上花了500塊錢買了一份相當詳細的曼谷房價、房租分析報告。

而在一份她自己整理的十幾頁的Word文檔中，包括了眾多項目的地圖、均價、價格走勢分析以及Airbnb的房租價格等數據，用她自己的話說，「買房要謹慎。」

陳澄最終選擇的公寓位於EKKAMAI素坤逸大道（Sukhumvit）附近，這一區域以高級住宅居多。公寓所處的位置，類似於北京國貿、大望路一帶，由於日本人較多，除了有大商場外，還有許多小清新的茶室、咖啡館，生活氣息濃厚。

而這一帶的豪宅均價大概在人民幣3.6萬～7萬元/平米。這是一套2020年底交房的期房公寓項目，一居室，單價在3.6萬上下，30%首付約50萬，另外70%在交房時付清。

與陳澄一樣，去泰國旅行，甚至是特意去買房的人不在少數。數據顯示，從去年9月至今年1月，大陸和海外華人對泰國房產的訪問量同比增長了100%以上。

收房后就賣掉或出租

陳澄並不想在曼谷投入太多資金，畢竟她仍然有可能在國內購房，而覃悅又對於錢放在什麼投資渠道暗自焦慮，於是，在陳澄決定了要買這個項目后，與覃悅一合計，兩人就敲定了這筆「投資」，約定了5：5的分成比例，接下來就是匯錢、簽約。

當前，居民的年購匯額度只有5萬美元，購匯流程、購匯用途都日漸嚴格。首富們出海買買買的一舉一動都備受監管層關注，對於陳澄們而言，好在她們需要的首付並不算多，在匯款上並沒有遇到太多阻力。

「用護照在泰國當地銀行開個賬戶，然後從國內以旅行的名義給這個賬戶匯款，然後再轉到當地開發商賬戶，確實比較繁瑣，但沒有遇到什麼麻煩。」陳澄稱。

其實，陳澄和覃悅在曼谷的投資頗具代表性。在泰國置業經紀人看來，這批買家大多都傾向於選擇售價在100萬元人民幣上下的公寓，而為何選擇這類小戶型產品投資，原因在於價格與租金回報達到微妙的平衡。

在覃悅看來，如果是100萬人民幣的期房公寓，首付在30萬上下，餘款在建成后才需要付，即便是全款，也並非一筆巨大的投資，畢竟100萬在北京已經不可能買到什麼房子。「更重要的是，曼谷市中心的公寓也才3.5萬/平米左右，還是永久產權與精裝修，性價比很高。」

泰國房產機構數據顯示，2016年曼谷房產均價漲幅高達40%，曼谷整體的房屋租金回報率達6%。越是靠近捷運沿線的房價越貴，很多房產的平均租金回報率可達7%~8%，甚至10%。

「如果2020年收房前，房價一直維持較高漲幅，到時候出手賣掉也是一筆不小的收入。如果一時不能賣掉，交齊餘款后拿來出租，即便是8%的出租回報率，也是一筆不錯的收入，畢竟北京房子的出租回報率還不到2%，靠譜一點的理財產品年化收益率也才5%，就當是買了個更穩定的理財產品。」覃悅分析道。