新房上漲近五成 二手房低迷 別墅爆火——說好的房市「冷卻」呢？

【聽楊姐說】

根據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年第30周（7月24日-7月30日），咱們北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽610套，環比第29周增加201套，上漲49.1%。其中自住型商品房僅網簽4套；別墅網簽169套，環比增加100套，上漲144.9%；其它商品住宅網簽437套，環比增加97套，上漲28.5%。

艾瑪，別墅增加100套！這有錢人毫不手軟啊。

那房價到底降還是不降？

強弩之末？

咱們看看具體數據。

在2017年的第30周，北京全市二手住宅共網簽1678套，比第29周增加了23套，漲幅為1.4%，網簽量依舊保持在每天大約300套左右。

專家說，這是在經過二季度的大幅回落後，北京二手住宅網簽量已經基本觸底企穩。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，這是在經歷了一個季度的觀望和對政策的適應后，二季度受新政影響，部分延遲購房計劃的中高端改善購房需求開始逐步在新房市場釋放，從數據可以看到，主要面向中高端改善人群推出的別墅項目近幾周來表現亮眼，成交明顯增加。

說穿了，就是二手房市場里中高端的置業升級人群都去買新房裡的中高端房子了，先把老房賣了套現，然後再在新房市場實現置換，所以二手房市場的熱度直接影響了新房市場中高端住宅的銷售。

而那些狂買別墅的人群，就是一季度新政前就已經在二手房市場實現出售套現的中高端置業升級人群。不過，從目前二手房市場持續低迷的市場情況來看，未來新房市場中高端住宅的銷售仍將面臨較大挑戰。

胡景暉還說了，上半年，北京加大土地供應力度，且供應的多是自住房、中低端商品房，所以隨著未來北京新房市場中低價位商品房供應量的增加，交易量也有望繼續增加，交易結構也將得到優化。

客觀規律

業界一種說法是：北京二手房市場目前已滑落谷底，並逐步在低位企穩，交易量繼續下行的空間已然不大，在當前的政策環境下，北京二手房市場應該還將繼續保持這種狀態，維持低量。

而此後，二手房價也在隨著需求量和交易量的大幅萎縮而出現回調，且房價回落的範圍已經從中高價位的非普通住宅擴展到中低價位的普通住宅，未來北京二手房價還將進一步回落。

但是，任志強任大炮又在一個星期前的21世紀房地產論壇上說（本人沒到，視頻說的），影響房地產市場的主要因素是：國家基本制度、宏觀經濟政策、微觀經濟政策、市場中的供求關係。

他強調了前幾個都沒變的硬道理——的土地制度不會發生變化，國家分配土地資源的情況不會發生變化，房地產市場不可能會發生根本性變化。

為啥呢，因為在很多城市已經把住房作為落戶的基本條件，要想獲取城市的優質資源，就必須要獲得城市的房子。

而最重要的一點是，二季度公布的土地價格顯示，地價一直呈現出持續上漲態勢，很多城市，在嚴調控下只控制房價，但從未採取任何措施來控制地價。這種情況一定會影響到住房。從土地供給情況看，地價已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。

「在地價不斷飆升的前提下，房價有可能會在地價高漲的情況下，出現迅速下降，崩盤或者泡沫的情況嗎？」任志強反問。

唉，想指著房價下跌再買的，還是洗洗睡吧。