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理財課堂:關於贖樓貸,你需要知道的二三事

理財課堂:關於贖樓貸,你需要知道的二三事

前言:

公眾號寫了一年多,妞跟你們在共同成長,有越來越多的朋友開始理性對待網貸理財,他們逐漸把目光更多的投向業務本身,有不少投資人已經能夠理解「網貸不確定性」的真正內涵,這都是大家從理財小白走向成熟投資人所必經的過程。

我開這一檔理財小課堂欄目也是旨在讓更多投資人朋友更深刻的理解業務本質,讓大家對不同資產類別的特性與風險有更清晰的認識,以便各位今後自主選擇投資項目時有更多的判斷依據。

那麼第一期我要講解的資產類型是在你我買賣房產時常會遇到的贖樓貸,這也是P2P里常見的資產類別之一。

01 贖樓貸雖然圍繞房產展開,但他本質是一種信用貸款

贖樓貸最最主要的應用場景是在房產買賣的過程中,賣方因房產在銀行還有按揭未還清,需要調撥一筆資金將銀行按揭還清,解除抵押,之後才能進行接下來的過戶等一系列交易環節。

提前還清銀行按揭這個行為就叫贖樓,此類發生在二手房買賣過程中的贖樓我們稱之為交易類贖樓。

與交易類贖樓對應是非交易類贖樓,大家心別慌,我用很簡單的語言就能讓各位分清這兩類贖樓的區別。

交易類贖樓因為涉及到房產買賣,所以他至少有買方和賣方這兩個主角。而非交易類贖樓唱的是獨角戲,主角只有房主一人,主要場景是房主在A銀行有按揭的房產先贖回,然後抵押給B銀行,目的是為了獲得更多貸款。

大家可能會問了,怎麼從A銀行贖回抵押給B銀行就能獲得更多貸款了呢?

這個很好解釋,比如你5年前300萬在上海買的房子,到現在已經漲到800萬了,B銀行會以現在房產的市場價值來為你做抵押貸款,你自然就可以拿到更多的貸款啦。你可以用這筆錢去做經營企業、消費,也有人用這筆錢再次去買房(不過現在各地限購嚴格,這類人變少了)。

可能大家還會問,我不做贖樓,直接用房產的剩餘價值去B銀行貸款不行嗎?還省了贖樓所需的利息呢!

這種就是我們講的二押,在上海是可以做二押的,但是銀行不會接這類業務,你可以在民間將房產剩餘價值做二押,這種就不涉及到贖樓,但是民間抵押貸款利息收得就會高一些。

但在深圳,有按揭的房子房產證是押在銀行,要做轉按貸必須要先贖樓,不管是再次抵押給銀行還是民間都必須先贖樓,所以非交易贖樓在深圳有非常海量的業務規模。

不管是交易類贖樓還是非交易贖樓,形式上都是幫助房主提前還按揭,贖樓本質是一種對房主(贖樓者)發放的信用貸款。再精準的說,贖樓貸是一種資金用途唯一且還款來源明確的個人信用貸款。

02 贖樓貸是一種理論低風險,但實操有意外的貸款形式

贖樓是個很有趣的業務,常規的借貸都是誰借誰還,贖樓不是。

贖樓是房主借,銀行來還(好驚喜、好意外)。

怎麼講?

這就要說到贖樓的流程了,我拿交易類贖樓為例(交易類和非交易類的贖樓前置條件類似,交易類贖樓相對會更複雜一些)。

首先肯定是要確認買賣雙方的交易意向,咱們不是買個白菜,肯定都要認真一點。

然後呢就要確定買方人要有資質購買房產,不僅要有錢,還要有資格買方才行。但他自己說行沒用,要得到銀行的認可,那麼他先要想銀行證明他有能力買房子,然後銀行會給他出具一份同意放款函。這意思就是銀行跟買方說,你這筆買房按揭貸款我同意幫你做了,你只要真的去買了房子,過了戶,我就給賣方放款,你放心吧。

買方放心了,賣方和幫賣方贖樓的人才能放心。提供資金的贖樓機構必須要看到銀行開出的同意放款函才會為賣方贖樓,然後完成買賣雙方交易,完成過戶后,銀行將買方貸款打到賣方銀行卡,贖樓機構控制好賣方的銀行卡,將提供的贖樓本金和利息收回后,餘額給到賣方,整個流程完結,三方皆大歡喜。

所以我前面說,贖樓者借錢,銀行來還。而且由於銀行事先已開出同意放款函,所以還款來源已非常明確,只要贖樓機構按流程辦事,做好每一個細節,做贖樓貸相對是風險極低的。

我猜到有人肯定會問:那麼妞你這意思是贖樓無風險,做贖樓的平台可以閉眼投啦?

轉折來啦,當然不是無風險,還是以交易類贖樓為例,我來說明贖樓貸最主要的三大風險點:

第一、資金要全程監控,買方首付款要做監管,確保賣方權益不受損害。控制住賣方銀行卡、身份證、停掉網銀,確保買方銀行貸款打入賣方賬戶時,贖樓機構能第一時間將贖樓本金和利息收回,以免被賣方將賬戶資金轉移造成損失;

第二、確認銀行批複的同意放款函的真實性,放款函若是偽造或未見放款函先贖樓會都會對贖樓機構資金安全帶來嚴重隱患;

第三、貸前要查明贖樓人負債情況,是否有債務糾紛,房產按揭是否有斷供,確保房產證上的所有人都要簽字,這所有動作都是為了避免贖樓貸中最可怕的風險,那就是房產在贖回解除抵押時被查封。

總的來說,房產贖樓對風控人員以及經辦員有相當高的要求,需要從業者有多年的房產贖樓經驗,以及豐富的行業資源,與銀行以及同業間有密切的合作關係,這樣才能確保贖樓過程萬無一失。

03 贖樓貸體量巨大,但在互聯網理財中還屬稀缺品種

根據數據顯示,僅在深圳地區,交易類贖樓每年就有1000億的市場規,這還不包括非交易類贖樓。市場規模是海量的,但在P2P領域從事房產贖樓的平台並不多。

這裡主要原因是贖樓業務對資金供給速度要求很高,一般P2P平台的募資能力達不到要求。另外就是贖樓貸有周期短,收益合理,安全性高的特點,通常都由金融機構為其提供資金來源,尤其是在傳統行業不景氣的大環境下,資金找不到更好的投資去向,更多就會流進贖樓市場,導致贖樓市場競爭加劇,收益走低,這樣就更不利於通過線上募資了。

但不過贖樓市場整體規模足夠大,互聯網也有資金靈活,且能突破自有資本限制等優勢。還是有不少房產中介以及P2P平台搭建自己的理財平台來從事這項業務。

對於投資人來講,買贖樓資產期限較短,1到3個月為主,可以滿足我們的短期理財需求,收益在6%-10%之間,也相對合理。最主要是通過我們對贖樓的了解和學習,可以更好的去選擇贖樓產品,保障我們的投資安全。

第一期贖樓貸的內容我就給大家介紹到這裡,之後我會不定期來寫各類資產的優勢與劣勢,這一檔欄目就是為了授人以漁,我們只聊知識,只學技能。大家有哪些建議可以提給我,我為下一期內容做改進。

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