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關於房價,為何任志強的預測總是對的?

關於房價,為何任志強的預測總是對的?

文/保羅 來源:鳳凰財知道

因為任志強在房價上的判斷一直對,所以人們很關注任志強談房價。任志強1月7日在鉅派投資集團的內部分享,在十多天後還是流傳出來,被人們廣泛傳播。(本次推送第二條)

可見,在被事實打臉面前,相當多的人們還是進步了,不再相信政府之意圖降低房價,或者即便相信政府真心實意想降房價,其調控也未必能降房價。

最基本的邏輯和經濟學知識,一件商品的價格只是一個比值,如下圖a:b的比值。它有三個因素決定:1、貨幣價格(量);2、供給量;3、需求量。

如果供給降低、需求上升,a線向上,那麼,貨幣發行量增加甚至貨幣發行量不變(貨幣價格降低,b線向下/不變),顯然價格(a:b)上漲。

任志強之所以一直對,就在於抓住了影響房價的決定性因素中的兩條(供需)。任志強說,房價為什麼我任志強老說的對呢,就是這個供給、需求數據在那擱著。

房屋的供給歸根到底是土地的供給。任志強表示,「凡是土地負增長,下一輪就是一個高峰。13、14連續兩年土地供給負增長,16年又漲價。」國土部增加了一萬兩千畝的指標,但把國土部把這些指標全都分給了二三四線城市,一線城市一畝地沒拿到。

土地供給的降低,顯然會使a線向上走。

在需求端是城鎮化過程,人們一定會往大城市跑。交通的發達使得人口向大城市集中更加方便。

比如,任志強認為,鄭州就該漲!不漲就錯了!全國唯一有米字型高鐵的城市就是鄭州。「大東京是多少人呢,3750萬。那麼大東京為什麼這麼多人口呢,它當初1200萬人口的時候跟北京市一樣,下決心要把人口控制住,於是就修了一條高速鐵路,說半個小時就能到大阪,說東京人都到大阪去吧,於是呢大阪人就都到東京來了。」

人口增長,一個很有用的指標是國小生的比重。國小生一來,說明一家子在這生根了,國小中學12年跑不掉的,這個是最真實的人口增長。孩子大了得買大房子,再長大還要買房。所以,國小生增長的城市是城市將來房價暴漲的基礎,因為它延續十幾年,而這一定是供求關係惡化的過程。

需求的上升,則同樣會使a線向上。

造成的結果就是,竣工的房子和銷售的房子比例是變小。目前住宅來說是1:2.12,就是說竣工了1套,賣出去2點多套,供不應求,你說該不該漲價。

任志強說,如果年年都是這樣,還有多少房子給你賣啊,傻瓜都知道這是什麼關係。

但任志強認為,房價上漲和貨幣政策沒有任何關係。他是這麼推理的:如果說有關係,那貨幣多了,都跑到房地產市場,那為什麼有的城市漲有的不漲,三線四線那麼便宜反而不漲呢?

這就是錯誤的推理。因為都知道,央行超發貨幣很嚴重。那為什麼有的城市不漲甚至不漲,因為,即便b線向下,而是因為那個城市的土地供應充足,供過於求,a線就會向下,那麼價格(a:b)就可能不變甚至下降的。

比如,重慶房價被形容為高房價中的一股清流。重慶每年的投資上萬億,顯然貨幣量很多,但它大規模供地,房價就沒有向其他城市那樣那麼誇張。

而且,上面左圖中b線只是為了簡化說明才化成一條直線的。實際的情況下顯然不是,尤其在通脹情況下,它顯然是多階離散的,首先拿到錢的人在b線還未向下(價格為變)的情況下購買資產,然後坐等升值,財富從后拿到錢的人那裡轉移。

而且,如果人們都預期未來肯定會通貨膨脹,那麼坐等升值,從而搭上便車從他人那裡轉移來部分財富就是最理性的行為,再加上供給減少,稍有理智的人也會把錢投向房地產。

如果供給增加的足夠多,知道未來房價回報不多,人們不會去炒房,如重慶。而會把錢投向其他領域。

房價是貨幣、供給、需求三者綜合的結果。貨幣超發,限制供給,需求增加,顯然房價會上漲,這就是任志強一直對的原因。

大城市化是必然的趨勢,發展的目的要去滿足而不是壓制人們的需求。

最後,要讓任大炮啞火其實也很簡單,從貨幣、供給去反方向做即可。

但是,在,你懂的,太難!

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