關於房價，為何任志強的預測總是對的？

文/保羅 來源：鳳凰財知道

因為任志強在房價上的判斷一直對，所以人們很關注任志強談房價。任志強1月7日在鉅派投資集團的內部分享，在十多天後還是流傳出來，被人們廣泛傳播。（本次推送第二條）

可見，在被事實打臉面前，相當多的人們還是進步了，不再相信政府之意圖降低房價，或者即便相信政府真心實意想降房價，其調控也未必能降房價。

最基本的邏輯和經濟學知識，一件商品的價格只是一個比值，如下圖a：b的比值。它有三個因素決定：1、貨幣價格（量）；2、供給量；3、需求量。

如果供給降低、需求上升，a線向上，那麼，貨幣發行量增加甚至貨幣發行量不變（貨幣價格降低，b線向下/不變），顯然價格（a：b）上漲。

任志強之所以一直對，就在於抓住了影響房價的決定性因素中的兩條（供需）。任志強說，房價為什麼我任志強老說的對呢，就是這個供給、需求數據在那擱著。

房屋的供給歸根到底是土地的供給。任志強表示，「凡是土地負增長，下一輪就是一個高峰。13、14連續兩年土地供給負增長，16年又漲價。」國土部增加了一萬兩千畝的指標，但把國土部把這些指標全都分給了二三四線城市，一線城市一畝地沒拿到。

土地供給的降低，顯然會使a線向上走。

在需求端是城鎮化過程，人們一定會往大城市跑。交通的發達使得人口向大城市集中更加方便。

比如，任志強認為，鄭州就該漲！不漲就錯了！全國唯一有米字型高鐵的城市就是鄭州。「大東京是多少人呢，3750萬。那麼大東京為什麼這麼多人口呢，它當初1200萬人口的時候跟北京市一樣，下決心要把人口控制住，於是就修了一條高速鐵路，說半個小時就能到大阪，說東京人都到大阪去吧，於是呢大阪人就都到東京來了。」

人口增長，一個很有用的指標是國小生的比重。國小生一來，說明一家子在這生根了，國小中學12年跑不掉的，這個是最真實的人口增長。孩子大了得買大房子，再長大還要買房。所以，國小生增長的城市是城市將來房價暴漲的基礎，因為它延續十幾年，而這一定是供求關係惡化的過程。

需求的上升，則同樣會使a線向上。

造成的結果就是，竣工的房子和銷售的房子比例是變小。目前住宅來說是1：2.12，就是說竣工了1套，賣出去2點多套，供不應求，你說該不該漲價。

任志強說，如果年年都是這樣，還有多少房子給你賣啊，傻瓜都知道這是什麼關係。

但任志強認為，房價上漲和貨幣政策沒有任何關係。他是這麼推理的：如果說有關係，那貨幣多了，都跑到房地產市場，那為什麼有的城市漲有的不漲，三線四線那麼便宜反而不漲呢？

這就是錯誤的推理。因為都知道，央行超發貨幣很嚴重。那為什麼有的城市不漲甚至不漲，因為，即便b線向下，而是因為那個城市的土地供應充足，供過於求，a線就會向下，那麼價格（a:b）就可能不變甚至下降的。

比如，重慶房價被形容為高房價中的一股清流。重慶每年的投資上萬億，顯然貨幣量很多，但它大規模供地，房價就沒有向其他城市那樣那麼誇張。

而且，上面左圖中b線只是為了簡化說明才化成一條直線的。實際的情況下顯然不是，尤其在通脹情況下，它顯然是多階離散的，首先拿到錢的人在b線還未向下（價格為變）的情況下購買資產，然後坐等升值，財富從后拿到錢的人那裡轉移。

而且，如果人們都預期未來肯定會通貨膨脹，那麼坐等升值，從而搭上便車從他人那裡轉移來部分財富就是最理性的行為，再加上供給減少，稍有理智的人也會把錢投向房地產。

如果供給增加的足夠多，知道未來房價回報不多，人們不會去炒房，如重慶。而會把錢投向其他領域。

房價是貨幣、供給、需求三者綜合的結果。貨幣超發，限制供給，需求增加，顯然房價會上漲，這就是任志強一直對的原因。

大城市化是必然的趨勢，發展的目的要去滿足而不是壓制人們的需求。

最後，要讓任大炮啞火其實也很簡單，從貨幣、供給去反方向做即可。

但是，在，你懂的，太難！