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深圳投資客開始套現 但稱市場信心遠未降至2008年

深圳投資客開始套現 但稱市場信心遠未降至2008年

阿祖最近賣掉了深圳坪山的一套房,套現220萬,這是他在2015年中旬花230萬買下的雙拼房其中一套。「相當於剩下的一套是0成本,房價再跌也不怕了。」阿祖對記者說,這是有著17年炒房經驗的老投資客屋哥告訴他的炒房原則,「安全第一,賺錢第二」。

炒家後浪推前浪,前浪死在加息上。近幾年新加入炒房隊伍的激進新生代,最大限度利用銀行貸款提高槓桿,又在本輪調控中瑟瑟發抖。他們會在本輪調控中成為炮灰嗎?

投資客紛紛套現

阿祖炒房的資歷並不深,2012年手頭只有2萬元,在屋哥的指導下,通過刷信用卡,向親戚借錢,湊足了18萬元,由於首付款有限,只能選擇深圳最邊遠的坪山購房,花70多萬買下一套,貸款五六十萬,2015年中旬漲到150萬元,屋哥要阿祖趕快賣掉,將獲利套出來,賺了六七十萬,加上手頭的20萬儲蓄款,一套換兩套,阿祖聽聞又在坪山買了雙拼房,單價1.5萬元/平米,總價230萬元,屋哥曾預計五年之內翻番。

但只用了一年,該房子價格就翻番了,因為月供壓力,加上調控導致市場往下走,屋哥又建議他賣掉一套,減少資金壓力,等待調控后的機會。於是阿祖聽話的套出了220萬資金,手頭剩下坪山一套,以及自住的一套小產權房,目前深圳樓市成交量雖然低迷,但還處於調整初期,只要低於市場價一二十萬就能賣出去。

手中有錢,心中不慌。「樓市調控20年,我都不怕了。」阿祖說。

這是屋哥給他的忠告,飛機不在於飛的多高,而是能否安全著陸。做老師的屋哥從2000年開始炒房,經歷了樓市調控的整個過程,而2008年的大起大落也讓他變得更加保守。

經過2009年第一次暴漲,從2010年迎來調控之後,深圳樓市一直波瀾不驚,雖然中間有一次次反反覆復的調控,但漲跌幅度都很小,除了2011年、2014年上半年有過小幅下跌,2012年、2013年,一直在2萬元/平米上下徘徊,每年不超過10%的漲幅,讓人覺得樓市並沒有多少利可圖。

回頭來看,這中間有很多次機會可以布局抄底樓市,但誰也沒料到2015年會再次迎來暴漲,「3·30」新政降低二套房首付至四成,營業稅免征期「5改2」后,深圳樓市開始跳躍式上漲。

就連早就有10套房的資深投資客屋哥也不例外,他直到2015年才重新倒騰手中房產,年末,通過套現一套商品房和一套小產權房,手上有300多萬元現金,又在南山區西麗龍輝雲門、學子荔園、龍翔苑一共入手了3套房,總價都在300多萬元,目前市場價在380-400萬元,比去年高峰期430萬元回落了10%左右,近期賣掉一套賺了70萬元,雖然市場往下走,但他也不打算將剩餘的房子套現。

「主要是名額難找,我的房子都是首付三成買的,借別人名額賣掉后再買也要五成,槓桿不高,而且現在也不是入手的時機。」屋哥對記者說,投資炒房最大的掣肘就是找不到那麼多名額,因為首先要確保安全,因此他投資從不買500萬以上的房子,金額大了風險就大。

目前,屋哥手上有7套商品房都有按揭貸款,月供6萬多元,另有4套小產權房,租金可以抵去大部分有供,資金壓力很小。

「現在遠沒有到2008年的程度,那時市場完全沒有了信心,新房價格普遍腰斬,二手房大甩賣都沒人接盤,現在只要肯降價肯定能賣出去套現。」屋哥說。

現金流考驗

現金流成為樓市調控中,新生代投資客的最大考驗。

央視近日曝光的一個深圳白領投資客2年用100萬炒到5000萬資產,他把父母名下的房子拿去做了轉按揭,親戚的指標也都借來買房,2015年反覆操作了17次,2016年操作了4次,現在背負著20萬月供房貸如坐針氈。

「如果這個案例屬實,那就是早年溫州炒房團的操作法,風險太大了,負債率達到80%,但一般沒有投資客願意公開說有斷供風險,因為容易給相關部門壓力出台政策管理寬鬆的銀行貸款。」深圳多位投資客對記者如是說,目前急於出手的,都是槓桿較高的投資客,房產較多,手頭資金鏈非常緊張,套現減輕月供壓力。

據記者了解,目前背負月供壓力較大的,大多是炒房經驗不足的白領階層,希望擁有兩套房產,但首付款又不足,均通過借貸或從銀行做轉按揭,2016年上半年之前入手的房子,目前並未跌破成本價,因此他們也不急於出手。

以張先生為例,其在2014年才加入炒房隊伍,賣掉龍華世紀春城60平米兩房后,以200萬的本金,在當年5月買入南山區棲遊記88平米,總價230萬,一年時間漲到500萬元,通過銀行轉按揭,貸出七成350萬元,再減去之前的70萬按揭貸款,則有280萬元現金,2015年6月又以700萬總價買入第二套錦蘆花園88平米。

這其中的技術在於,首先要有買房名額,該離婚時就離婚,其次買二手房不買新房,然後通過做高評估價,以及貸款人的現金流,盡量做到首付兩成,貸款八成,加大槓桿。

如今,張先生的棲遊記已漲到700萬元,第二套漲到1300萬元,如果他不賣掉又想再買第三套的話,可以繼續加按揭,即700萬-350萬+1300萬-700萬=950萬,再抵押貸款按揭七成,又可以貸出665萬元現金來。

不過張先生由於懼怕調控,他沒有再加按揭,將負債率控制在50%以下。如今張先生手頭4套房,除西安兩套被套住外,深圳兩套房產市值2000萬元,負債800萬,月供5萬。他告訴記者,現金流比較充足,手頭還有200萬元現金做月供,加上出租收入每月有八千,三四年月供沒問題,他設想等待下一波房產暴漲的時候賣掉一兩套,就可以實現財務自由。

據深圳官方數據,去年深圳投資客比例達到40%,貸款比例也超過六成,是全國房地產加槓桿最多的城市,現金流考驗最大。

現在唯一令張先生憂慮的是,他成立的一家專門炒房私募基金,面臨著沒米下鍋。

據張先生介紹,以基金形式組織朋友炒房是較為流行的模式,可以做到1比9的槓桿,即1000萬元本金,可以拿到9000萬貸款,貸款利率是10%左右,然後去投資1億元的項目,買賣了舊樓后翻新再出售,一平米毛利達到1萬元。

但去年以來,深圳密集出台政策打擊炒房,如房產證不能分證,工廠改公寓也遭到嚴打,基金不能再投資一線房地產等舉措,令這些基金公司舉步維艱。

「未來的市場走勢取決於調控政策,如果堅持兩三年不放鬆,那大部分投資客的現金流都很危險,如果經濟形勢不好,一兩年又放鬆,那基本上問題不大。」屋哥說,與過去不同的是,這一輪調控是中央統一部署,明確房子是用來住的不是炒的,因此他也無法預計調控時間,只能留足充分的現金流,不至於在調控中死亡。

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