一整棟樓被開發商抵給銀行貸款3億 278戶業主毫不知情

交房一年多，裕華名苑小區業主彭宴（化名）日前出售房屋時發現，開發商湖南省大鴻投資置業有限公司（以下簡稱大鴻公司）將其房產抵押給了銀行。其他業主一查，發現共有278戶房產被開發商抵押。交房一年多還被抵押在銀行，「如果開發商資金鏈斷裂，銀行凍結抵押房產，業主的權益誰來保障？」

5月5日，長沙裕華名苑小區業主向瀟湘晨報求助稱，業主各自查詢「商品房戶室信息」發現，開發商大鴻公司在業主不知情的情況下，將小區3棟樓房中的278戶房產抵押給銀行，貸款金額近3億元，而這些房子大多數是業主已付清全款的。

業主全款購房一年後卻未查到備案

裕華名苑小區由湖南化工醫藥設計院與大鴻公司合作開發，業主大多是該院職工或家屬。5日上午10點多，大鴻公司擠滿了前去討說法的業主。

退休職工王爹爹說，業主們於2012年將40%購房款交給單位工會，次年又將40%交給開發商，2014年12月31日交房前，交清餘下的20%。他說，交房時沒有《竣工驗收備案表》，業主們被迫收了房。誰知，一年後發現，全款買的房不僅沒有按時申請商品房登記備案，還被開發商抵押給銀行。

記者從業主們提供的多份「商品房戶室信息表」發現，小區三棟樓房中，共有278戶房產被抵押給銀行。抵押人、債務人均為大鴻公司，主債權數額近3億元。債務履行期限共55個月，自2013年5月20日起至2017年12月31日。

業主在一份申請書中稱，他們於2014年已全款購買裕華名苑（大鴻傑座）的產權房，截至目前，未查到商品房登記備案。按照合同，合同生效30個工作日內，應向長沙市房屋產權管理局申請商品房登記備案，現申請開發商儘快辦理。

開發商確實違約，9月底前完成備案

5日上午11點多，東塘街道辦事處、東塘派出所和湖南化工醫藥設計院的相關負責人趕到大鴻公司協商處理此事。

協調會上，業主代表向先生說，開發商在業主不知情的情況下，將房產抵押給銀行。如果開發商資金鏈斷裂，銀行啟動追債程序，業主購買的房產很可能被凍結抵押，「我們全款購房、裝修，先後花費的100多萬元就打水漂了」。

開發商代表、大鴻公司辦公室朱主任稱，公司進行小區房地產開發，將整個項目進行「在建工程抵押貸款」，抵押範圍是整個項目的房產，「在進行抵押時那些都是可售狀態的空房」。朱主任稱，目前，部分抵押房產已經陸續解押。公司於5月4日召開董事會決定，「將於9月30日前做好備案，2017年2月前辦好產權證」。

至於有業主要求開發商支付違約金一事，朱主任稱，開發商在合同生效30個工作日內必須申請商品房登記備案，「（開發商）是違約了，業主可以採取仲裁、訴訟等多種方式維權。

開發商向銀行抵押的房產，還有多少戶未解押？目前的主債權數額具體多少？有多少戶房產未申請商品房登記備案？5月5日，記者多次向朱主任求證上述問題，對方均表示，「具體數據我不清楚。」

法律規定銷售在建工程抵押房需告知購房者

據了解，開發商因為自由資金不足，以房屋作抵押向銀行貸款是常見的融資方式。這實際是開發商將在建工程抵押給銀行。所謂在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

根據《擔保法》的相關規定，開發商在出售房屋前，必須事先通知銀行，並告知購房者房屋已經抵押的事實。銀行一般不會主動阻止開發商抵押賣房，因為銀行本來就希望開發商早點賣掉房子，好收回貸款，同時還可以從客戶那裡獲得按揭收入。而且，抵押房的產權清晰，銀行手裡拿著抵押登記權屬證明，如果開發商能還款，風險當然是沒有的。

而根據國土房產局規定，開發商必須在商品房預售許可證上註明哪些房子被抵押，而且開發商要把原件掛在最顯眼的地方。

鄧先生告訴記者，他所購買的房子在長島匯小區5幢2樓，去年3月9日與開發商簽訂了購房合同，去年3月和6月，鄧先生分兩次一共支付了27萬餘元給開發商「重慶合正房地產開發有限公司」，鄧先生的房款已全部結清。

去年8月12日，按照合同約定，鄧先生在開發商處順利拿到了自己新房的鑰匙。但是合同的另一項約定，接房60天後辦理的房產證，開發商至今也沒有兌現。

開發商的一位胡經理告訴鄧先生，他的房子目前是沒有辦法辦理房產證的，可能要等到年底去了。

原來在鄧先生買房的時候，開發商就已經把他的房子抵押給了成都銀行重慶支行。之所以現在沒有辦理到房產證，就是因為現在該房還沒有在銀行「解凍」，「解凍」需要開發商歸還銀行的貸款，而開發商現在卻沒錢。

這位胡經理告訴鄧先生，當初在簽訂購房合同時，開發商是將商品房設定抵押的事宜寫進了合同的，是盡到了告知業主的責任的。

鄧先生拿出購房合同仔細查看后才發現，確實在購房合同第九頁第十一條，寫明了「本商品房已經設定抵押權，並經抵押權人成都銀行重慶支行書面同意對外銷售」。

購房合同第九頁，明確該房已被抵押

為什麼要花20多萬購買已經抵押的房產呢？鄧先生表示購房的時候並不知道被抵押的事情。「當初買房的時候，銷售人員對抵押的事情隻字未提，而在簽訂購房合同的時候，我對條款並不清楚，也沒有看到已設定抵押的那一條。」鄧先生很後悔，他表示，如果當初買房的時候知道是抵押房，他根本不會買這套房子。

5月20日，鄧先生又來到區房管局，想查看自己房子產權所屬。經過房管局工作人員查詢，他的房子現在又抵押給了一個叫「安徽信託」的機構。

明明合同上註明是抵押給了成都銀行重慶支行，為什麼查詢結果卻是抵押給了「安徽信託」呢？13日，帶著疑問的鄧先生再次找到了胡經理。而這次，胡經理的態度讓鄧先生更加惱怒。

鄧先生問道，在一次抵押情況下，為什麼要將自己的全款房抵給「安徽信託」，到現在產權歸屬都不明確。胡經理回答，這種情況屬於抵押變更，至於什麼是抵押變更，胡經理沒有做出明確的解釋。

鄧先生稱，如果自己不能辦理房產證，他將把開發商告上法庭。胡經理回答：「你願意告就去告吧，一審二審，你的房產證至少一兩年都辦不下來。」

針對此事，鄧先生也諮詢了永川某律師事務所，律師表示，這種情況，鄧先生贏官司的可能性很大，但有一個難題就是執行。如果開發商資金出現問題，銀行隨時都可能要求法院查封房子，鄧先生利益無法得到保障。

如今，鄧先生希望開發商能拿出實際解決的辦法，要麼把房產證辦下來，要麼退還鄧先生的購房款。

購房者在購房前需看清楚所購房源是否為在建工程抵押房，避免因買到這類房子，可能產生的後期風險，購房時牢記「三注意」：

1

簽約前要查詢所購房屋相關情況，可到當地住建部門查詢所購房源是否為在建工程抵押房，以規避風險。

2

簽訂購房合同時，除了注意「權利瑕疵」條款中是否如實填寫「土地或房屋已被抵押」之外，最好在補充協議中與開發商約定好「違約賠償」條款，把「如果開發商隱瞞房屋所有權狀況將承擔相應法律責任」寫入合同。另外，簽訂合同后，消費者要敦促開發商將購房合同到房產主管部門備案，以盡量降低購房風險。

3

出現糾紛及時維權。如果出現糾紛，消費者應及時收集相關證據材料向有關行政主管部門投訴，或向法院起訴。

綜合整理自中華網、頭條早報