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馬光遠:如果誤讀這次房地產調控人生將發生劇烈改變

馬光遠:如果誤讀這次房地產調控人生將發生劇烈改變

大道至簡,感悟投資之美

如果誤讀這次房地產調控,你的人生將發生劇烈改變

■文 |馬光遠 撲騰話最標腫的正經經濟學家

閱后即焚

房地產政策只有真假之分,沒有見效不見效這一說。政策如果動真格,每次都是見效的。

庫存不是房地產的真問題,真問題是資源錯配,是土地制度和城市發展的大方向違背城鎮化的基本規律,從而導致出現人為的短缺。

當一個市場陷入真正癲狂的時候,左右市場走勢不是人的理性,而是狂熱的動物精神,是喪失理性之後的群氓效應,這在任何一個市場都是非常可怕的力量。

自今年3月以來,一場覆蓋全國很多城市的調控風暴仍然在蔓延,從一線城市到全國貧困縣,從東部到西部,差不多有40多個城市出台了加強版的樓市調控政策。

對於本次調控,我在之前的多篇文章中提醒:房價的邏輯變了。千萬不要用過去的思維來看待本次調控,更不能置若罔聞,一根筋地認為調控不會改變房價的走勢。一定要重視本次調控。

01

首先,調控的目標和過去不同。

過去每一次調控,目標都是抑制房價過快上漲,本次調控的目標非常明確,是防止房地產泡沫。「兩會」以來,包括張高麗、周小川、何立峰等在內的高層,都將房地產泡沫列為經濟當下重要的風險點。這意味著什麼?如果你能夠理解高層明確提出預防房地產泡沫在房地產調控史上是第一次的話,你就應該明白,為什麼當前的政策如此狂暴。

抑制泡沫的前提是承認有泡沫,而泡沫對經濟可能造成極大的傷害,這是當前政策的重要出發點。在穩增長和防風險之間,高層毫不猶豫地選擇了防風險。我一直說,不要和政策對抗,在房地產的歷史上,政策一直在起作用,只是政策總是認為房地產泡沫不大,所以每每關鍵時刻,政策總會放鬆,導致房價反彈。

02

其次,政策的手段可謂前所未有。

北京的認房認貸又認離得到了住建部的背書。北京對商住房趕盡殺絕,廈門福州等限制新買的住房賣出,央行明確要求商業銀行調整房貸在新增貸款中的比重,這些極端的措施,在房地產的歷史上前所未有。資產價格最怕什麼?一是禁止交易,一是控制流動性。廈門和福州兩年內不讓交易的規定基本斷絕了投資性需求出手的念頭,而央行通過窗口指導要求控制房貸,事實上會讓很多銀行短期內大幅度減少房貸的數量,等於讓這個市場徹底冷凍。

03

第三,後續可能有更嚴厲的政策儲備。

更可怕的是,如果市場仍然我行我素,後續還有更嚴厲的政策儲備。比如,增值稅的調整,比如,調整印花稅等等。當然,也有可能擴大房產稅的試點。

所有這些政策體現出來的目標昭然若揭,就是,絕不願意看到投資性資金入市導致房價恐慌性上漲的局面持續,為此不惜讓整個市場徹底冷凍。這種決心,在房地產市場的歷史上也是前所未有的。為什麼我講房價的邏輯變了,為什麼我一再提醒大家不要焦慮,可以有更多的時間等待市場的變化。對於的房價,其實絕大多數人並不清楚其中的邏輯,只是人云亦云,跟著市場走而已。在市場過去10多年單邊上漲的情況下,很多人更是認為市場會永遠漲下去,這種慣性非常可怕。這種慣性一旦到了極致,就是市場徹底反轉的時候。

記住,在房地產市場20多年的歷史上,房價受三個維度的影響:

1

政策的維度

一定要懂得,房地產市場本質上是政策市,市場的好壞受政策的影響非常大。每一次政策變化,對房價的影響都非常大。房地產政策只有真假之分,沒有見效不見效這一說。政策如果動真格,每次都是見效的,只是在下一次反彈的時候,很多人忘記了房價在政策的影響下曾經跌過。

2

供求的維度

供求規律是決定房地產市場長期趨勢的最基本邏輯。經過近20年的發展,住宅市場供需基本平衡,城市人均居住面積接近40平米,住房已經告別了短缺的基本面。但是,由於大城市與其他城市之間的資源鴻溝,必然出現中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾。再加上大城市錯誤的限制人口,以及以中小城市為中心的錯誤的城鎮化方向,人為控制大城市的人口和建設用地,必然導致供需矛盾長期存在。

我一直強調,庫存不是房地產的真問題,真問題是資源錯配,是土地制度和城市發展的大方向違背城鎮化的基本規律,從而導致出現人為的短缺。

3

價格的邏輯

房價的絕對值已經很高,這是不爭的事實。價格是一個歷史和時空概念,在每一個時點上,衡量價格高低的標準是不一樣的。美國房地產市場1940年以來,從長期趨勢看,一直是上漲的,但幾乎每十年都要經歷一次調整。現在很多人經常用1989年《人民日報》的一篇報道來嘲笑那些認為房價已經很高的人,當時房價只有1900元,大家驚呼房價太高。其實,在那個時點,按照各個元素分析,1900元一平米的房價的確很高。現在北京房價均價過了6萬,如果按照人均收入、房價中位數、房價收入比、租售比等一系列指標看,目前的房價不僅絕對值處於高位,而且按照很多指標來權衡,很多城市的泡沫化程度已經很高。

北京六環之內每套房的均價已經超過了700萬,一個低於收入平均線的家庭差不多需要100年才能攢夠一套房的價格,如果認為這個價格不高,實在是荒唐至極。我們從來不否認房價目前已經處在一個非常高的歷史高位。

按照以上三個維度,房地產本來不應該如此瘋狂,為什麼在經歷去年的瘋漲之後,市場仍然高燒不退?甚至更加瘋狂?

這也可以從三個維度進行解釋:一是動物精神。當一個市場陷入真正癲狂的時候,左右市場走勢不是人的理性,而是狂熱的動物精神,是喪失理性之後的群氓效應,這在任何一個市場都是非常可怕的力量;二是市場要見頂的時候,都是市場情緒最瘋狂的時候。日本房地產泡沫最狂熱的時候,就是泡沫破滅前、幾乎每個人都認為日本房價不會下跌的時候;三是我多次強調的政策的「塔西陀陷阱」。政策總是變來變去,導致公信力喪失。在調控使房地產下行的情況下,地方政府首先扛不住,然後就是悄然放鬆調控,然後是全國性的刺激。從邏輯上說,去年「9.30」調控的力度不可謂不大,那為什麼市場對任何嚴厲的調控都置若罔聞?原因很簡單,就是過去的歷史告訴大家,調控不可能持久,未來一定會反彈。這種對政策不信任導致的恐慌遠比中介違法和投資者入市搶房子造成的恐慌要大。

從目前的態勢看,管理層對房地產泡沫的擔心遠甚於調控之後對經濟增長的影響。考慮到今年下半年的政策周期,至少在今年,管理層不希望房價繼續上漲,更不希望房地產泡沫給經濟帶來實質性的風險,下半年房價上漲的動能和概率已經很低,多數城市的房價會出現實質性的調整。我之前講,六個月後房地產會變天,其實,天已經變了。那些為沒有買到房子而焦慮的人,大可以放寬心觀察市場的變化,至少在今年,你沒有在這個敏感的時刻急吼吼地殺進去,做悲催的接盤俠。

七 嘴 八 舌

管理層出重拳抑制房價泡沫,你所在的城市房價停止上漲了嗎?你認為抑制房價過快上漲最有效的手段是什麼?

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