裝模作樣的限購 越調越漲的房價…西安樓市怪圈誰能破？？

3月18日，國家統計局發布2017年2月70城房價數據，與1月相比，2月70城新建商品住宅價格環比上漲的城市高達56個，增加11個，2月西安新建商品住宅環比上漲1.1%，同比上漲9.6%，環比漲幅位居全國第二，僅次於三亞，同時，這也是西安房價連續13個月延續上漲態勢。再聯繫到從去年開始包含西安在內的各大城市密集出台的樓市調控政策，房價的上漲幅度讓各地樓市調控的效果受到購房者質疑。

北上廣深房價持續上漲

北京漲幅高達38%

「一朋友北京買房，賣家報價728萬，從7點半砍價到夜裡11點半，745萬成交……」的消息前段時間直接刷爆朋友圈，更有網友無奈吐槽：「如果覺得沒什麼可以奮鬥的動力，那麼就去大北京看看房子吧」，滿是對房價上漲的無奈與心酸。

北上廣深2016.1-2017.2房價走勢圖

以北京為例，據房地產業協會數據，北京房價連續17個月環比上漲，自2015年10月以來，北京房價已由37221元/平方米，漲至60738元/平方米（2017年2月），漲幅高達38.72%。

北京房價走勢圖

北京近年重大樓市調控圖

從北京房價走勢圖可以看出，房價一路上揚，其中房價走勢圖圖中紅線部分為調控月份，可以看出，北京房價是越調控越漲。其中，2014年、2015年出台的是刺激政策，房價漲。2013年、2016年出台的是收緊政策，房價也漲。

從房價數據上看，樓市調控效果並未顯現，新政出台以來，北京總體房價一直呈上漲態勢，這或許與北京的區位優勢有關，人們對北京的房價還有著強烈的增長預期，所以調控效果遲遲未能顯現，未來房價將如何走，目前似乎還難以定論，但可以預見的是，北上廣深等熱點城市，憑藉其發展潛力，房價未來絕不會出現大幅度的下跌。

1月西安樓市重啟限購

2月房價達7892元/㎡ 成近10年來最高單月

2014年西安樓市庫存量達到了前所未有的高度，商品房至少要消化27個月，9月西安市房管局終結了執行3年半的樓市限購政策，西安正式退出樓市限購。但從2016年下半年開始，西安各樓盤漲聲一片，大小樓盤房價均有不同程度的上漲，只是幅度大小不同而已。為了穩定房地產市場，西安2017年1月起重啟限購政策調控樓市：「本市及非本市戶籍居民家庭只能新購一套住房」。

但與限購背道而馳的是西安房價的走勢：從1月開始，開盤即售罄的現象在西安樓市也普遍上演。同時，從成交量上來看，西安商品住宅市場的成交量也處於高位。據公眾號地產房劍數據，2017年2月西安商品住宅銷售面積94.44萬㎡，住宅銷量TOP10的樓盤中，成交均價超過8000元/平米的樓盤已經達到7個。

2017年2月商品住宅銷售排行榜

西安樓市不調控房價漲

調控後房價依舊在漲

西安2016-2017.2房價走勢圖

根據國家統計局的數據，小編整理了2016年1月-2017年2月西安新建商品住宅價格漲幅表，不難看出，在2016年一整年西安房價一直呈現穩定上漲的態勢，漲幅較為平穩，2017年1月迎來限購之後，雖然有春節的因素，但西安樓市的房價卻出現了大的漲幅波動。

樓市調控效果受質疑？

在調控的大背景下，無論是像北京這樣的一線城市還是西安這樣的二線城市，房價均呈現出上漲的態勢，這不由得讓人對政府部門的樓市限購政策效果產生「質疑」心理。難道，房價真的是越調控越漲么？不少業內人士認為，樓市調控的政策發力有一定的滯后性，同時庫存、整體經濟環境等都能影響房價的走勢，房價並不是僅僅因為樓市調控政策而出現上漲。

中心城市土地供應有限

開發商成本增加房價必上漲

亞豪機構市場總監郭毅表示，2017年儘管全國各大城市都執行了緊縮調控政策，一段時間內將不可避免地會波及到房價的走勢，但如北京等中心城市周邊一些有規劃利好、產業支撐或獨特優勢的區域仍將對樓市形成拉動作用。「因為地價和稅收等因素導致開發商成本大幅增加，成本增加房價也定會上漲」。

陝西經典派地產運營管理有限公司朱林則認為，購房者購房的需求與調控政策沒有任何關係。同時，西安房價最近的上漲跟調控也沒有太大關係，主要因為大西安定位的落地，使未來西安的格局放大，城區的價值也將會越發凸顯，「有限的資源變成了稀缺資源，勢必會引起房價上漲」。

樓市調控是為了抑制房價過快上漲

調控政策發力帶有一定的滯后性

創典全程機構徐正茂認為，政府出台樓市調控的目的並不是不讓房價上漲，而是遏制房價過快上漲，畢竟房價上漲過快是會產生很多風險以及很多民生問題的。從大趨勢來看，城市化進程處在一個比較快的過程中，省會城市因為人口導入量大，對房屋的需求旺盛，調控了房價還是在上漲，這也並不是說調控就有錯，調控還是將房價上漲的速度給遏制住了，通過限購或限貸，使得投資槓桿或投資比例下降，使人們的預期會降低，使房價平穩健康的發展。另外調控之後房價還是上漲跟調控的滯後效應也是有關的，調控有個見效期，還有調控導致供求關係的失衡，也使房價出現一個報復性反彈上漲。

世聯地產西安地區總經理肖新志認為，房子的漲價其實是貨幣貶值導致的。嚴格意義上講，房子漲價實際上抵抗了通貨膨脹。面對房價的快速上漲，無論什麼原因政府都是要進行樓市調控的，但樓市調控只是為了遏制房價的過快上漲，也就是遏制房地產市場的炒買炒賣行為，如果沒有樓市的調控，房價可能漲的更猛了。但並不是說樓市調控了房子就不漲價了，只是漲價的幅度慢了下來。

美城機構總經理汪魏則認為，經過調控，北上廣深的房價已經止漲並且有些微跌的狀態。從短期來看房價有所下跌，但長期來看全國的房價還是要漲的。現在房子的屬性已經由投資等變為剛需自住，樓市的調控也不是為了抑制房價總體上漲的態勢，而是抑制短期內的房價上漲的幅度。房價上漲的主要還是因為社會貨幣總量的膨脹，貨幣問題是房價上漲的本質因素之一，西安房價漲幅在這方面尤其突出。在調控的大環境下房價還在上漲，等到全國房子的供應量達到一個平衡狀態時，房價的漲幅可能會有變化。調控只能暫時控制房價近期的快速上漲，但從長遠來看，房價還是要上漲的。

西安商品房庫存量驟降

年內或將加碼樓市調控

2月西安商品房庫存大大降低

據美城股份的統計，截止2017年2月末西安市商品住宅庫存量為1057.67萬㎡，比上月減少18.51萬㎡，庫存面積持續減少，去化周期僅為6.5個月，較2016年初下降8.5個月。此外，在2017年金三銀四期間，西安各大樓盤出現了「無房可售」的情況，據365淘房統計，今年僅18盤新推4583套房源，比去年減少了88盤19910套的房源新推量。隨著供需關係的持續變化，以及目前市場上供應有限，西安市商品住宅去化周期或將繼續減少。

3月1日開始，全國各地開始了新一輪的調控加碼，19天內含南京、長沙在內的17個城市紛紛加碼樓市限購，西安作為房價上漲的新熱點城市，樓市限購政策加碼的可能性在加大。加碼樓市限購后，西安房價走勢如何，我們拭目以待！