美國工業地產投資為何一枝獨秀

近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為企業赴美投資商業地產的一大熱點。儘管媒體對此關注得不多，但中企對美國工業地產的投資已達到了相當大的規模。

僅在2015 年，中企的工業地產投資就達82.4 億美元，相當於當年對美商業地產投資的52.9%。

人壽是較大的買家之一。例如在2015 年11 月人壽與工業地產巨頭普洛斯集團(Global Logistic Proper-ties)以45.5 億美元的價格購買了一個擁有193 處物業的資產包。這些物業分佈在芝加哥、達拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個季度中企的工業地產投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業地產仍是個不錯的選項。

在酒店、出租公寓、零售物業基本面轉弱的背景下，工業地產仍然一枝獨秀。在最近一年中，工業地產價格基本上保持著同比增長3%~4% 的勢頭，凈營運收入同比增長接近5%，資本回報率一直保持在6.8% 左右。租金同比增長率仍然在2007 年的高點之上，而5.1%的空置率正處於歷史最低水平。

今年一季度美國主要城市的工業地產大多呈現良好勢頭。休斯敦、波士頓、達拉斯、西雅圖、華盛頓等城市的工業地產價格都出現了顯著上漲，資本化率相對於一年以前進一步下降。總的來說，我們預計工業地產的價格在未來幾年仍將持續穩定地增長。而工業地產的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會放緩，但租金水平仍將穩定上升。

而從投資交易角度看，工業地產市場也非常活躍。今年以來美國商業地產的交易量出現了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工業地產交易量同比增加了14%。從凈買入的角度看，房地產信託基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發生在私人業主之間。驅動投資者投資工業地產的因素之一是定價相對較低。與出租公寓、寫字樓5.0%~5.7% 的資本化率，工業地產6.8% 的資本化率非常具有吸引力。

總體上看，工業地產的供求關係是比較健康的。過去十二個月累計凈吸納量為2.1 億平方尺，新增工業地產供給僅為1.8 億平方尺。從具體城市來看，達拉斯、休斯敦、舊金山在過去十二個月中的供給較為緊張，而費城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過於求。

值得注意的是，今年一季度新增供給要稍高於凈吸納量。這一方面是需求的季節性疲弱造成的，另一方面確實反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會推高空置率，給租金增長帶來壓力。儘管如此，工業地產要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業地產物業建設周期短，一般在八至九個月左右。在市場火熱時，工業地產的供給可以快速增加。而在開發商意識到市場風向轉變而減少供給后的八九個月效果就會顯現。

工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展。十年前電商銷售僅佔美國零售銷售不到3%。而今該比例已經超過了8%。電商發展的背後是實體零售的沒落。這是社會經濟的結構性變化，在未來還將持續下去。與傳統零售商不同，電商為方便及時配送往往在各地持有大量庫存。同時，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時地送達消費者的手中。這就極大提高了倉儲、轉運、配送等工業物業的需求。

消費者對快速配送的需求也推高了工業地產的吸納量。美國電商的配送速度要遠低於國內電商的配送速度，但也在快速提高。在幾年前，五天送達是常態，而現在在部分地區已經可以做到當日送達。配送速度增加的背後是消費者偏好的改變和在線零售商品種類的變化。在2012 年，消費者平均能接受的免費送達時間是5.5 天，而到了2016 年該數據已減少到了4.8 天。另外，越來越多的電商通過網路銷售生鮮食品。食品的特殊性質要求倉儲設施要離消費者足夠近，否則貨物可能在運輸途中變質。在這樣的背景下，快速配送的需求在未來只會增加，不會減少。

為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的「最後一英里」小型配送中心。以Amazon 為例，在2009 年之前，末端小型配送中心只佔該公司物流設施的11%，而今該比例已經超過了40%。大量承包小型電商物流服務的FedEx 也租用或購置了許多「最後一英里」配送中心。這類物業往往面積很小，且大多位於人口密度非常高的地點。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業的租金不斷上漲，價格一路走高。商業地產數據提供商Costar 在最近的研究中識別了美國各地超過一萬處「最後一英里」物流中心。截至2016 年四季度，這些物業的平均空置率僅為3.5%，遠低於6.7% 的工業地產總體空置率。而在2016 年這些配送中心的租金上漲了10.7%，遠遠比6.6%的工業地產總體租金增長要高。

那麼哪些城市最有可能從快速配送的發展中收益?筆者從供給和需求兩個維度對主要城市做了比較。以中位數家庭收入來衡量一個城市的消費能力。收入越高意味著消費能力越強。同時，通過比較每單位面積服務人口來比較供給。為了衡量「最後一英里」的物業設施的相對供給，先挑選出面積小於25萬平方尺的小型配送中心，並計算此類物業在每個城市的總面積。我們計算這類小型配送中心每平方尺所服務的人數，平均服務人數越多，意味著供給越緊張。

通過比較一季度每個城市的數據，我們發現華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實上，金融服務、科技、防務等行業的發展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業崗位。在過去十二個月里華盛頓的就業崗位增長了4.2%，遠高於1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長，近幾年一直保持著較大的人口凈流入。根據官方估計，華盛頓較快的人口增長仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費的增長。

當然，投資工業地產也需要注意風險。而最大的風險莫過於投機性供給。早前許多開發商察覺到投資工業地產有利可圖，便開始大量修建工業地產物業，這使得工業地產供給快速增加，也許只需要半年時間就會超過總吸納量。

費城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過於求的問題。供給過量勢必會給租金增長帶來壓力。如費城、印第安納波利斯在過去十二個月內的租金增長就遠低於全國平均水平。因此，在做投資決定時非常有必要對每個城市做全面仔細的分析。