買三四線的房子，現在是好時機嗎

作者：錢耳朵（ID:wealthear）

最近，樓市圈裡最熱的不是一線，而是曾被認為去庫存重包袱的三四線樓市上漲的消息。國家統計局公布數據顯示三線房價環比上漲0.4%，超過一二線漲幅。兩會上代表也熱議三四線樓市去庫存能否持續，而投資者更關心三四線房子能不能買？

▌三四線房價上漲原因究竟有哪些？

首先，三四線的上漲最直接的誘因源自一二線限購政策的溢出效應。大城市的輻射和溢出效應是去庫存再好不過的方式，通過中心城市的超預期上漲，帶來輻射和溢出效應，進而改變社會對三四線樓市的預期，這遠比行政化的刺激手段來得更直接。

隨著熱點城市的調控政策將逐漸顯現，被抑制的資金和需求傳導到三四線城市。其中，一二線城市的低端產業人口外流——返鄉置業也為三四線城市增加購房需求。一線城市與三四線城市的房價形成強大反差，在一線城市積累的財富足以在家鄉置業。在實地調研中，一個快餐店老闆表示，在北上廣開飯店算著掙得多，但除去租金成本，算下來不比回老家地級市剩錢多，過得體面，租住北京的開銷要比地級市每月還貸高出兩倍多。

其次，除了主流城市的傳導外，三四線交通的便利化也提升一部分改善性需求。在漯河購房者受者表示，之前從北京回老家看父母路上的時間，不是從北京到漯河坐高鐵所花費的時間，而是從漯河回鎮上的時間。

再者，去庫存政策的引導也是此輪三四線回暖的重要原因。

▌三四線樓市回暖是管理層最想看到的

從宏觀層面看，2017年國家的貨幣政策將逐步退出寬鬆，熱點城市樓市調控也將是易緊難松。和嚴控重壓下的一二線不同，大部分三四線城市還在繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利，如購房補貼、契稅減免等購房優惠政策，這些都加速三四線需求加快釋放。如晉江、泉州、蚌埠等都有相關政策出台。

住房和城鄉建設部部長陳政高近日表示：結合城鎮化推進去庫存，是一個重要途徑、根本途徑。針對三四線城市去庫存的各項政策將在2017年繼續執行。要提出新的辦法，繼續鼓勵、引導農民工和農民進城。

在一二線城市城市限購的背景下，三四線城市對拉動土地購置和房地產開發投資產的作用被寄予厚望。目前，三四線城市樓市開發投資、庫存分別佔全國的60%和80%。若有600多個三四線城市的樓市回升的支撐，全國房地產市場在開工，投資銷售方面的整體數據也能提供支撐。安信證券研報顯示，其跟蹤的以三四線城市為重點布局的龍頭房企數據顯示，2016年其銷售的項目55%為90-140平米戶型，較2015年繼續提升。

加上，三四線樓市槓桿需求低，購房者購買的壓力遠不比一二線，一般不存在高槓桿的風險。所以，無論對城鎮化、去庫存，或抑制資產泡沫方面來說，其回升都是管理層希望看到的。

▌三四線的房子還能買嗎？

我們不容忽視的一個事實是，這輪三四線的上漲首先是北上廣等大城市周邊的上漲，並非三四線城市的全面爆發。比如，北京周邊的燕郊、廊坊，上海周邊的嘉善、無錫，南京周邊的泰州，深圳周邊的東莞、惠州，廈門周邊的漳州、泉州等等。

然而，三四線城市銷售超預期狀態是否可持續？從我們目前的觀察來看，三四線城市銷售雖超預期,但各城市交通區位、自然環境、產業經濟以及置業人口等城市基本面的差異將導致三四線城市房地產基本面出現分化。

處於大都市核心圈、區域核心外延及產業核心城市的三四線城市上半年市場熱度或將持續。此外，通過分析發達國家城市化經驗，如美國、日本、韓國等經濟體城市化第二階段是人口往大都市圈遷移。目前來看，大城市圈周邊的三四線城市的去庫存效果已得到改善，這意味著三四線的房價存在升值潛力，未來可能會迎來一定幅度的上漲。

▌未來值得關注以下兩點：

大城市圈一二線城市熱度何時出現拐點？也就是說一二線城市的房價對三四線價格的傳導往往具有一定的時滯性。從過往經驗看來看，一二線城市向上拐點出現后，三線城市往往滯后改善，但是一二線房價一旦掉頭向下，三線城市往往是同步加速下行。

三四線城市會一直享受政策紅利嗎？去庫存已見成效，甚至有部分三線城市已現補庫存壓力。這時，管理層對於去庫存的重視程度將出現一定程度的弱化。所以，投資者一定要提高對房地產政策的預見性。目前，對於個別已出現補庫存需求的熱點三線城市，房價上行壓力日益顯現。

而其他中西部的弱三線城市並沒有長期上漲的理由。部分三四線樓市由於缺乏持續人口凈流入和產業支撐，疊加存量二手房較多，並不具備房價大幅上漲的基礎。尤其是，環境惡化，交通不便的三四線的房子更是不要輕易入手。

當然，三四線的房價是不是上漲和你自己要不要入手還不完全是一碼事。對於那些在城市打拚，有返鄉置業的需求，或是有改善性需求的話，我們認為三四線的房子還是值得考慮。如果單純為了投資，那還是三思而後行。